主持人:您也提到了重慶公租房的鋪開(kāi),可能比較主動(dòng)一點(diǎn),主要在于土地權(quán)都在重慶市政府的手中,或者是“八大投”的手中。
黃奇帆:這是城市的戰(zhàn)略資源,不是為了炒地皮,不是說(shuō)政府儲(chǔ)備了地后,把地皮炒高了,政府就拿到更多的土地收入。
如果規(guī)劃得不好,土地控制得不好,在10年前就把地給了開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商拿了地也沒(méi)有開(kāi)發(fā),或者開(kāi)發(fā)了一些不必要的東西,F(xiàn)在政府要去造學(xué)校、醫(yī)院了,要從開(kāi)發(fā)商手里再去把地征回來(lái),會(huì)付出極大的代價(jià)。
所以用于公租房的土地,現(xiàn)在也可以劃撥。如果沒(méi)有土地資源,由著房產(chǎn)商和市場(chǎng)去炒作,政府就缺少調(diào)控手段。
畫外音
其實(shí)對(duì)于保障性住房的建設(shè),中國(guó)香港和新加坡有著十分成熟的經(jīng)驗(yàn)。從上世紀(jì)的1973年開(kāi)起,香港政府推出了十年建屋計(jì)劃,增加公屋數(shù)量。截至目前為止,香港公屋的平均月租為1320元港幣,有超過(guò)了200萬(wàn)人租住公屋,約占香港總?cè)丝诘?/3。而在新加坡,政府也長(zhǎng)期堅(jiān)持以政府分配為主、市場(chǎng)出售為輔的樓市原則,目前新加坡約有84%的人安居在政府投資修建的公屋中,商品房的購(gòu)買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者是外國(guó)公民。
主持人:在推出公租房的過(guò)程當(dāng)中,今年您也去了一趟香港,考察了一下香港公屋的情況,您那時(shí)候看到了什么?
黃奇帆:香港和新加坡我都去考察過(guò)。一個(gè)就是公租房的住房結(jié)構(gòu),一般都是30平方米到70—80平方米,一般都不會(huì)去造大戶型。第二,香港和新加坡的公租房,都是政府主導(dǎo),社會(huì)也能參與。但是社會(huì)參與,不是由一個(gè)一個(gè)的房產(chǎn)商建公租房,公租房的建設(shè)、主導(dǎo)、投資都是政府。社會(huì)參與就是社會(huì)的各種資金,包括債券、融資、保險(xiǎn)基金,都可以進(jìn)入公租房的投資基金當(dāng)中,因?yàn)楣夥渴且粋(gè)有現(xiàn)金流可以平衡的一個(gè)體系。
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黃奇帆說(shuō),按照每平方米需要2000多元人民幣的建設(shè)成本來(lái)估算,未來(lái)3年中,為了在主城區(qū)建設(shè)2000萬(wàn)平方米公租房,重慶市政府需要籌集500多億人民幣的資金。
主持人:這次做這么大片區(qū)的規(guī)劃,有哪些資金進(jìn)入?
黃奇帆:第一,重慶政府在重慶主城儲(chǔ)備的土地要拿出20平方公里,3萬(wàn)畝地,這是過(guò)去幾年重慶地產(chǎn)集團(tuán)在征地動(dòng)遷的時(shí)候征下來(lái)的,這筆征地費(fèi)就作為政府的資本投入了。第二筆錢呢,政府還會(huì)把每年土地批租收入的5%,作為民生支出的需要,用于公租房的資本金。如果每年我們有300億的土地批租,5%就有15億—20億投入。第三,就是中央政府對(duì)公租房的補(bǔ)助。這三筆錢,都是政府投入。
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黃奇帆說(shuō),在總共500億人民幣的投資中,政府的投入大概能夠占到200億左右,而剩下的錢將借鑒香港與新加坡的經(jīng)驗(yàn),向社會(huì)融資。2010年5月,有媒體報(bào)道,中國(guó)社;鹄硎聲(huì)理事長(zhǎng)戴相龍將赴重慶考察公租房項(xiàng)目,而不少大型保險(xiǎn)公司也已經(jīng)與重慶方面進(jìn)行了初步商談。
主持人:您提到保險(xiǎn)基金,或者社;鸬搅诉@里,可以得到大概3%左右的利息,這個(gè)利息怎么算出來(lái)的?
黃奇帆:對(duì),應(yīng)該說(shuō)公租房如果需要500億,有200億是政府的土地和財(cái)稅資金,實(shí)際上真正融資只要300億,那么這300億,如果需要支付4%或5%的利息,一年也就是15億。而房子造好以后出租,500億的投資產(chǎn)生的2000萬(wàn)平方米,每年租金可以收到二三十億,租金當(dāng)然可以平衡剛才說(shuō)的這些支出。
所以社會(huì)大量的資金,是可以通過(guò)公租房這個(gè)融資平臺(tái),實(shí)現(xiàn)保值、周轉(zhuǎn)。公租房系統(tǒng)又通過(guò)這個(gè)平臺(tái)獲得資金,把公租房建起來(lái)。
香港、新加坡的公租房是良好的金融信用平臺(tái),沒(méi)什么壞賬。
對(duì)我來(lái)說(shuō),政府拿了500億去建公租房,不是變成了500億的一個(gè)欠賬留給了我的下任、下下任。而是留了500億房產(chǎn)給下任,它本身就像用500億買了黃金,過(guò)五年、十年是保值的。而且它每年的租金是可以平衡現(xiàn)金流當(dāng)中的利息的,所以它是一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
主持人:現(xiàn)在有沒(méi)有一些社保基金,或者是說(shuō)一些商業(yè)的保險(xiǎn)公司進(jìn)入這個(gè)系統(tǒng)?
黃奇帆:我已經(jīng)跟中國(guó)人壽和社保基金都討論了這件事,他們都非常有興趣,有具體的計(jì)劃跟我們?cè)诤献鳌?/P>