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| 2009-06-12 郭凱 來源:21世紀經濟報道 |
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近日傳聞《消費者權益保護法》要“大修”，新消法的修改將會對三類商品交易引入消費“冷靜期”制度，其中包括網上交易、先付款后簽合同的交易，以及購買房屋、汽車等大額消費行為。
我們認為，消費冷靜期并不直接等同于無原因退貨的后悔權，否則，就可能曲解了冷靜期的法理初衷。尤其是房屋不僅作為消費品，還帶有投資品性質，對冷靜期的適用，不能完全排除投資協議的契約約束性，在什么樣的情況下適用冷靜期，期限多長，需要考慮消費公平和投資契約履約的雙重因素。
就契約精神而言，契約正義與履約守約同屬于其內涵。全球較通行的消費冷靜期立法，主要是為了防止欺騙、高壓等銷售行為對消費者的傷害，對遠程銷售、直銷銷售等領域約束比較嚴格。而適用于廣泛商品領域的冷靜期制度，則一般時間很短，
比如收到商品后的3天到7天內，商家必須無條件退貨并足額退還貨款。在美國，最早的消費冷靜期就始于對直銷企業銷售行為的限制，因為直銷企業的銷售往往發生在信息不對稱的情況下，沒有中間人的介入，消費者容易受到銷售人員誘導而非理性消費。在歐盟，消費者政策規定對于通過媒體、郵購等達成的銷售協議，消費者可以在收到貨品后7天以上的時間，無條件退貨，不承擔違約責任，商家則要在30天內退款。遠程銷售中比現場銷售中更容易出現的虛假信息，由此受到了約束。
在國內的《合同法》中，對于重大誤解、顯失公平和欺詐、脅迫情況下簽訂的合同，在一年內是可以撤銷，而以消費者保護為目的冷靜期，則期限很短，讓很多消費額不能夠抵償訴訟費用的不公平合同得以解除。在當前的中國，對直銷、網購等商品銷售領域引入國外的冷靜期制度，無疑是十分必要的。不過，在房屋這一兼具消費品和投資品性質的商品領域，對它設置的冷靜期制度，無論期限長短，如果不加以條件限制，處境可能都會十分尷尬。
誠然，由于房地產市場的特殊因素（賣方市場），消費者處于弱勢地位，當前購房消費者和開發商之間的矛盾，是主要的消費糾紛種類之一。比如，一些開發商具有開發小區的大產權，但售樓后以各種名目拖延給購房者辦理房產證的時間，有些開發商會在合同中設置種種不平等條款或者模糊條款，交樓后房屋出現的問題以沒有合同約定為借口逃避責任，還有開發商變更小區規劃、以公共用地轉作商用或開發新樓房等等。在房屋銷售環節引入冷靜期，誠然是一個動機良好的提議，能夠對地產開發商如實提供房屋和住宅區信息形成一定約束，但它面臨的最大難題是，住房銷售后，從消費者入住、到發現種種問題，往往需要一定的時間，開發商向消費者交樓后，3—7天的一般性冷靜期保護，是否能夠真正保護消費者，存在很大的疑問。
而如果延長冷靜期到1個月甚至更長，同樣是投資品市場的房地產市場，因為價格浮動而帶來的無責任毀約行為，就可能會導致市場的混亂，違背所有投資市場要遵守的履約規范。房地產市場的價格變化，以及許多房產購買本身就屬于多變的投資行為，決定了在這一商品市場使用冷靜期時，同樣需要增加維護契約精神的條件。如果不存在房屋銷售信息與實際產品不相符的一般性不公平契約的情況，冷靜期的適用則需要慎之又慎，尤其是較長的冷靜期，如果不附帶條件，可以允許全部信息都公平知曉情況下的毀約行為，消費者保護立法的修改今后必然會遭到反撲。
在2008年，由于房價下跌，在高房價期間購買了住房的消費者或者投資者，以房地產商在以更低價格出售商品房為理由要求退房，
就是典型的無視契約規則和法律約束的行為。如果購房者在低價格時，可以毫無責任的撕毀高價期間的購買協議，房地產商是不是也可以在高價期間，可以毫無責任的撕毀低價時期的售房協議？自住型的消費者在價格波動時，由于有居住需求，一般不會要求退房，但投資型的投資客則需要在價差中獲取利潤，那么，住房交易冷靜期無條件毀約的設置，如果不能夠進行合理規范，不排除會成為投資客和房地產商操縱市場價格的工具。
當前，國內的房屋銷售普遍使用的是先付定金、后簽合同的制度，而交樓后出現的種種糾紛中，消費者面臨的最大困境，是對于房屋質量、任意修改規劃、開發商指定黑物管等方面的投訴，難獲處理。如果冷靜期無責任退房是一個保護消費者的立法項目，既要它發揮消費保護作用，同時又不能夠干涉地產投資市場的契約規則，那么在《合同法》、《產品質量法》等等的寬泛規定之外，《消費者保護法》對于房地產消費開設冷靜期，可以通過細則詳細列明種種開發商的不法行為，作為可以使用冷靜期的條件，可能是最好的選擇。不忘保護公平契約，保護有社會責任感的房地產企業的正常經營，讓他們有良好的環境提供優質的商品房，其實也是對消費者的保護。
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