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“今后,將通過鼓勵小戶型設計、保有環節征稅等手段,提高大戶型購買使用成本,引導消費者合理住房消費,鼓勵推廣中小套型”,建設部官員日前表示:“我國目前的住宅主導戶型應該是90平方米以下,90平方米以下的中小套型住宅要成為社會主流產品。” 無疑,在住房建設結構上,“鼓勵推廣中小套型”十分必要、也非常緊迫。但目前的現實卻是:中國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米,其中16個城市超過120平方米,北京待售住宅的平均套型面積已達143.9平方米。 那么,如何鼓勵推廣中小套型住房?有關部門提出的“保有環節征稅,提高大戶型購買使用成本”——讓大戶型的購買者“買得起用不起”,當然也是一個解決辦法——使用成本高了,自然會降低大戶型的吸引力,從而使消費者轉而選擇小戶型。不過,仔細玩味這一主要針對消費者、認為他們購房不夠理性,以“加稅”、“增加使用成本”為特征的鼓勵小戶型思路,筆者以為,其片面之處也十分明顯。 比如,當前大戶型所以吃香,小戶型難以成為主流,究竟主要是由于消費者不夠理性盲目追求前者,還是由于開發商不夠理性刻意冷落后者造成的?關于這一點,只要我們看看各地房市上小戶型總是格外緊俏——賣得最快最好的事實,自然不難明曉。這種背景下,要更有效地鼓勵小戶型,開發商無疑才是更有價值的政策實施目標。 這也就是說,增加開發商建設開發大戶型的成本,而不是消費者購買使用大戶型的成本,更有利于從源頭上真正實現對小戶型的鼓勵。至于具體的政策措施,當然可以有很多,如在土地政策上,可以限制用于大戶型建設的土地供應,確保和增加小戶型的建設用地,而在金融政策上,可以考慮限制乃至干脆取消大戶型開發的預售制度。 再者,要“鼓勵推廣中小套型”,僅僅針對大戶型,在“增”(“加稅、提高成本”)字上做文章,在我看來,既未必全面,也未必是最有效的思路。因為,如果能針對小戶型,從“減”字上著手,也可以同樣起到“鼓勵”的作用,而且同時不必增加社會整體上的住房消費成本。如在稅收政策上,對于消費者,可以考慮給予小戶型的購買者更大幅度的稅收減免(如契稅);對于開發商,同樣也可以考慮稅費上的優惠,以減低其在小戶型上的開發成本。而在金融政策上,小戶型的住房按揭比例不妨進一步放寬,利息也可進一步降低。 總之,在我看來,若想真正落實“鼓勵推廣中小套型住房”,使“中小套型住宅成為社會主流產品”,有關政策還須多管齊下——多方面、多層次、多角度地進行政策配置,既引導消費者也要引導開發商,既要做增的文章,也要做減的文章。當然,所有這一切,都需要政府調動更大的調控管理智慧,甚至要作出一定的利益犧牲(如稅費上的減免優惠)。
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