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      房租上漲不是房價下挫惹的禍
      2010-06-21   作者:葉檀  來源:地產畫報
       
        在商品房成交量下降后,有越來越多的媒體關注房租上漲,多個重點城市的住房租金明顯上漲,北京、天津、大連、沈陽、杭州等城市的房租漲幅超過10%。北京四五月間住房租金價格同比上漲20%以上,部分地段好、交通方便的房源漲幅更高達50%,租賃均價達到每月3000元,使北京租售比回落至1∶565。
        有人認為是房價下跌惹的禍,樓市新政后房屋租賃需求提高,從而導致租賃價格提高。次要原因包括進入大城市人員增加、動拆遷周轉戶增加,CPI上升預期使房東提價等。
        認為房價下挫導致房租上漲的看法極其錯誤。
        房租反映的是住房的剛性需求,與實體經濟、收入與通脹等因素掛鉤。當某個城市的剛性需求居高不下,且有越來越多的人員能夠或者愿意承受高房租在城市居住,這說明該租房者的收入可以彌平高房租。房屋租金的高低與收入密切相關,通常而言,租金占據收入的10%到30%,極端者可以高達50%。一旦超過極限,租房者無法承受高租金,有兩個選擇:一是轉向低租金住房或者隱性降低租金,這些城市群租、膠囊公寓等低租金房將大行其道;二是租房者離開高租金城市,使這些城市空心化。
        房屋租賃市場由消費者的收入主導,而不像商品房能夠由投資者的收益預期主導。在消費品市場在高中低端要求,租賃市場同樣如此,不同的租賃房滿足不同收入人群的要求,一旦房屋租賃高高在上,消費者只能聞風而逃。
        這與商鋪較為相似。雖然商鋪價格民也會產生泡沫,但泡沫遠不如商品房大。原因就是商鋪價格最終要與實體經濟相連。開發商當然可以為商鋪開出天價,但最終要由商鋪的購買者或者承租者買單,如果城市、區域的商業不發達,或者商鋪區域位置不佳,就會淪為死鋪,乏人問津,投資者不得不自認倒霉。
        投資商鋪者需要的是對于某區域未來實體經濟、商業生態發展的把握,需要經過實體經濟的考驗,而不能像商品房一樣,賣弄增值預期忽悠接盤者。如海寧皮革城發展勢頭旺,隔年商鋪租金翻番,以至于產權擁有者惜售,但租金超過承租者出售皮革的毛利時,或者皮革產業下挫時,商家便不再進入該商業領域。
        與單純的資本市場泡沫不同,房租也好,商鋪也好,最終與實體經濟相連,與收入掛鉤。
        目前一線城市房租價格上升,是房東對承租者承受能力的試探。如果房東上漲30%,而租房者依然趨之若鶩,就說明以往低估了承租者的承受力,此時以往的商品房投資者就會轉型成為寓公,靠收租彌補商品房投資成本。如果房東上漲10%,問津者了了,房東提高租金的如意算盤就會落空。目前調查的情況是,大部分承租者無奈承受租金上漲的壓力,這既說明我國法律缺乏對承租人的保護,也說明上漲幅度在承租者的臨界點以內。
        房租上漲成風,承租者大多無奈接受,這就說明在商品房投資主導的時期,租金價格被人為抑制,我們有可能低估了部分高收入者的承租能力,低估了承租人希望在大城市發展的意愿,也低估了一線城市房地產市場的通脹情況。
        在房地產市場價格體系的常犯錯誤相輔相承,或者把商品房當作一般的消費品,認為跌30%就能止住。事實上,房地產作為最重要的投資品,一直以風險與收益預期作為定價依據,只要銀根浸水、融資杠桿長、接盤者多就能漲上天;或者把租賃房當作資產泡沫的源頭,要知道,租賃價格是人們收入與經濟環境的體現,不可能脫離實體經濟的環境漲到天上去。
        北京租賃價格上升,實在是因為太多的人希望在資源過度集聚的大城市或者發展,以承受高租賃價格的不公待遇為代價。而與房屋成交量下挫、房產新政毫無關系。相反,房產新政出臺,倒是讓真正的需求與租客承受力水落石出了。
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