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    1. 中國房地產市場至少冬眠兩年?
      2011-11-16   作者:張敏 葉書利 徐學成 徐杰  來源:每日經濟新聞
       
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          在貨幣緊縮和地產調控雙重打壓之下,多個城市房價已經掉頭向下,房地產商資金鏈繃緊。這引起部分地方政府擔憂,杭州市已經著手防范地產業相關公司破產后造成欠薪,從而引發社會問題。與此同時,消費者購房熱情消退,轉向持幣觀望;有業內專家表示,樓市調整還遠未結束,中國房地產將結束高速增長期,進入“中速增長期”,從現在到2013年都將是調整階段。

        行業觀察

        樓市衰退或持續至2013年

        隨著樓市調控和經濟結構調整持續,我國房地產市場無疑正在經歷巨變階段。
        11月12日,萬科企業股份有限公司總裁郁亮在東莞表示,萬科已經進入“冬天”模式,并將遵循現金為王、積極賣房、慎重買地的原則。
        由于其房地產界領軍者的身份,萬科的“冬天論”不出意料地引起輿論大嘩。2008年,萬科集團董事長王石也曾拋出 “拐點論”,并引發一輪降價風潮。
        不少業內人士指出,隨著房地產各項指標數據下滑,“冬天”或將持續更長時間,房地產業將迎來新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織(IMF)14日公布的報告也指出,中國面臨房價下跌的風險。

        近三年處于調整期

        調控對房地產市場的影響正逐步明顯。根據國家統計局的數據,自今年年初出臺“新國八條”的9個月來,成交量、價格、投資等指標的增速,以及國房景氣指數幾乎都在下行。
        在此背景下,郁亮拋出的“冬天論”獲得了不少業內人士的認同。事實上,“現金為王、積極賣房、慎重買地”也正是不少房企在今年的生存策略。
        不少分析人士認為,企業普遍看空后市,說明房地產將迎來一輪新的衰退周期。我國房地產領域一直有“5+2”的“周期論”,即房地產運行將遵循“5年增長、2年衰退”的周期,但這個周期會受到政策調控等多重因素影響。
        中國指數研究院副院長陳晟向《每日經濟新聞》記者表示,“5+2”僅指房地產發展的短周期,當前的樓市正處于兩個“大周期”之間的調整階段。
        陳晟表示,房地產屬于“大周期”行業,其運行規律與GDP增長有關,相關度高達92%。房改以來,我國的房地產市場一直處于高速增長的“黃金時期”。他認為,隨著我國GDP增速的放緩,房地產業也將從“高速增長階段”步入“中速增長階段”。
        據悉,我國制定的“十二五”期間GDP增長目標為8%,明顯低于“十一五”。今年來看,GDP增速盡管尚未回落至8%的目標,但前三季度分別為9.7%,9.5%,9.1%,下降態勢十分明顯。
        陳晟表示,當我國GDP增速降到9%以下時,我國房地產市場也將進入“中速增長期”。而從今年到2013年,將是調整時期。
        在近日的2011中國私募基金領袖峰會上,安信證券首席經濟學家高善文表示,未來幾年基本上可以排除比較大的單邊牛市的可能性,房地產、紀念幣等行業將進入持續的熊市。

        “暴利時代”或終結

        “中速增長”并不意味著“衰退”,按照陳晟的觀點,未來一段時間,樓市整體價格和成交量都不會有太大的變動。
        國際貨幣基金組織 (IMF)則持不同看法,該機構在14日公布的報告指出,中國面臨房價下跌的風險。央行貨幣政策委員會委員李稻葵的觀點則是:未來兩三年,房價不可能上漲,但跌幅不會超過15%。
        一個共識則是,隨著土地成本、資金成本、各項稅費的提高,未來房地產業的整體利潤率將會降低,“暴利時代”即將終結。
        從上月開始,“降價潮”蔓延到更多的企業和城市,萬科、龍湖、中海等資金面寬松的企業也加入降價行列。一些分析人士稱,到今年年底,多數上市房企財報呈現的毛利率將會有所降低。
        據悉,當前房地產業的平均利潤率在10%左右,高端項目略高于上述水平,但與前幾年相比,已有明顯下降。
        此外,房地產投資增速也在下調。根據國家統計局的數據,今年8月~10月,我國房地產投資增速已連續三個月下滑,今年前10月為31.1%,僅比固定資產投資增速高出6.2個百分點。而去年前十個月,兩者相差12個百分點。
        不少分析人士認為,兩者增速的差距不斷縮小,說明房地產在固定資產投資中的作用逐漸弱化,這也正是本輪樓市調控和經濟結構調整的題中應有之義。與此同時,地方政府對“土地財政”的依賴也將減弱。
        陳晟表示,在政策面的不利影響下,未來房地產投資增速將繼續下滑,未來很可能滑落到20%以下。


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