國(guó)土部日前公布了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地調(diào)查結(jié)果,宣稱“地價(jià)占房?jī)r(jià)15%—30%,平均是23.2%,因此地價(jià)不是推高房?jī)r(jià)的最終因素。”但市場(chǎng)對(duì)此似乎并不認(rèn)同,而房地產(chǎn)開發(fā)商更是群起攻之。
就此,國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)研究所所長(zhǎng)趙松昨日發(fā)表文章稱,
目前市場(chǎng)上有關(guān)地價(jià)房?jī)r(jià)比的三組數(shù)據(jù),雖然目的不同、調(diào)查范圍不同、數(shù)據(jù)來源不同,數(shù)據(jù)口徑也存在一些差異,但三組數(shù)據(jù)在地價(jià)占房?jī)r(jià)比例上差異并不大,均在25%左右。
據(jù)介紹,三組數(shù)據(jù)分別是國(guó)土部對(duì)全國(guó)105個(gè)城市多個(gè)項(xiàng)目調(diào)查的數(shù)據(jù)(23.2%)、國(guó)土部2008年城市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果(25.8%)以及全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)1月發(fā)布的《我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用分析》報(bào)告(58.2%)。
趙松稱,工商聯(lián)報(bào)告中所述58.2%是指土地成本占直接成本比例,這一比例并不包括稅費(fèi)以及利潤(rùn),因此與地價(jià)房?jī)r(jià)比無關(guān)。事實(shí)上,工商聯(lián)報(bào)告中雖未直接提及地價(jià)房?jī)r(jià)比,但根據(jù)其提供的數(shù)據(jù),可推算出其調(diào)查樣本涉及的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值也應(yīng)在23%—26%。
但在華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)看來,上述研究實(shí)際上犯了一個(gè)錯(cuò)誤,即靜態(tài)的計(jì)算土地供給的初始價(jià)格,測(cè)算土地占房?jī)r(jià)的比重并不科學(xué),也不能真正反映房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系,因?yàn)槌钟型恋匦枰艽蟮某杀尽?BR>
他說,在計(jì)算土地價(jià)格時(shí),不能只簡(jiǎn)單計(jì)算賣出時(shí)的價(jià)格,還應(yīng)考慮到因土地賣出時(shí)的各種稅費(fèi)及限定條件引發(fā)的土地價(jià)格變化。譬如,土地一次性支付的資金成本,土地使用稅以及規(guī)劃中為社區(qū)服務(wù)的各種基礎(chǔ)設(shè)施和配套面積等。
對(duì)此,趙松表示,單單就地價(jià)房?jī)r(jià)比這一技術(shù)數(shù)據(jù)而言,爭(zhēng)論并無意義,因?yàn)榈貎r(jià)房?jī)r(jià)比到底多少算合理并無定論。她建議,可以建立一個(gè)“地價(jià)房?jī)r(jià)對(duì)照公示,成本利潤(rùn)一目了然”這樣的機(jī)制。
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