從分城市類型來看,一線城市相對來講還比較合理,在10-15相對較合理的水平;三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似,問題最大的,其實是在二線城市,到了2011年,僅僅商品住房的千人開工套數,已經達到了30,是比較嚴峻的局面。我們將城市做了一個列表,比較嚴重的有呼和浩特,近3年的平均數已經達到了70,沈陽為49,西安為38,貴陽為37等都是名列前茅的城市,二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明;商品住房千人開工套數26個三、四線城市中2006年只有一半高于15,到了2012年和近3年平均,幾乎全部高于15,除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外,其他全部高過15,其中最恐怖的一個城市叫營口,千人開工套數瘋狂增長,近3年平均平均高達93.3,已經到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看,如果房子不炒,不以炒房子、倒騰房子為目的的話,全國住房供應不足的情況,其實從2009年內已經開始出現拐點,那么過去3年,中國住房已經創造了人類歷史上的高位。對于能夠吸引新投資移民和外來移民的城市,商品住房千人年開工套數在20----25仍然是安全的,一線城市在本世紀初普遍處于這個水平,個別二線城市長期超過30乃至40,不能不引起高度警惕,二線城市的透支程度是最值得關注的,可能會超過三、四線城市,但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足,導向能力不如二線城市,以上是幾個要點。
總的來說,中國商品房新開工已經達到極限,未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市,我們認為他的增長性還有潛力。至于住房的價格是否還有上漲的空間,對于庫存比例很高、積壓很高的城市來說,近幾年根本看不到有上漲的可能性,除非國家再出臺幾萬億。從一線城市來看,全世界的房價,城市中心房價中位數排在前10位的香港、新加坡、倫敦、臺北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科,北京和上海已經進入了世界前茅,甚至于北京和上海的部分房價已經超越了東京和紐約。我們這次在美國看,實際上美國的房子還是挺合算的,東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。
再看土地總價值,是監測不動產泡沫的一個重要指標,隨著地價的大幅上漲,我們看日本在房地產泡沫以前,其實他的土地總價值占GDP的一個比例關系,我們進了分析,1990年,東京土地的價值是4.1萬億美元(土地價值計算有公式),與美國全國的土地價值相當,大約占美國同期GDP的63.3%;1997年香港的土地價值在5.7萬億美元,約占美國同期GDP的66.3%;2012年北京土地的價值約為10萬億美元,占美國同期GDP的61.6%,所以這是一個非常可怕的數字。
至于房價的收入比,都不用說,中國都不屬于低的。所以從很多角度上看,中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的,相反有很多數據表明,2013年中國房地產市場存在和日本、香港泡沫化類似的特征;那么從房價收入比、房價租金比的數據來看,北京、上海的攀升速度已經達到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因為房地產是一個非常明顯的周期性行業,發達經濟體歷史上發生過的事情,很可能在中國的未來重現,有必要了解他們在發生泡沫化時期數據之間的邏輯關系,便于我們來規避我們可能出現的情況。
最后我想說經濟大背景和房地產行業的關系、以及和人口結構化值得關注的觀點,一個習和李,現在采取的經濟解決方案的態度,我個人認為從政治改革和經濟措施兩點上講,他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比,可能有一個根本的告別,或者根本的切斷。這很明顯的,無論從腐敗問題的態度,到對于經濟措施手法的變化,基本上都是一個告別的態度,不能說決裂,但起碼是切斷關系的態度,這個態度是明顯的,或者說已經明確的表達出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點時間,經濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段,這個手段加上我們沒有在創新領域或者投資引導上加以正確的引導,使得大量的貨幣都回到了土地和房地產中,當然包括基礎建設投資和固定資產投資,但是這些等等的東西都是不為未來創造價值的行業,都是一時快樂的行業,這個狀態,我想我們所有房地產行業從業者,我們享受了過去這樣的快樂,但是不代表對國家就是健康的,個人是這么考慮問題的。這樣的一個狀態下的中國,大家都是迷迷糊糊的,像吃了這個毒品之后的狀態,當然都是吃上了癮戒不掉了,所以就不斷刺激,就不斷弄錢,不斷弄錢,就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現象,這樣的一個情況,銀行還高利潤,這實際上經濟有很多很多潛在的泡沫在里面,要和這個事情告別,采取一個紀律性的、有制約的金融手段,還是一個放縱的金融措施,對此,我們有大量的經濟學家,說國家還有很大的基礎建設投資,以這個來告訴大家GDP還有強大的動力,但實際上毛病就出在國家一直對固定資產和基礎設施大力度的投資,但事實上遠遠沒有支撐創造性企業、民營企業和中小企業的發展,對于社會投資的效率來說,這種投資的效率是最差的;對于國有企業、壟斷企業,對于這種固定資產投資的投資,是最產生不了對未來的創收作用,如果你對民營企業、自主創新企業進行投資的話,那完全是另外一個局面,這些行業會自己找到他未來的生存空間,它的創造力很強,所以,是不是這一代人要在這一點上采取堅決果斷的措施,今天只能看見他在收緊,在擠泡沫,但還看不出來他在什么上面去鼓勵和發展,所以,這個還是一個尾號。