第二個就是中國現在面臨一個很著急的問題,就是我們人口結構迅速的迅速變化,過去1年多,我們做了一個和萬科以及房地產行業貌似沒什么關系的研究,我們接了一個課題,我們7個博士,接了一個課題,給中央某個機關,在十八界三中全會前面快1年的時候,研究中國的人口結構變化問題,這個7個人是7個行業的,分別作了7個報告,最后匯總在一起,最后讓我得到了挺一個驚心動魄的數字,在此分享幾個數,一個是在2028—2033年間,我們國家60歲以上的人口會達到3.9---4.4億,我們取大數4億,60歲以上人口,大約會在2033年左右會出現,加上2.7億被撫養的人口,也就是大數6.7億被撫養的人口,這個時候的中國,將真正接近撫養比1:1的狀態,其中2.7億的人口中,有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人;然后我們接著研究剩余的7億多人口,意味著我們有7億的撫養人群要對6.7億的被撫養人口進行撫養,這7億多人,我們又做了一個更詳細的人口分類,再取一個系數0.6(即一個人能撫養一個及多個能力的人),也就是說未來將面臨5億多人口撫養9億多人的局面,今天的中國大概是9億人撫養5億人的局面,所以,在18年間,這個數字將有一個明確的倒轉,這個倒轉之后,會帶來什么嚴峻的問題,所有撫養比接近或超過1:1的國家,大約都有幾個特征:經濟發展迅速減緩,就業崗位縮減,國家負擔加重,用延長退休年齡來延緩對國家社會福利造成的壓力,進一步帶來了企業里論資排輩,年輕人沒有上升通道等等現象,創新能力大幅度減弱。和中國最貼切的可能就是日本,日本的幾千萬人養幾千萬人,日本在1997年開始進入撫養比這個狀態之后,經濟開始迅速的減緩,到今天都沒有解脫出來,但日本在20多年經濟不增長,但老百姓的生活質量并有下降,他的原因在于1991年他老化的時候,日本的經濟結構比今天的中國合理很多,日本在91年時候,GDP增長拉動力的十大因素中,60%是科技轉化為生產力所帶來的GDP增長,因此,基本上日本在90年代進入老齡化設計、經濟減緩之后,日本的經濟結構是遠遠優于今天的中國。我們做了一個模型,幾乎不敢想象到2030年GDP的增長是由科技轉化為生產力產生的,如果不是的,這個國家將比較麻煩。因此,中國房地產的天花板實際上在這18年間,一定是達到的,不要幻想持續發展到2030年,房價可以永遠上漲。
最后說一句,我感受到了一絲涼意,對于有些城市來說,這一輪房地產非政策性調控的蕭條,有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面,有可能長時間就會這樣一直下去,如果這個城市長時間沒有人口的導入,經濟結構沒有明顯的變化,幾乎看不見這個城市憑什么房價在貴,但這不是北京,北京另當別論,北京這個城市太蹊蹺,我也搞不太懂。