主持人:公租房門檻的條件,有沒有人會做假,或者是說雖然都符合了條件,但是可能有片區的不同,然后用人情的關系,來選擇比較好的片區。
黃奇帆:我理解這個意思。一個就是如果長期存在供不應求,那么為了先獲得公租房,可能中間是不是會有貓膩,所以重慶市政府考慮主城區可能近期有100萬人需要,應該造2000萬平方米;ň拶Y來干這個活,而不是去搞200萬平方米或者20萬平方米,擺個譜,擺個噱頭,造個輿論,那是無濟于事的。第二呢,因為公租房在重慶一環到二環之間,以后會形成21個公租房的樓盤,這些樓盤地段不同,所以不會是一種價格。哪怕房型一樣,不同地段的房租每個月也應該有所不同。所以在租金上體現了這種不同后,也會平衡這種灰色交易的問題。在這個問題上,有市場的原則起作用。當然我們在工作中,也力求做到規范。
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2010年4月,曾經有民眾向深圳媒體舉報:深圳有經濟適用房的住宅小區地下停車庫里,長期停著寶馬、奔馳、奧迪、凌志等名車。而按照規定:這些小區的出售對象是總資產不超過28萬元人民幣的低收入家庭。
2010年4月26日,中國住房和城鄉建設部發出通知,要求對經濟適用房的騙購行為責令退還,對于違規出售、出租、出借經濟適用房的房主,取消其在5年內再次申購政策性與保障性住房的資格。
黃奇帆:如果商品房是6000元/平方米,經濟適用房可能只要3000元,雖然規定5年內不能轉讓,但是5年后轉讓,周邊的商品房可能升值到1萬了。那么經濟適用房按照1萬/平方米的價格賣出去,買的人就發了橫財。
這是一種利益輸送,怎么才能遏制這種情況呢?最重要的是把出口堵住。因此我們作了規定,公租房租了幾年以后,如果租房者有特殊需要,想把公租房買下來,我們可以按經濟適用房的價格標準賣給他。但賣了之后,這個人住了幾年想離開,想把房子賣掉,那么公租房永遠姓“公”,只能賣給公租房管理局;刭彆r的價格,還按照現行的經濟適用房價格。
通過回購堵住出口,買房的人發不了橫財,就沒人想要來謀取暴利了。
主持人:公租房住戶買了房子之后,覺得不需要住了,但又不想賣回給房屋局的話,是不是可以出租?
黃奇帆:不可以。實際上只有很少的人想把公租房買下來,為了自己住只要付租金就可以了。但如果要把公租房租給別人,或者當商品房賣掉都不可以,如果租房者不需要,就由公租房管理局把它回購了。
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一直以來,作為中國最大的直轄市,重慶的房價始終被外界評論為:“與其身份不符”。2010年3月,根據中國指數研究院提供的數據,作為全國最大的直轄市,重慶的房屋成交均價為5011元/平方米,比成都的均價低出了1000元。也低于同樣地處西部的西安、貴陽、昆明等城市。而2008年,中國國家發改委也曾經公布過一份全國36個大中城市的商品房成交均價排行,其中顯示:重慶的房價僅高于呼和浩特和蘭州,位列倒數第三。
也不禁有人提問:為何中國的公租房模式,會最先發軔于房價并不在最高位的重慶?而公租房的推出,又將對這里的商品房價產生怎樣的影響?
2001年10月,在重慶直轄4年多之后,時任上海市政府副秘書長的黃奇帆被調任重慶擔任副市長。當時,這座山城的主城區的面積僅有100多平方公里,有著浦東開發經驗的黃奇帆敏銳地意識到了在這里儲備土地的必要。
主持人:當時為什么會進行土地的儲備?
黃奇帆:香港1990年的時候就已經有很好的土地儲備制度,我在上海浦東開發的時候,也是用了這個辦法的。
主持人:剛好重慶直轄以后,整個城區的變化,您覺得還是要趕快進行土地的儲備?
黃奇帆:是的。
主持人:儲備的方式是不是首先把批地權,或者拍掛招的權力先收到市委市政府的手上來?進行的程序是怎么樣的?
黃奇帆:不是這樣。中國的土地管理,土地拍賣、掛牌、招標,都在市級政府的手中。但是有這個拍、掛、招的權力不等于你擁有土地的權利,土地可能是區縣下邊的街道、社區,也可能是居民在使用。如果有開發商想圈這塊地,他可能現在只開發200畝,但是可能拍賣購買了2000畝10年以后才會開發的地,土地就被開發商儲備了。如果一個城市,除已建成的用地之外,待建設的用地如果三分之二都到了開發商手里,政府手中就只有很少的土地,然后每年拿出一些土地來拍賣,就被開發商抬得很高的價格。一個城市如果土地價格一高,那么整個房價都會高起來。
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2002年,重慶建立了土地整治儲備中心,對土地市場進行宏觀調控。2003年2月,重慶又在土地儲備中心的基礎上成立了“重慶地產集團”,由市政府注資,建立了政府主導型的土地儲備供應機制。
黃奇帆:我們把三年、五年、十年可能要使用的地,從規劃、管理上,由市級政府的土地儲備中心把它給儲備了。如果政府手中有比較多的土地資源,如果房屋價格賣得很高,就再多供幾塊地,實際上就把價格給控制下來了。
重慶政府在過去5年,始終抱有一個宗旨,就是商品房拍賣的地價,絕不超過當時這塊地周圍樓面地價的三分之一。所以重慶政府拍地,沒有起把房價往前推的這種作用。
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黃奇帆說,目前重慶主城用于城市建設的500平方公里用地中,有300多平方公里是政府儲備的土地。
黃奇帆:對開發商我們叫做按規劃帶項目批土地,如果有一個規劃是商業用地,項目需要用500畝地,那么項目用多大,規劃什么性質,然后就按規劃帶項目,去批租、拍賣土地。這樣的話,開發商只能就項目論項目要土地,不能為1個項目去儲備10個項目的地。