“讓居者有其房”，這是一個響亮的口號，也是一個理想的境界。為了實現這樣的理想，我們應該遵循什么樣的準則來配置住房資源？政府應該在住房市場中發揮什么樣的作用？—我們需要經濟適用房嗎？
　　要判斷政府是否應該提供經濟適用房，首先需要判別住房的屬性，即住房到底是一種私人物品，還是一種公共物品。從理論上來說，我們可以從排他性和競爭性的角度對物品進行明確的區分，不過，現實中任何一件物品都包含公共性和私人性的部分。這種復雜性，使得只有當公共性特別大時，我們才能夠將它按照公共物品的邏輯運作。
　　每個人都應該擁有居住權，這是人作為人的基本尊嚴的體現，這也是羅爾斯意義上的正義論的基本權利。不過，每個人都擁有居住權，并不意味著每個人都需要擁有住房的財產權。如果說每個人都應該擁有居住權屬于公共物品的話，那么每個人都擁有住房的財產權則屬于私人物品。一旦一個人擁有了住房的財產權，那么它可以通過市場的方式交易和出售，獲得使用權、轉讓權和收益權。
　　從這個意義上來說，政府提供經濟適用房顯然是為一部分人提供財產權，這已經超越了政府的作用范圍。市場上應該有各種不同類型和層次的住房，這應該是市場細分的結果，而不是政府強制運作的結果。如果住房屬于私人物品，那么就應該遵循市場邏輯。如果遵循市場邏輯，那么就請將所有住房都按照市場邏輯來配置，不能夠使得有一些住房的出售是市場邏輯，而另一些住房的出售是再分配的邏輯。在我們呼吁取消價格雙軌制的今天，我們卻在住房市場上重新制造價格雙軌制度。
　　事實上，政府提供的政策應該具有普遍性，即政府應該向所有納稅人提供同樣的物品和服務，而不應該采取一些特殊性的政策。經濟適用房就是一種成本由所有納稅人負擔，而收益由一部分人獲得的政策。
　　一旦政府采用的政策成本和收益不對稱，就會出現尋租現象，即一部分利益群體組織成利益集團通過權力尋租的方式來獲取特殊利益，讓整個社會來承擔福利損失。早在30多年前，圖洛克就對偷竊、壟斷和關稅的福利損失進行了分析，這也適合對于經濟適用房的邏輯分析。
　　由此可見，住房市場也要尊重廣義的輔助性原則。對沒有住房住的，需要考慮救濟。不能夠在競爭性領域搞些再分配，把市場和非市場攪在一起，不利于市場的發育和繁榮。如果政府在繁華地段控制土地出讓價，并要求在這些地段建造低價的經濟適用房，其結果是特權制或者配給制。如果是特權制，誰買了它，誰就是獲得了特權，省了20萬元，等于掙了20萬元。如果是配給制，就會出現排隊制。誰排在前面，誰省20萬元，等于掙了20萬元，配給制下往往也是特權者近水樓臺先得月。
　　在這種特權制或者配給制下，即使政府禁止經濟適用房朝著非低收入戶流轉，也很難朝著其他低收入戶內部循環似的流轉，反而會造成這些住房以黑戶方式流轉。因為出手者找到的往往是介于競爭性市場價和經濟適用房正式“二手市場”價之間的價格接受者。之所以出讓價低于競爭性市場價，是因為這種住房將注定流動性差一些，價格也要差一些。
　　這一分析說明，經濟適用房的提供也需要遵循市場原則。即土地的購置應該是市場價，房地產的價格也是市場價。只不過它面積小，地段差，價格才總體便宜罷了。要不然結果就是政策失靈，政府失靈。如果政府想降低房價，那么就請統一市場，遵循需求定律，從供給著手，擴大供給，而不是降低需求；如果政府想降低房價，那么就請完善市場入手，從提高競爭力入手，從加大競爭性著手，而不是直接限定結果。

（作者為中國人民大學公共管理學院博士）