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    1. 毛大慶內部演講:反腐影響房價 官員急拋低價二手房突增
      2014-05-02   作者:  來源:新浪財經
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        但是我們測試過,如果放在我們另一個樓盤,價格賣到2.8-2.9萬,購房者人數立刻下降,賣到3萬,更明顯;所以可見現在市場的價格承受空間和區間是非常明確的。我們有一個建委批了的3.6萬每平的項目,在北京的亦莊,開盤后賣了40%,后面的量就走得很慢很慢了,大家能看出,2.2萬的項目,4銷售賣光,3.6萬的項目很慢。
        
        目前就是北京和上海的情況好點,包括廣州和深圳以及其他城市,市場都不好。我簡單的以數字說明:我們檢測的24個重點城市成交金額的變化,2013和2014年的1、2、3月份,同比下滑:1月份13%,2月份21%,3月份30%,至于4月,我們認為好不到哪去。24個重點城市的存消比的變化也是相當大,當然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。
        
        還有幾個比較重要的數據,我們分為1000億級的城市,分為:北京、天津、沈陽、青島,1000億級的城市商品房的供應面積,同比下降,北京是23%(好多企業現在是不賣,政府不批還限價);天津上漲環比106%,同比上漲8%;沈陽上漲205%,同比上漲78%,以上都是上漲;青島也是在上漲;
        
        商品房的成交金額來看,總金額,北京同比下降37%,天津下降35%,青島下降45%,大連下降40%,濟南下降43%,太原下降66%,都有明顯的下降;
        
        批售比,大量的城市都是大于1的,北京是1.2,青島是1.9,煙臺1.4,這些數據看來都是在惡化的狀態上。
        
        我們同時也看了商品房的上市,對比土地的成交面積來看,如果小于1,就說明大量成交入地,但還沒入市,像天津、沈陽、青島、大連等等,全部小于1,就證明了土地淤積在開發商手里的量還是挺大的,但是這些城市的商品房的批售比是什么情況呢,大于1的話,說明已上市的部分已經開始積壓,比如天津,商品房上市對比土地成交是0.65,但是商品房的批售比已經到了1.48,說明了地還沒完全上市,但是批售的房子已經開始積壓了;
        
        我們再看溢價房價差,我們判斷,如果小于5000元,就很難有盈利空間,我們列舉了十幾個城市,這里面只有北京是10824元,天津是8419元,沈陽4847元,青島7000元,大連8000元,濟南6000元,常春5000元,唐山4800元,鞍山4900元,撫順3500元。
        
        3年新增庫存的存消比,多數城市,僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上,3年庫存的存消比,比較嚴重的,如:天津17,沈陽7,青島16,煙臺38,鞍山20,唐山22等等;唐山是個比較鮮明的例子,萬科和華潤,在唐山是屬于比較大的,好歹很多企業沒進去,進去的都陷進去了,唐山是河北省GDP第一的城市,比石家莊還要高不少,3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長,城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷,這些企業絕大多數是政府壟斷和國有,少有的幾個大礦也是和政府勾著,調查唐山的有錢人很多,但是再看,發現有錢人不在唐山買房,基本上都在北京買房。重點中學也沒有,三甲醫院就2個,是一個很傳統的北方城市經濟結構,政府壟斷的經濟體,民營資本和民營企業幾乎都沒有發展起來,再加上搞環保,要推到各種爐子,萬科在唐山已轉不動了,停止狀態。這樣的城市在國內不在少數,加上政府玩命的賣地,基本上只有賣地是政府財政的唯一來源,在此情況下,這些城市的銷售、這半年以來,基本是處于急劇惡化的速度狀態。

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