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2010-08-23 作者：宏觀經(jīng)濟分析師 劉濤 來源：東方早報
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8月21日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會并講話，再次強調各地要繼續(xù)落實好國務院關于房地產調控的政策措施，切實增加住房有效供應，堅決抑制投機炒作行為。
而就在同一天，北京華遠集團總裁任志強也在公開場合呼吁開發(fā)商們切勿心存僥幸，并再次稱，不如趁早“從了”。他認為下半年的調控不會放松，只有認清形勢，以降價換取銷售方為上策。
任志強何許人也？經(jīng)常關注中國房地產市場的人想來不會陌生。作為開發(fā)商中的強硬派，他素有“任大炮”之稱，在房產新政出臺前后曾發(fā)表過諸如“中國房價沒有泡沫”、“房價下降對誰都沒有好處”、“低收入者活該無房”等驚世駭俗的言論。因此，聞知任志強此次竟然規(guī)勸同行趕緊降價，怎不教人懷疑雙耳是否出現(xiàn)幻聽。
不過，若從政府、公眾和開發(fā)商博弈這一政策可信度的視角來看，任志強態(tài)度180度大轉彎倒也未必沒有幾分根據(jù)。
回顧近五個月來房產新政的跌宕起伏，我們大致可將其劃分為三個階段：
第一階段：3月到4月。隨著高房價成為今年“兩會”全社會矚目的民生焦點，上至中央政府，下至各省市，以新“國四條”和新“國十條”為代表，相繼出臺了一連串政策組合拳，宣告新一輪房價調控的到來。
第二階段：5月到7月。以是否開征房產稅之爭和部分城市三套房貸出現(xiàn)松動為標志，新政進入了深水區(qū)，政府和開發(fā)商的博弈暫時陷入膠著狀態(tài)。
一方面，在全球經(jīng)濟危機“二次探底”的重重顧慮下，為防止中國經(jīng)濟收縮過快，政府試圖保持謹慎，同時評估前期政策效果也需要時間，但這不可避免地導致了政策斷層的出現(xiàn)。一時間，似乎給人以政府利空政策出盡的錯覺。
另一方面，應當承認，房改12年以來，盡管中間也不乏平抑房價的政策出臺，但多是“雷聲大、雨點小”。開發(fā)商有理由依據(jù)過去經(jīng)驗，得出政府在高房價問題上遲早會不了了之的結論。
第三階段：8月初迄今。房價難降的現(xiàn)實使得失望和焦慮情緒在整個社會彌漫，而中房協(xié)不合時宜的“上書門”事件更將這種不滿推到頂點。李克強9天內兩次講話，再次明確了中央平抑房價的堅定決心，加之銀監(jiān)會全面收緊第三套房貸、各地大力清理空置土地和積極推動保障房項目等政策密集出臺，在關鍵時刻重新穩(wěn)定了公眾的信心。
經(jīng)濟學原理告訴我們，市場對于政策并非一味被動接受，而有自身預期，這種預期反過來足以影響政策效果。因此，房產新政能否達到預期目的，取決于政策是否可信。這就要求：
首先，各級政府和政府各部門必須始終用一個聲音說話。如果各級政府和政府各部門的政策目標存在不一致性，在房價問題上發(fā)出彼此混亂的政策信號，中央的調控決心哪怕再堅定，政策部屬再細致，也難以落到實處。
其次，政策要打到高房價的痛處，而不能僅僅淪為口號或是花拳繡腿。從最近北京、上海等一線城市經(jīng)濟適用房和廉租房項目大規(guī)模鋪開來看，已對開發(fā)商產生了明顯的心理沖擊。而這也是中央近來高度重視保障性安居工程建設的原因所在。
再次，將平抑高房價的全部希望寄托于開發(fā)商降價或許只在短期有效。從可持續(xù)的供求關系來看，政府向開發(fā)商讓利，開發(fā)商向購房者讓利才能兼顧各方利益，從而達到一個平衡。盡管任志強有很多觀點難以令人茍同，但至少在一點上還是有可取之處——他認為高房價很重要的一個原因是土地價格沒有回落，“要從根本上解決財政問題、土地制度問題，才能解決房價的問題”。
而這又涉及房價調控的一個最為關鍵的環(huán)節(jié)：就地方層面來看，房地產業(yè)的繁榮直接關系到地方財政和稅收，涉及各級地方官員的政績和升遷，甚至還與一些公務員的灰色收入直接掛鉤。這些動機很自然會導致一些地方政府在執(zhí)行中央調控房價統(tǒng)一部署時表現(xiàn)消極，出現(xiàn)“上有政策、下有對策”式的陽奉陰違，如對房地產市場監(jiān)管措施時松時緊等。
因此，如果不能在一些根本性的制度安排上（如官員考核晉升制度、中央和地方財政稅收分配等）做出果斷改革，不改革地方政府的激勵機制，這場硬仗就很難打得下去，也難以最終贏得公眾的信心。
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