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文摘一：2013-2015房地產的崩塌

理性和智慧的人，會盡早做好準備，正是提前認識到趨勢演進方向的意義所在，可以提
　　前規避風險，而只有規避掉風險，才能保護住自己的財富。
　　在前所未有的大巨變即將到來之際，我們需要知道未來的趨勢，順勢而行，而不是眼睜
　　睜地看著自己的財富在滾滾洪流中瞬間消失——人們終將理解這句話的真實意義。
　　我們知道將要發生什么。
　　2013～2015年，中國房地產將站在輝煌的光環中黯然謝幕，在這個階段它將完成鑄頂的輝煌瞬間并為慘烈的下跌做好充分的準備。
　　
　　中國之于世界，就如同鄂爾多斯之于中國的情形。
　　2013年-2016年這個階段是最糾結的一段時期，糾結是因為：一是過去的很多問題都累積到了現在，而且，到了非解決不可的地步。二是解決的難度越來越大，阻力越來越大。三是時間越來越緊迫，而相關的決策和有關部門以及地方政府的執行力跟不上中央所需要的緊迫性，容易導致一些問題在糾結中繼續擱置。
　　在所有最令人糾結的問題中，房地產或許是最糾結的一個。
　　房子如同一列高速行駛的拉大貧富差距的火車，坐在房子里面的人，財富不斷上漲，甚至可以不勞而獲；而在房子外面的人，無論如何努力，都離房子越來越遠，生活的幸福感被沉重的房租剝奪走……
　　在中國的房地產政策中，有兩個時間節點必須特別予以重視。一是1998年的房改，二是2003年的房改，這兩次房改對中國的房價和中國的經濟增長模式起到了極其關鍵的作用。
　　1998年房改。
　　1998年，適逢亞洲金融危機正不斷擴散，中國經濟實現了“軟著陸”，但經濟增長處于低迷狀態。為抵御亞洲金融危機影響，使中國經濟走出低谷，中國政府啟動了住房市場化改革來改善城市居民居住條件，帶動房地產業發展，進而拉動中國經濟增長。
　　這次至關重要的房改對于民眾而言，對于中國的房價走勢而言，最重要的一點是它確立的新的多層次的住房供應體系。即“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。”這一設想兼具了效率和公平。
　　根據當時的收入標準來劃分：最低收入家庭約占10%——廉租房；中低收入家庭約占80%——經濟適用房；高收入家庭約占10%——商品房。
　　由于經濟適用房為住房供應主體，房價漲幅很小。根據中國社科院藍皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格總共只增加了343元，2003年的房價大約是普通家庭收入的4～5倍，比較符合家庭承受能力。
　　2003年房改。
　　中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經濟增長下滑到6.7%。于是，由建設部起草的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱“18號文”）出臺，明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業。
　　中國房價正是從“18號文”開始，步入了飛速上漲的軌道。
　　2003年之后，商品房取代經濟適用房成為現有住房市場的主體。價格過高使得無論效率還是公平的目的，都沒有達到。
　　 
　　房價永遠都是一個區域問題。
　　人們在討論房價的時候，總喜歡以一個整體的概念去討論，其實，無論就中國還是世界而言，房價永遠都是一個區域問題。
　　推動房價上漲的重要力量就是：資源吸引能力（決定房價不同區域的階梯分布）和財富的創造能力。
　　我們判斷中國房價的時候，必須從區域房價開始看，因為，中國房價的區域差異是極其明顯的，其未來的走勢也如此。
　　從資源的角度來看，由于資源向上海集中，進而，從上海向江蘇、浙江擴散，長三角的房價也隨著資源走：上海先漲，而后帶動起江蘇、浙江的房價上漲。
　　從財富累積的角度來看，上海以制造業為核心的實體經濟率先發展起來，給上海帶來快速的財富積累，而后，上海的崛起帶動起江蘇、浙江的經濟發展，江蘇、浙江也快速實現財富的創造和累積，房價緊跟著上漲。
　　我們再來看看京津冀區域。這個區域的增長極在北京，而北京是一個政治中心而非像上海那樣的經濟中心，北京以制造業為核心的實體經濟的發展遠遠比不上上海，北京的財富創造能力和財富累積能力也遠遠比不上上海。因此，北京的房價無論是漲幅還是絕對價格在2003年以前都遠低于上海。
　　但是，北京是全國唯一的政治中心。政治中心在中國的經濟政策當中，處于吸納、匯集資源的位置——全國的優質資源可以源源不斷地輸送到北京，這種優勢是其他地區不能相比的。但這也決定著，北京無法像上海那樣，通過制造業的擴散把創造財富的能力向外輻射，帶動起整個區域的經濟增長。
　　因此，在上海周邊的江蘇、浙江迅速崛起，而在北京的周邊卻出現了一個貧困帶。
　　中國之于世界，就如同鄂爾多斯之于中國的情形。
　　鄂爾多斯與溫州是中國兩個非常典型的代表！
　　前者是資源富集的城市，后者是資本富集的城市，而這兩種資源富集之地正是中國經濟高速增長過程中最受益的城市，當這兩類典型代表城市的房價出現下跌，其信號意義非常明顯！
　　鄂爾多斯的房價為什么跌得那么慘？
　　因為鄂爾多斯是一個資源輸出城市而非資源輸入城市。鄂爾多斯既缺乏上海那樣的依托實體經濟發展而產生的對資源的凝聚能力，也缺乏北京那樣的依托政治中心地位而產生的對資源的行政匯聚能力，它是一個純粹的資源輸出城市——這里的資源依舊是廣義資源的概念，包括自然資源、社會資源，當然也包括資本。
　　依照這種代表性往下推導，那么，不久之后，與鄂爾多斯比較像的太原（資源型）等城市及其同區域內再低一級的城市，房價就會隨即見頂，而與溫州比較像的深圳（資本型）等地區的房價會陸續跟著出現明顯的見頂回落征兆。
　　未來二十年經濟大趨勢
　　趨勢一旦走出來，就猶如狂奔的野馬，人跟在它的后面，無論多么努力，都難以再追上。只有走在前面，騎在馬上，抓住韁繩，才能與之前行。
　　如果以前不關注未來的趨勢演變，還能夠在隨波逐流中找到機會的話，那么，在正在到來的全球大巨變中，這種盲目的做法將導致無可挽回的錯誤。
　　當下與未來的風險和機會在哪里？中國經濟未來的大趨勢將如何演變？面對未來的大趨勢，投資者該如何做選擇？企業家應該如何決策？
　　以權威的數據，對照經濟學、金融學、地緣學等理論，通過與現實、歷史的結合，通過跨學科、跨領域的貫通，展望國內與國際大趨勢演變的必然方向。所有的邏輯都基于現象的真實源頭與權威數據所代表的真實信息推導出來，這對趨勢愛好者或許會帶來一些有益的參考。
　　太多的疑問，太多的問題，我們都將通過梳理逐一找出答案。
　　看懂未來趨勢，才能洞悉即將到來的大風險、大機會，明白自己應該怎么做，也才能保護自己的財富不被正在到來的危機洗劫一空。
　　因為我們知道即將發生什么。未來二十年，我們應該這么辦。

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