投資人怎么辦？

　　每當夜晚走在大街上，看到高樓林立，看到五彩繽紛的夜景，我會想，沒有這些房地產商們，我們不會有今天這樣繁華的城市，不會有這樣的投資環境。在這些絢麗的城市中，地產商貢獻了他們的辛勤與智慧。房地產這個領域，是中國經濟在二三十年經濟增長中的一次歷史性機遇，被我們這代人趕上了。我們這一代人可能建完了過去幾千年無法完成的房屋總量。日新月異的城市建設，給中國帶來翻天覆地的變化，也帶來中國改革開放取得了巨大成就的直觀印象。
　　你去歐洲、美國看看，還有像我們中國這樣快速度建房子的嗎？沒有了。這些所謂發達的國家或者城市已經歸于平靜，幾十年來基本還是那個樣子。而中國正在熱火朝天，百端待舉。這是一次歷史性的機遇，一定要有人去抓，抓住是對的。但是，我們也不可以超載，更不可以透支未來，不能沒有防寒冬的意識。
　　大家知道，天津有一個做房地產的順馳公司，那是孫宏斌1994年成立的一個小公司。1998~2002年，他在天津發展了三十多個項目，成績也就一般。但在2002年國家出臺了“招拍掛”政策之后，他從天津走向全國，到處買地。他所到之處，不管多高的地價，他都高價拍下。當時他手里自有資金只有10個億，竟然拍下價值60億人民幣的土地。在2002~2003年這一年之內，他手里的土地就儲備到1200萬平方米，僅長江三角洲一帶就有4000平方米。順馳公司從一個地方的小公司搖身變成全國性大公司，儲備土地的規模大出太多太多，引起了外界的質疑。順馳憑什么只用這么少的錢，卻買了60億元的土地？他的錢從哪兒來的？他到底有什么目的？為什么把地價炒那么高呢？
　　后來，我國政府的宏觀調控開始實施，法定存款準備金率陸續上調，銀行對地產領域就越來越謹慎，甚至有的地方都不給貸款了。這時，順馳公司的資金鏈馬上出了問題，他欠銀行太多的錢，當銀行要強制收回貸款的時候，他沒有辦法。大約支撐到2006年，資金鏈條終于斷掉，再借新債已經還不上舊賬了。所以，孫宏斌只好和香港的一家公司簽約，賣出自己的股權。現在對方公司占順馳股份的94.7%，他自己只剩5.3%。
　　2006年正是中國樓市大起、房地產大起的時候，這家公司竟倒在了大起之前的這一瞬間。為什么？只因為他買地太多了，找銀行貸款的規模太大了。當政府宏觀調控措施出臺時，他扛不住了，只能倒下。
　　然而，順馳的教訓并沒有給地產商們足夠的警示，短短兩三年過去，到2008年，同樣是在宏觀調控的背景下，房價的暴漲刺激了更多地產商瘋狂擴張。
　　據2008年4月《華夏時報》報道顯示，某家大地產商在2007年頻頻成為地王，儲地暴增8倍，達到4
　　580萬平方米；而截至2008年1月，這家地產商未償還銀行貸款及其他借款總額超過111億元，這還不包括向機構投資者融到的10億美元資金。在2007年9月，這家公司資產負債率竟然高達95%以上。而在宏觀調控背景下最容易發生什么事呢？就是“屋漏偏逢連夜雨”，該公司原定于3月28日在港交所掛牌上市，結果臨時被叫停。中國證監會明確表態，對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO（首次公開發行股票），將不予核準，這讓40余家等候IPO上市的房地產企業感到了透心涼。
　　全國6萬多家房地產企業，有多少正在貸款艱難、上市無望、銷售受阻的風雨飄搖之中？
　　這些案例給中國的地產商們深刻警示：你一定要先掂掂，自己幾斤幾兩，能扛多少斤，不要輕視國家宏觀經濟調控的力度和決心。如果你手上太多的錢是從銀行貸來的話，你一定要想，當房地產業進入嚴冬，別說冬天，就是一場寒潮來臨的時候，你不怕被凍死餓死嗎？一股寒潮來了你扛得住嗎？一旦扛不住，你只能倒下。
　　大家看好地產行業沒錯，但你不能過量透支，更不能瘋狂擴張。你要控制好自己的貸款規模，加大自有資金比例，便能夠度過一個寒冬，你還有迎來春天的機會。現在不是比誰財大氣粗，而是看誰活得最久，看誰能活到最后，看誰在每一輪經濟大起和大落中都安然無恙，最終長成一個大公司，有自己的品牌，有信譽，有資金實力。