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      萬科一季度銷售數據說明什么
          2008-04-10    作者:賀宛男    來源:新聞晨報

        4月8日,中國最大的房地產公司萬科披露了今年一季度的銷售簡報。綜合萬科一季度銷售情況和2007年相關數據,可以看出,中國房地產市場有回暖之勢。

        簡報稱,公司一季度累計銷售面積114.5萬平方米,銷售金額101.0億元,分別比2007年同期增長82.9%和119.1%;其中3月份銷售面積為71.9萬平方米,銷售金額66.8億元,同比增速高達147.1%和227.5%。這就是說,公司1-2月份銷售面積僅42.6萬平方米,銷售金額34.2億元,銷售均價為8028元/平方米,而3月一個月的銷售相當于一季度的66%,均價已迅速升至9290元/平方米(66.8億元/71.9萬平方米),每平方米漲了1262元。當然,銷售均價有所處城市、地段等因素,但一個月均價上漲1200多元,且是萬科這樣的大企業,不能不說是一個重要動向。
        我們再拿萬科今年一季度的業績和去年同期進行比較。去年一季度萬科銷售房產62.6萬平方米,銷售金額46.1億元,均價7364元/平方米;而去年全年萬科銷售面積為613.7萬平方米,銷售金額523.6億元,均價8532元/平方米;今年一季度銷售均價又達8820元(101億元/114.5萬平方米),比去年全年的8532元再漲3.37%。一季度向來是房產銷售淡季,去年一季度萬科銷售面積約占全年的10%(銷售金額只占8.8%),若今年一季度占比也為10%,則萬科今年全年銷售有望達到1000億元,又將比去年的500多億元增長1倍。
        近年來萬科業務發展極快,其總資產規模從2005年的220億元,到2006年的500億元,再到2007年的超過1000億元,每年翻番有余,但財務一直較為穩健。萬科的資產和銷售結構有三個特點:
        一是公司總資產中,有息負債不超過三分之一,2007年公司股東權益293億元,預收賬款216億元,有息負債250億元,權益加預收(預收其實也是權益)超過總資產(1000億元)的一半,有息負債占比為25%。二是存貨約占總資產的三分之二,存貨中土地儲備不超過總資產的三分之一。公司2007年存貨665億元,占總資產67%,其中土地儲備279億元,占比為27.85%;2006年公司500億元的總資產中,土地儲備為164億元,比例為32.8%,相較而言2007年已有所下降。三是商品房預收賬款相當于當年結算收入(營業收入)的5-6成,以便為下一年度的業績打好基礎,如2007年公司實現營業收入355億元,同時還有216億元的預收賬款,預收相當于營收的61%。正是相對穩健的財務,使萬科這樣的公司不懼調控,在房價總體上升的大背景下,保持著資產、銷售和利潤的高速增長。
        萬科的銷售業績或許已給我們預示,對財務穩健、資金充沛的房地產企業來說,今年很可能又會是一個好年景。

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