老百姓怎么辦？

　　說到這里，大家好像反而看不懂了。從前面一章似乎剛看明白，原來房子將來很可能還要漲，結果一看這章，政府廉價房要出臺了，再一看房地產商們艱難成這個樣子，這房價不崩了才怪！
　　是的，這時候很多人看見大章小報都在報道地產商就要大量破產了，樓市拐點快出現了，地產泡沫要破滅了。果真是這樣嗎？
　　同樣是2004年的宏觀調控，同樣是順馳公司的失敗，卻并沒有阻擋住隨之而來的房價暴漲。地產商擴張過度，必然要遭市場的懲罰，但這與房價暴跌似乎沒有絕對的正相關關系。不過，有人也許會倒下，但也許這正給了有準備的人以機會。
　　這里講個真實的故事，也讓大家對買房的未來有一個真實的預期。
　　2008年在清華大學新開的MBA班上，有一位韓國學生。1997年亞洲金融風暴來臨的時候，亞洲“四小龍”和“四小虎”都倒下了，韓國也倒下了。我問這個學生：“1997年你們國家遭受金融風暴的時候，你最深刻的感受是什么？”他說：“讓我感受最慘痛的是我不該貸款買房。”我接著問他：“為什么？”他說：“因為當時的貸款利率是3%，等韓國通貨膨脹起來的時候，利率已經到了13%，貸款買房的人根本就還不上了，還有很多人失業，更還不上貸款了。身邊很多的人把房產交給了銀行，只是因為還不上銀行貸款了。我的房子為什么沒交銀行呢？是因為我爸爸在國外工作，他每個月給我寄1
　　000美元回來，我才夠還銀行貸款，否則我的房子也早交給銀行了。”我又問：“你買的房子現在如何，房價跌了嗎？”他說：“沒有。”10年以后，這位韓國學生的房子沒有跌價，這10年，韓國的地產也幾乎沒有跌過，到現在還是一路上漲。
　　這是一個非常典型的例子，說房價都在漲，但你自己卻很可能“賠”，因為你可能因為失業沒有足夠收入還本，也可能因利率高漲無法付息。這是兩件事。
　　房價要漲，你要買房，你一定要問自己，我有承受力嗎？我找銀行貸款，貸多少合適？我能不能還上？當經濟遇到挫折的時候，很多人可能失業，當利率迅速上升時，我還有還款的能力嗎？我買了房后，能不能扛過哪怕一兩年的寒潮期呢？
　　1997年我在香港時，看到報紙上登了這樣的話：“中產階級真悲慘，買房置地變成負資產。”什么意思呢？比如這房子總價1
　　200萬，我交了首付500萬，找銀行借了700萬。等這房價跌到400萬的時候，我從銀行借了700萬，銀行把它收走拍賣的時候才值400萬，我還欠銀行300萬。這300萬就是負資產。香港20萬人面臨這樣的痛苦，這20萬人主要是中產階級。
　　在這里我要告誡大家，在看到機會的同時，永遠要會思考如果危機來了怎么辦，不要一窩蜂，不要我說看漲你就跟著買。
　　盡管如此，還是有太多人希望聽聽我的建議，于是我在2005年6月《中國財富》雜志上寫了一篇專欄文章《說房》，當時提出的那些觀點，至今也沒有大的改變，仍然可以摘錄在這里跟讀者朋友一起探討。
　　假如我是你，我會這樣做：
　　第一，假如我是一個靠工資吃飯的普通打工者，我會首選租房。其一是目前租金上漲幅度低于房價上漲幅度，甚至由于投資房產的人較多、央產房進入市場等原因，市場可供出租房越來越多，租金有下降趨勢；其二是本著量入為出的原則，防范因為工作不穩定、收入不穩定、工作地點變遷、子女入學變遷等問題帶來的固定供房負擔。
　　第二，假如我已經積攢夠了買房的首付款，有能力還月供了，我會買一套中等房價、交通比較方便的住房。不過在比較貸款方案時我會選擇還款期限較長的方案，原因是盡管時間較長的方案利息負擔很重，但我更希望盡量減輕每月的負擔，以應對未來10~20年左右時間經濟收入的不確定性。
　　其次，隨著中國經濟加速增長，通貨膨脹也會呈現上升趨勢。經濟學原理告訴我們，在通貨膨脹的環境中，欠債方才是受益方。所以，想要欠銀行的錢本身并不是一件容易的事，全世界的銀行都怕通貨膨脹，因為你還它的錢越來越不值錢，而你的房子越來越值錢。所以，只要每月有能力還貸，就趕緊買。
　　第三，假如我手上有一筆積蓄，夠買一套房，我會一次性買下一套比較容易出租的住房。我不太在乎房價漲跌，原因在于眼下國內并沒有特別適合的其他投資渠道。說白了，我把這筆積蓄用來買房，既可以抵御通貨膨脹，還可以防范自己在其他投資項目上比房產虧得更多。
　　第四，假如我是一個房地產開發商，我已經身在其中并且有現房在手，我并不一定急于出售。一方面是如果集體降價回籠資金，其實誰也跑不了；另一方面市場總會有起有落，有落就有起，重要的是調整好自己的“倉位”，以保持足夠的實力“熬”過這次房價調整可能的時間周期和價格周期。由于中國經濟處于一個整體強勁的增長環境中，外來資金與看好中國的本土資金的巨大不確定性，尚很難斷定這次調整和整頓周期的長短，因此持房在手的地產商不得不走一步看一步。
　　至于房價漲跌，我個人的看法是，以靜態的眼光來看，中國的房價與人均收入比例確實很不合理；但以動態的眼光來看，人們的收入還處在一個整體的上升趨勢當中。但市場的發展常常事與愿違，我們必須以客觀的心態來對待市場房價的漲跌。
　　這是4年前的一篇文章，那時房價也叫得很高了，大家很希望跌，有段時間好幾個大地產商都說快挺不住了。我也希望跌一點，大家心里都好受一點，我能買得起的希望也多一點，但我很清楚這樣的情形往往“事與愿違”。
　　今天的情形與4年前何其相似！還是很多人感覺大跌在即，還是那么人心惶惶，但還是很可能機會與你擦肩而過。
　　坦率地說，今天的中國經濟，尤其是地產和股市，乃至牽連出的其他經濟現象，之所以讓很多人看不懂，其中一個關鍵就是盤子大了，賬不好算也就扯不清了。民間那一塊，境外那一塊，你肯定算不清，也不在政府宏觀調控范圍之內，所以既不容易看懂，更不容易控制得住。門外還臥著好多“老虎”沒來得及搭上這班車呢。
　　如果短期有點看不清楚，有點不確定，我們拉長一點就會發現：全國人民，甚至全世界人民在內，都有這種感覺，就是永遠覺得房子貴，收入的價格永遠追不上房價。
　　房價一路飆升，而且越漲越高。5年前你覺得中國房價貴嗎，那時你買得起嗎？10年前你覺得房價貴嗎，那時你買得起嗎？好了，現在我要問了，如果你現在沒買房，5年之后你覺得今天中國的房價貴嗎？10年之后你覺得今天中國的房價貴嗎？你會不會倒著向后想10年，往前再想10年，想了之后你會不會明白一點呢？
　　如果看到中國經濟大爆發、中國人太多、中國可供建樓的地皮太少、中國通貨膨脹的潛在威脅很大、中國沒有更多適合你投資保值的渠道，這幾個要素基本上已經構成你判斷房價的一個輪廓。
　　現在我們看到當年的“天價房”如今價錢已掉到地板上了，5年后再看今天的房價，是否會像今天看5年前的房價一樣呢？