美國次貸危機已經演化成一場波及全球的金融危機。細究這場危機的發生，不難發現它與美國近些年的住房政策有著直接聯系，可以說是美國失敗的住房政策把這個國家乃至全世界都拖入了一場災難深重的危機之中。作為正致力于解決百姓住房問題和實現住有所居目標的中國來說，應當以美國次貸危機為鏡鑒，建立起符合中國國情的住房政策體系，從而解決好我國的住房問題。

一、“房產夢”是美國次貸危機的淵藪

　　上世紀30年代的大蕭條不僅使美國經濟遭受重創，也讓許多低收入人群無家可歸，于是“讓每一個家庭都能在適宜的環境里擁有一個家”，成為這個國家住房政策的基本目標，并寫進了1949年通過的《住房法案》序言中。在此后的半個多世紀，美國聯邦及州政府不僅通過住房信貸、稅收減免等政策鼓勵人們購房，通過公共住房、住房券等方式讓中低收入人群能夠租得起房子，甚至還通過合作建房和共有住房等途徑來解決百姓的住房問題。在這些政策措施的實施過程中，政府所扮演的角色也不盡相同，如公共住房和住房券幾乎完全依靠政府，而其他則主要依靠市場調節，或者依靠營利或非營利機構的合作得以實現。盡管直到本世紀初，在美國仍有上千萬戶家庭依舊面對住房困難，但是通過這些政策措施已經緩解了困難程度。可以說，這一時期美國政府解決住房問題的方向是健康的，政策措施也是可行的。
　　但是進入新世紀尤其是小布什擔任總統后，美國政府在解決住房問題上的方向和思路，以及政策選擇都發生了變化。這種變化突出地表現在，由以往售、租以及合作和共有住房等多種政策措施并舉，轉向了以售為主的政策取向。2007年7月美國住房和城市發展部部長阿方索·杰克遜來華，在接受記者采訪時說：“我就任時布什總統曾讓我減少美國的無房人口比例”，還表示他所領導的住房和城市發展部的主要職責就是“讓人民有房子住”，并提供“人民買得起的房子”。美國人大多是不攢錢的，為了讓那些沒有積蓄的人也能有錢買房子，政府不但放任金融機構向他們發放零首付的次級按揭貸款，甚至向全世界發行包括次債在內的高風險債券。那位住房和城市發展部部長當時來華的目的，就是游說中國購買美國的住房債券。憑借發行高風險債券從全世界籌來的資金，一時間在美國起碼有220萬個家庭圓了他們的“房產夢”。然而當那些原本就充斥著風險的金融工具終于引發了次貸危機，繼而又演化成波及全世界的金融危機時，不僅讓許多美國人又失去了他們的房產，也讓美國和全世界都再次體驗了如同上世紀30年代大蕭條那樣的災難。
　　面對突如其來的危機，人們多從金融視角查找原因，將其歸結為金融過度創新和放棄監管的結果。其實，金融在這場危機中只不過是起到了一種工具的作用，而美國政府鼓勵人們買房子、去圓房產夢的住房政策，不但是這場危機的真正淵藪，而且自始至終都起著推波助瀾的作用。如果再進一步追問，美國政府為什么要改變以往的住房政策，竭力去鼓勵老百姓買房子？答案是為了避免上世紀末的網絡泡沫可能帶來的經濟衰退，而且也正是通過刺激住房消費，一段時間里美國才繼續了上個世紀90年代以來的經濟增長。可是由于網絡泡沫的舊病未除，卻又在金融工具的作用下促成了更大的房地產泡沫，當這些泡沫破滅時，就是危機降臨之時了。美國的教訓再次警告人們，房地產對于醫治經濟失調和拉動增長，猶如一味治標不治本的止痛藥，長時期過度地依賴于它，不但會引致泡沫經濟，甚至還會危及經濟安全。

二、中國不可重復美國人的“房產夢”

　　在我國計劃經濟時期，住房是作為一種福利實行計劃分配的，這種住房制度及其相應政策所帶來的直接后果就是住房供給的長期短缺，缺少房子住成為當時一大社會難題。始于1978年的改革讓中國逐步走上了市場經濟軌道，城市住房也由原來的福利分房開始走上商品化、貨幣化的改革道路。1982年《國務院關于城市出售住宅試點問題的復函》，標志著住房商品化改革在我國進入試點階段，也表明私人擁有房產在中國開始再度合法化。但是由于福利分房制度依然存在，處于這種雙軌制格局中的住房商品化改革不可能取得較快進展。直至1998年的住房分配貨幣化改革停止了福利分房，住房商品化、貨幣化乃至社會化的改革才開始進入快車道。
　　住房分配貨幣化的改革之所以在1998年推開，與當時亞洲金融危機所帶來的外部經濟環境惡化不無聯系。為了避免那場危機可能帶來的出口下降和經濟下滑，中國適時啟動了住房分配貨幣化改革并帶動了房地產業的擴張性發展，這對于當時實現保增長確實起到了重要作用。這種保增長的思路和作法，與美國為了避免網絡泡沫破滅可能招致經濟衰退，從而鼓勵美國人都去圓“房產夢”具有某些相似之處。不同的是中國的房地產業還缺少像美國那樣的金融工具來為其融資，所以還不可能招致像次貸危機那樣的嚴重后果。
　　但是必須看到，始于1998年的住房分配貨幣化改革在擴大了住房需求、拉動了經濟增長的同時，也在一定程度上帶來了房地產業的非理性擴張和房地產泡沫的形成。如同小布什政府試圖圓美國人的“房產夢”一樣，我國住房分配貨幣化改革初期，許多地方也出臺了鼓勵市民買房子的各種優惠政策，甚至奉行“只售不租”的改革取向，不僅新建的住房只售不租，就連許多市民長期租住的舊房也要買下變為個人產權，從而在很短的時間里中國城市住房的私有化率就超過了80%。而小布什執政近8年，美國的住房私有化率也才提高了約5個百分點，還不到70%。再從我國目前的保障性住房建設看，多數城市都是以經濟適用房、限價商品房為主，這兩種保障方式其實也是在鼓勵人們買房子，并通過政策優惠去幫助一些中低收入人群擁有產權房或部分產權房。要知道，美國人均收入是中國的20多倍，而且房價也不比目前中國高多少，尚且無法去圓人人有房產的夢，作為人均收入根本就無法與美國相比的中國，那就更不可以去重復美國人的“房產夢”了。

三、解決中國住房問題的政策考量

　　住房是人類生存的必要條件，住有所居是社會和諧與文明的標志，當代中國要解決好人民群眾的住房問題并實現住有所居目標，必須吸取美國政府在住房政策上的經驗教訓，并從國情出發制定出切實可行的相關政策。
　　公共政策是保障基本人權、通過資源的再分配維護社會公平、實現社會穩定的政策。為了維護社會整體和長遠利益，社會必須通過公共政策幫助那些依靠自身能力無法解決住房問題的低收入人群，讓他們也能住有所居。但也要看到，在任何私有物權受到保護的社會，住房都是重要的私人財富，而市場經濟條件下的低收入人群，實際上是缺乏市場競爭能力和財富積累能力的群體。因此，也就不該通過“買”這種交易方式來滿足低收入人群的住房需求，他們的住房需求應當通過住房保障體系下的救助、援助，通過非競爭的社會再分配得以實現。這就決定了我國基于公共政策的住房保障體系建設應該是廉租房、貼租房和租金補貼等方式，而不可以像美國小布什政府那樣，不切實際地去鼓勵低收入人群買房子。如果要想得到屬于私人所有的房產，就應當依靠自己的努力和奮斗去獲取，政府沒有責任滿足個人對于房產的占有欲望，否則對于那些依靠個人能力和奮斗取得財富的人就是不公平。不錯，在新加坡和香港有些低收入人群就是依靠政府幫助而取得了房產。但在這些國家和地區，依靠政府幫助才得到房產的低收入人群已經是最窮的窮人了。中國則不然，那些在政府幫助下取得房產的并不是最窮的人，且不說我國還有2億多農村家庭，即使在城市也還有許多依靠政府幫助都無法買得起房子的人，難道我們的公共政策不應該首先去幫助這些最窮的和最需要幫助的人嗎？政策的制定不可以脫離一個國家的國情，尤其是公共政策。
　　產業政策是從產業性質出發確立的保證產業健康發展的戰略方針及措施。但直到目前我國不但缺少房地產完整的產業政策，也沒有關于房地產準確的產業定位。按照經濟學關于完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷的市場和產業劃分理論，由于土地資源的稀缺性以及與民生的密切相關性，都決定了房地產不應該成為完全競爭型產業。但在現實中我們看到的卻是，僅一個城市的房地產開發企業就超過上千家之多，這豈不成了一個完完全全的競爭型產業了？可如果從價格決定看，它似乎又是完全壟斷型產業，即使上千家企業之間居然也可以做到價格上的壟斷聯盟。至于說近些年來對于房地產業一忽兒“鼓勵”一忽兒“限制”，都與產業定位不清、產業政策不明、產業戰略迷失有關。所以，從理論與實踐的結合上弄清房地產的產業定位，在此基礎上形成包括企業規模起點、工藝設備提高、房屋節能標準、金融信貸支持、外資進入限制等一系列相關的產業政策體系，已成為房地產業健康發展和解決群眾住房問題的迫切需要。
　　宏觀政策是維護產業發展過程的穩定性的政策，是短期對策性的調整政策。小布什政府住房政策的失敗，還在于它把通過房地產拉動增長的短期對策性政策予以長期化了，這是我們在制定宏觀政策時必須避免的。宏觀政策所調整的是社會總供給和總需求之間的平衡關系，并不包括對產業發展過程的調整，例如房地產業發展中的供給結構就應當由產業政策來調整，而不是宏觀政策。但是由于住房景氣狀態在宏觀經濟中具有較大權重，而且宏觀政策通常又會對房地產業短期運行產生重大影響，特別是宏觀政策通常使用的財政政策和貨幣政策更能直接影響住房的供求，因此在住房政策體系中決不可以忽視宏觀政策的作用。尤其是在當前，為應對世界金融危機的不利影響，應當把握好國外和國內兩個大局，通過宏觀政策來防止、抵御和減輕危機對我國房地產市場的沖擊。要按照中央關于“保增長、擴內需、調結構”的要求，把通過財政政策推進保障性住房建設與通過貨幣政策擴大住房銷售統一起來；把維護國民經濟穩定運行與滿足人民群眾合理的住房需求統一起來；把住房供應結構的調整與促進房價的理性回歸統一起來；把短期對策性的房地產救市政策與保證產業健康發展的長期政策統一起來。
　　(作者單位：中共大連市委黨校)