9月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1—8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，今年前8個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資43688億元，同比名義增長(zhǎng)15．6％，增速比1—7月份提高0．2個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)近一年來(lái)的首次回升；此外，在商品房銷售面積降幅持續(xù)縮小的同時(shí)，房企到位資金增速也連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)提升，諸多樓市回暖跡象更讓延續(xù)13個(gè)月下滑態(tài)勢(shì)的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)在8月份出現(xiàn)回升至94．64，較7月份提高0．07點(diǎn)。
圍繞前8個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員廖英敏在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者專訪時(shí)認(rèn)為，適度的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)既可拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也能增加房地產(chǎn)供給，有利于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和穩(wěn)定房?jī)r(jià)；在認(rèn)真貫徹執(zhí)行已有調(diào)控政策不放松，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的同時(shí)，更應(yīng)建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，包括房產(chǎn)稅的進(jìn)一步試點(diǎn)、土地市場(chǎng)的深化改革以及房地產(chǎn)銷售模式的改革等。
房地產(chǎn)投資出現(xiàn)止跌回升跡象
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：在當(dāng)前樓市調(diào)控之下，1—8月份全國(guó)房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)43688億元，同比名義增長(zhǎng)15．6％，增速比1—7月份提高0．2個(gè)百分點(diǎn)，您認(rèn)為影響投資增速止跌回升的原因有哪些？
廖英敏：經(jīng)過對(duì)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，前8個(gè)月的住宅投資增速回落0．1個(gè)百分點(diǎn)，比1—7月份增速回落縮小1．2個(gè)百分點(diǎn)（1—7月份住宅投資增速回落1．3個(gè)百分點(diǎn)）。但是，前8個(gè)月的辦公樓投資增速較前7個(gè)月提高1．2個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速則提高2．1個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了止跌回升的跡象，主要有三方面原因：
一是房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖。自今年3月份以來(lái)，受開發(fā)商打折促銷、貸款利率下調(diào)、差別化房貸政策實(shí)施、首套房購(gòu)房成本下降、剛性需求和改善型需求購(gòu)房意愿增強(qiáng)以及一些地方政府出臺(tái)了房地產(chǎn)微調(diào)政策，刺激購(gòu)房行為等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逐步回暖跡象。1—8月份，商品房銷售面積同比下降4．1％，降幅比1—7月份縮小2．5個(gè)百分點(diǎn)，比3月末縮小10．5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比更是由降轉(zhuǎn)升，增長(zhǎng)2．2％，而1—7月份時(shí)還是下降0．5％。房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，開發(fā)商房地產(chǎn)投資回收加快，資金壓力降低，增強(qiáng)了繼續(xù)投資的信心，以至于開發(fā)商開始拿地和增加投資。
二是保障房建設(shè)加大力度。2011年開工的1000萬(wàn)套保障房今年將會(huì)繼續(xù)施工，再加上今年新開工700萬(wàn)套的任務(wù)，保障房在建規(guī)模將會(huì)更大，這在房地產(chǎn)投資中占有較大比例。
三是商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快。住宅市場(chǎng)受到房地產(chǎn)調(diào)控影響較大，一些開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，一些地方政府在住宅市場(chǎng)土地價(jià)格低迷時(shí)，加大了商業(yè)用地的投放，促使了商業(yè)地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。
應(yīng)該說(shuō)，適度的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)有其積極意義，既可以拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，還可以增加房地產(chǎn)供給，有利于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
到位資金增長(zhǎng)源于樓市銷售轉(zhuǎn)好
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金59714億元，同比增長(zhǎng)9．1％，繼7月份較1—6月提高0．5個(gè)百分點(diǎn)后，8月較前7個(gè)月再提高2．9個(gè)百分點(diǎn)。您認(rèn)為，推動(dòng)資金到位情況好轉(zhuǎn)的主要原因有哪些？資金到位情況持續(xù)好轉(zhuǎn)是否能在更大程度上減輕房企資金回籠壓力，繼而讓房企重拾信心，導(dǎo)致今后房?jī)r(jià)上漲壓力增加？
廖英敏：1—8月份與1—6月份相比，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，其中定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款較快增長(zhǎng)，1—8月份分別增長(zhǎng)10．1％和10％，增速分別比1—6月份提高8．6和9．2個(gè)百分點(diǎn)，這兩項(xiàng)資金占總到位資金的41．02％，占比比1—6月份提高了1．92個(gè)百分點(diǎn)。
雖然1—8月份國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金也在緩慢增長(zhǎng)，但與1—6月份比較，占比分別下降0．97和0．98個(gè)百分點(diǎn)。通過分析可以看到，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的增長(zhǎng)，主要得益于購(gòu)房者的資金增長(zhǎng)，源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況逐漸好轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，增強(qiáng)了開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心，也會(huì)影響開發(fā)商的銷售策略和定價(jià)策略，開發(fā)商打折促銷的壓力減小，房地產(chǎn)市場(chǎng)中也出現(xiàn)一些開發(fā)商試探漲價(jià)的苗頭。但房?jī)r(jià)是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系決定的，只要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的既有方向不動(dòng)搖，嚴(yán)格控制投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格限制非合理性需求，房?jī)r(jià)將不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。
建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：結(jié)合1—8月份的房地產(chǎn)投資和銷售情況表現(xiàn)，您認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控以及可能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣政策等宏觀調(diào)控手段是否需要進(jìn)行微調(diào)，同時(shí)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段（如房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大）對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)回暖進(jìn)行干預(yù)？
廖英敏：當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨較大的下行壓力，“穩(wěn)增長(zhǎng)”已經(jīng)提高到更加重要的位置。面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，更需要處理好穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)系。其實(shí)，二者并不矛盾。
第一，要努力滿足中低收入群體的居住需求，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的根本目標(biāo)。要加大保障性住房的建設(shè)力度，增加中小戶型、中低價(jià)位普通住房的供給，這既改善了市場(chǎng)供求關(guān)系，又穩(wěn)定了房地產(chǎn)投資，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也能起到一定作用。
第二，鼓勵(lì)自住型購(gòu)房需求的實(shí)現(xiàn)。要在中央統(tǒng)一政策框架內(nèi)，落實(shí)好對(duì)居民家庭購(gòu)買首套普通自住房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策，讓中低收入普通居民解決好住房問題，這也是擴(kuò)大居民消費(fèi)的一個(gè)重要途徑。
第三，要嚴(yán)格控制投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，這是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要手段。
值得強(qiáng)調(diào)的是，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，需要進(jìn)一步穩(wěn)定和完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。
首先是如何認(rèn)真貫徹執(zhí)行已有的調(diào)控政策，要嚴(yán)厲要求地方政府處理好“穩(wěn)增長(zhǎng)”和調(diào)控房地產(chǎn)的關(guān)系，不能放松，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落；其次就是建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，包括房產(chǎn)稅的進(jìn)一步試點(diǎn)、土地市場(chǎng)的深化改革以及房地產(chǎn)銷售模式的改革。