在住房企業(yè)銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者更強(qiáng)的局面進(jìn)一步凸顯。大型房企規(guī)模與業(yè)績(jī)迅速增長(zhǎng)，而中小房企市場(chǎng)份額逐漸萎縮，生存發(fā)展前景堪憂。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)未來三年之內(nèi)房企總數(shù)將會(huì)從目前的5萬余家將至3.5萬家左右，也就意味著會(huì)有30%的房企將會(huì)被淘汰。
2013年度截至9月共108家房企實(shí)施并購，42家房企轉(zhuǎn)讓了大于95%的股份。2013年前三季度房企銷售額與銷售面積集中度進(jìn)一步提升，銷售額前十名與前二十名的房企銷售總量所占全國房企銷售總額比率分別達(dá)到了14.43%和20.16%，分別比2012年前三季度上升0.42%和1.05%。
海外融資成本低廉 資金鏈壓力有所緩解
2012年10月至2013年9月住房企業(yè)到位資金總額11.61萬億元，比2011年10月至2012年9月的8.95萬億超出了2.66億元，增幅29.7%。融資的高漲主要是房企進(jìn)入2013年后銷售表現(xiàn)良好，對(duì)未來市場(chǎng)的較高預(yù)測(cè)導(dǎo)致其投資意愿急速攀升，大量的融資需求促進(jìn)了房企融資的總額的飛速上漲;另一方面穩(wěn)定的信貸環(huán)境與貨幣政策和逐漸多元化的房企融資模式都為融資額的井噴提供了保障與支持。
2012年10月至2013年9月期間住房企業(yè)資金來源中，自籌資金與定金及預(yù)付款仍占主導(dǎo)地位，分別占比38.2%和28.4%。個(gè)人按揭貸款及其他資金，國內(nèi)貸款所占相對(duì)比重較輕，分別占17.2%和15.8%。而利用外資額僅占所有房企資金來源的0.4%。
由于美國量化寬松政策持續(xù)實(shí)施以及利率的走低，海外融資的成本優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。例如萬科于2013年3月發(fā)行的5年期限的8億美元債券，年利率僅為2.625%。因此，擁有海外融資平臺(tái)的大型房企傾向于加大發(fā)行海外債券的力度，或通過銀團(tuán)貸款這種規(guī)模大、利率恰當(dāng)?shù)哪Ｊ綇暮Ｍ饽技Y金，以期增強(qiáng)資金流動(dòng)性并調(diào)整長(zhǎng)期債務(wù)結(jié)構(gòu)。2013年僅1月就有17家房企通過境外融資渠道獲取420億元資金，超過2012年海外融資總額的50%。海外融資額增速在2013年第2、3季度也都一直保持在20%以上。
2013年成房企“出海年”
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，包括萬科、綠地、萬達(dá)、碧桂園、中國建筑、萬通、中坤、中國鐵建、富力、首創(chuàng)置業(yè)等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)幾百億美元。品牌房企“出海”投資特征與趨勢(shì)在2013年尤為明顯，大宗的投資計(jì)劃幾乎都是在這一年當(dāng)中發(fā)生的，比如綠地以40億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)，富力以人民幣85億元(45.0億令吉)收購了馬來西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝的宗地等等，從品牌房企“出海”動(dòng)作表現(xiàn)來看，2013年已成中國品牌房企的“出海”年。
2013年以來，以張欣家族為首中資財(cái)團(tuán)購買美國通用汽車大樓40%權(quán)益，大連萬達(dá)集團(tuán)將投資近7億英鎊在倫敦核心區(qū)建設(shè)超五星級(jí)萬達(dá)酒店，總部基地(中國)控股集團(tuán)董事會(huì)主席許為平在英國駐華使館也宣布，將投資10億英鎊在倫敦建“亞洲商務(wù)港”。
2013年情人節(jié)，萬科與素有“美國頭號(hào)房企”之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發(fā)舊金山富升街201地塊，萬科首次進(jìn)軍美國。這是繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊后，萬科開拓國際市場(chǎng)的第二站。
10月12日消息，據(jù)東方日?qǐng)?bào)報(bào)道，近年內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商積極“走出去”。繼洛杉磯項(xiàng)目后，上海國資委旗下的綠地集團(tuán)再次“出擊”，以40億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)。
2013年12月1日早間，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，稱其全資子公司以人民幣85億元(45.0億令吉)收購了馬來西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝的宗地。據(jù)悉該地將會(huì)開發(fā)為住宅及商業(yè)物業(yè)。
海外融資風(fēng)險(xiǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
雖然大型房企海外融資與投資都已經(jīng)初有所成，但無論是意圖通過海外融資平臺(tái)緩解資金不足的窘境還是選擇開發(fā)投資海外市場(chǎng)來規(guī)避國內(nèi)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，都存在著不可忽視的問題。首先，中外房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)與制度存在著巨大的差異，沒有經(jīng)過充分了解就進(jìn)入無疑會(huì)導(dǎo)致水土不服。中國房企在國內(nèi)倚仗與地方政府的親密關(guān)系而常常違規(guī)經(jīng)營，打擦邊球，甚至違背法律。而海外法律制度嚴(yán)苛，更沒有政府的保駕護(hù)航，國內(nèi)房企難免不適。其次，以目前開發(fā)商海外投資的項(xiàng)目來看，主要目標(biāo)客戶群仍是海外華人華僑，尤其是未來有移民傾向的潛在客戶。然而一旦有明確的政策限制資金流向海外或大幅提高民間資本流出成本，則規(guī)模與日俱增的房企海外業(yè)務(wù)必將因客戶數(shù)量銳減而受到創(chuàng)傷。
同樣海外融資的房企也要承擔(dān)多方面的風(fēng)險(xiǎn)。首先，海外發(fā)債或銀團(tuán)貸款等融資模式會(huì)導(dǎo)致的杠桿性提升，其給房企帶來的負(fù)面影響很可能大于改善資金流動(dòng)性的正面作用。如果房企繼續(xù)按目前的頻率激進(jìn)發(fā)債擴(kuò)張，數(shù)年后債務(wù)到期時(shí)間將會(huì)高度集中，一旦市場(chǎng)銷售陷入困境則發(fā)債人評(píng)級(jí)將很有可能被下調(diào)并且資金流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步惡化。除此之外，匯率波動(dòng)、國際稅收以及海外的政治環(huán)境等這些外部因素也都會(huì)對(duì)海外融資的風(fēng)險(xiǎn)與成本產(chǎn)生巨大的影響。