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      開發商與炒家:從"合作伙伴"到"互嚙冤家"
          2008-03-03    本報記者:梁思奇    來源:經濟參考報

        由于市場觀望情緒濃厚,一些開發商資金周轉出現困難,開發商與炒房者這一對昔日哄抬房價的“合作伙伴”如今卻變成了“互嚙冤家”,這也從另一個角度表明政府調控房地產的政策效力漸顯,原先由于“炒家”盛行而扭曲失真的住房供需關系回歸真實。

      開發商與炒家博弈

        南寧的周先生去年在北海市一個樓盤登記了一套房,日前接到開發商“最后通牒”:一個月內前來辦理正式購房手續,否則將沒收5000元訂金。
        去年10月份以來,北海市多個樓盤向原先登記的購房者發出催促辦理手續的通知。由于市場走向不明朗,特別是二手房交易基本停止,不少炒房者對房價是否上漲存有疑慮,對原先預訂的商品房取舍拿不定主意,于是出現了開發商催辦手續的現象。這些雖然登記為“已銷售”的住房,實際上并未真正賣出,這種“懸掛”著的狀況影響了開發商的資金回籠。
        北海市從事房地產銷售代理的王立說,這種現象反映出隨著去年9月底國家對第二套住房提高首付等控貸措施的逐步到位,開發商與炒家進入了“博弈階段”。

      從“炒房分肥”到“軟硬兼施”

        從去年3月份起,北海市商品住房同比上漲幅度連續位居全國前列,除了消除眾多爛尾樓后的恢復性增長因素,不乏“炒房”之故。據北海市房地產交易中心的統計,北海市外地人購房的比例超過60%,其中以投資為目的的炒房者為數不少。記者了解到,盡管房地產開發有符合“封頂”等條件才允許預售的規定,但在實際開發中,幾乎沒有開發商遵守。一些開發商項目動工伊始,為打探行情,同時也為了抬升人氣,采取收取預付金或發放“貴賓卡”等方式搞內部認購,刺激炒房者的購買欲望,而這正是近年來不少樓盤一經推出就“銷售告罄”的原因之一。此外,一些樓盤在預售后拖延辦理房產證,炒房者可利用預售到辦證之間的“時間差”將住房轉手,然后到房地產交易中心銷售備案,這種行為過去得到開發商或銷售商的鼓勵。因為在房價飆升的市場中,很容易找到接盤的“下家”,炒房者和開發商或銷售商可以一起在炒房中分肥。在北海市,有個別樓盤預售后遲至兩年未辦理相關手續,而房價由最初的1700多元升至3000多元。
        這種情況從去年四季度起有了微妙變化。由于市場觀望情緒濃厚,“下家”難覓,一些開發商資金周轉出現困難,炒房者與開發商的關系由昔日哄抬房價的“合作伙伴”變成了“互嚙冤家”。王立說,一些樓盤由于數量眾多的房子賣給了炒房者,而眼下炒房者又找不到人接盤解套,就對炒房者采取“軟硬兼施”的手法:一方面較大幅度打折吸引這些已登記者辦理手續;另一方面對其設置障礙,或者聲稱無法撤銷備案,或者索取高達千元到一兩萬元的手續費。

      樓市出現分化跡象

        有關人士認為,開發商與炒家的博弈,表明調控政策效力漸顯。由于國家調控力度不斷加大,特別是對第二套住房的限貸政策,限制了利用銀行貸款“炒房”的行為。目前北海市商品住房個人按揭貸款的首付比例,公寓型為30%,別墅為40%,商業(含商住兩用)更高達55%,此外在利率上對第二套住房也有相應的上浮。記者在北海市多個樓盤了解到,這種對不同商品房“精細化”的限貸措施,使當地的房地產市場出現“分化”跡象:一些銷售價在3000元/平方米以上的住房以及別墅、商住兩用型商品房,由于投資額較大,已出現“有價無市”的滯銷跡象,而那些適合普遍家庭自住或外地人在當地度假或養老購買的住房,維持著較好的銷售狀況。
        王立認為,從北海市目前的情況看,金融杠桿調控房價產生了多重效應,一是使原先由于炒家盛行而扭曲失真的住房供需關系回歸真實;二是規范了房產的交易行為;三是對房地產開發起到了引導作用,自住型住房被看好,大戶型、豪華型的別墅、商住兩用房遭受冷遇,促進住房回歸基本屬性。
        他同時認為,目前各地樓市普遍出現的“冷局”顯示,一些專家認為擴大供給方能緩解房價上漲的看法值得商榷。住房供應不足,在不同城市情況不同,一些一線大城市可能是住房總體上未能滿足自住用房需求,但對于一些二、三線城市,這種供應不足,與投資性購房旺盛不無關系。宏觀調控應針對不同情況,出臺相應措施,有保有壓;而在關緊信貸“閘門”的同時,應想方設法拓寬民間投資渠道,避免社會資金在房市、股市間打轉。

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