下面我們來看一個真實的案例。 之前到過四川成都的人都知道,那里的人過著悠閑舒適的生活,可以喝著茶水擺著龍門陣,那里的麻將桌一字排出幾里遠。成都被聯合國評為“最適宜人居的地方”之一。成都人生活節奏慢,讓人感到生活得很愜意。可是2007年在成都的一次土地拍賣會上拍出了天價,幾乎一夜之間改變了成都人優哉游哉的生活。 在成都市中心,有一座舊的成都百貨大樓被拆成平地,共有82畝。這里是黃金地段,把地平完之后,政府就想把它拍賣掉。當時很多人都盯上這塊地,包括香港的和記黃埔,這是華人首富李嘉誠的地產公司,他們早就盯上了,并且做出土地規劃。等到拍地那天,國內外知名地產商都來了,現場熱鬧非凡,所有人都關注這塊地要拍出多少價來,所有人都在爭。這塊地起價2000萬人民幣1畝。剛開始是國內地產商們舉牌,叫價到4000萬時,國內地產商都不再舉牌了。這時香港6家房地產商就開始了激烈的爭奪,他們都想爭到這塊地。價格一直往上叫,4000萬、5000萬、6000萬、7000萬、8000萬。叫到8000萬時,全場都靜了下來,大家屏住呼吸,環顧左右,看誰敢在這么高的價位上繼續叫價,直到最后8800萬一錘定音。結果,這塊地被香港九龍倉地產商拍走了。九龍倉擊敗了“同臺演出”的華潤置地(1109.HK)、和記黃埔(0013.HK)、新鴻基地產(0016.HK)、太古地產(0019.HK),還有信和置業(0083.HK)。 根據市政府規劃,成都百貨地塊重建項目總建筑面積約44萬平方米,要建成集大型商場、星級酒店、寫字樓、高檔娛樂和餐飲場所為一體的超級商場,甚至將成為成都的新地標。除了支付地價72.4億,最終得主還需要投入40多億元,而且必須在8個月內動工,3年半內竣工并投入使用。這么簡單算算,每平方米的成本得多少?加上利潤又是多少呢?最后該賣多少錢一平方米呢?盡管市場傳言最后的拍地者實際可能不需要支付那么多錢,但無可爭議的是,其影響已經遠遠超越了這場交易本身。所有成都的其他地產商會想什么呢?購房者又會怎么想呢? 這給其他地產商一個太好的看漲理由:你看,九龍倉將來會賣多少錢?我該賣多少呢? 這給太多購房者一個太大的刺激:現在再不買房的話,等“樓王”建好了,其他房價比著漲的時候買,更慘!就是這樣的一個思維邏輯。 看到土地供應,樓房供應該是這個樣子。讓我們再看需求。除了前面談到的近似集團作戰的買家,再看看市場本身的主體需求是怎樣的。 第一部分是資金實力很強的群體,主要是成功的私營企業老板、境內外上市企業高層主管、大型國企高層主管、政府部門的實權人物、城市高級白領階層,他們不僅有第一套居所,多數還有第二套居所(如別墅、度假村等)的需求;不僅有多處居住需求,還有購置多套房產的投資需求。 第二部分是30~40歲已經成家立業尤其是有孩子的群體,他們努一把力,掏出多年積攢的家底,再找父母親朋借點,勉強湊齊首付款買下一套中價房,之后每月努力還貸供房,生活也相對安定。 第三部分是20世紀80年代后出生的這批人。他們基本上都是獨生子女,生活在比父輩優越的條件下,他們有住房的需求,F在中國二十多歲這一代人,是需要房子,甚至是好房子、大房子。他們要成家,他們更有自己獨立的生活和思考,更能適應貸款消費的生活。 第四部分是從農村轉移到城市的人口。在我國城鎮化過程中,將有兩億到三億人口從農村轉移到城市里來。他們有住房和租房需求,需求更強勁。如果這兩三億人口都轉移到城里來,就相當于多出一個美國、多出兩個日本、多出兩個俄羅斯。這么大的需求規模得需要多少房子才能滿足供應? 所以,中國的國情很特殊,人口多,無論對什么東西的需求后勁都源源不絕。簡單算算我國住房供求之間的平衡關系,看看拍賣成本那么高,就會知道這個房價的長期支撐點在哪里。 |
|