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2010-08-18 作者:安邦高級研究員 賀軍 來源:鳳凰網-鳳凰網財經
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國內持續的房地產調控,以及開始大力度推進的結構調整,已經使得國內的經濟形勢發生了格局性的變化。對于地方政府而言,如果不因此而有所改變,恐怕不久之后將會變得被動。 “土地經濟”是各個地方奉若圭臬的模式,“土地財政”也因此成為地方政府最大的動力。在2009年,國內有60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%,其中,杭州的賣地收益以1200億元居全國城市首位;上海以1043億居全國第二;北京則以925億元居第三;廣州則超過425億元,是2008年的4倍。 與之相應,2009年各個城市的財政收入及賣地收入所占比例分別為:杭州的財政總收入為1019.43億元(賣地收入占118%),上海的財政收入為2540億元(賣地收入占41%),北京為2026.8億元(賣地收入占45.6%),廣州為702.58億元(賣地收入占60.5%)。全國其他城市的情況大同小異。 不過,今年前所未有的大力度房地產調控,已對土地經濟模式形成不小的沖擊。今年以來,國內不少城市開始抱怨,來自房地產市場的收入減少已對地方財政造成不小壓力,并會影響今年的全盤工作。日前,北京市公布了《北京市人民政府辦公廳關于印發2010年加強投資調控做好全年投資工作任務分工方案的通知》,該《通知》要求,由多個部門聯合,對北京市的拆遷政策進行系統梳理,針對拆遷成本過快上升制訂合理、可操作的措施;各區縣要加強對轄區內拆遷安置補償水平的調控與平衡,合理控制拆遷成本。 北京市要控制拆遷成本,是因為在收入減少的情況下,感受到高成本拆遷的痛了。這在近幾年的北京還是首次。據安邦研究人員了解,在房地產很火的時候,北京可沒有這種抱怨。僅2009年,北京土地儲備中心就獲得了1000億元土地儲備貸款。現在雖然榮景不再,但今年北京的拆遷量依然很大,包括城鄉接合部改造、CBD東擴、金融街[7.44
-1.85%]西擴、麗澤商務區、南城拆遷等多個地區的拆遷。 北京市近幾年的房價、地價如火箭般上升,自然帶動了拆遷成本的上升。以CBD東擴為例,有東擴區居民喊出了“低于15萬元平米絕對不搬”的口號。雖然北京市肯定會動用政府權力來大幅壓低拆遷價格,但最后成交的價格估計也是天價,巨大的成本會讓北京市感到吃不消。從老百姓的喊價來看,如果北京市想壓低成本,不排除因此引發沖突事件,給社會造成不和諧。 類似的情況并非北京獨有,全國多個城市都不同程度地遇到這些問題。這正是過去大力發展土地經濟、土地財政的惡果——過去把地價、房價轟到這么高了,現在到了連地方政府都拆遷不起的地步了。如果地方政府還要繼續推進那些以房地產為實質內核的開發項目,只能是霸王硬上弓了,而且充滿巨大的風險。 在我們看來,最好的解決辦法是轉換思維,暫緩甚至暫停這些城市開發項目。比如,北京的CBD就一定要東擴嗎?在這樣黃金的地段進行如此大體量的拆遷,搞這樣大的工程,做這樣大的投資,今后建成一堆房子之后還要費老大的勁來招商,未來還要制造一個新的交通“癌癥”,這樣的買賣對北京劃算嗎?北京市看來是穿上了紅舞鞋,停不下來了。 最終分析結論(Final
Analysis
Conclusion): 當城市化擴張到一定程度后,地方經濟如果再弄這些磚頭水泥,靠土地財政來當家,遲早會給自己找麻煩!中央如果要削弱地方的擴張沖動,只需要緊繃房地產調控政策不放松,地方政府就會紛紛被房地產給拖垮。稍有遠見的地方政府,應該能夠看到其中蘊藏的巨大風險!
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