74家上市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率正逐日攀升，營業(yè)收入大幅上升的“假象”背后，是簽約預(yù)售收入的悄然下降。
近日，易居中國一份有關(guān)74家A股上市房企財務(wù)分析報告顯示，因為有2007年銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)因素，2008年前三季度上市房企的營業(yè)收入數(shù)據(jù)看似景氣，實現(xiàn)同比增長33.80％。但簽約收入1185.73億元,同比下降0.10％；而負(fù)債方面，扣除預(yù)收賬款，74家房地產(chǎn)A股上市企業(yè)三季度末總負(fù)債高達(dá)3119億元，較去年同期的2024億元增長54.10％。
“房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)前銷售業(yè)績已經(jīng)開始下滑，負(fù)債激增更是房地產(chǎn)業(yè)寒冬來臨的真實寫照。”易居中國分析師林戈表示。
相關(guān)資料顯示，2001年時，上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率平均為60％，非上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80％。這一投資過熱現(xiàn)象直接引來長達(dá)數(shù)年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控周期。而根據(jù)上述報告，截至2008年上半年，全國房企500強(qiáng)中有23.4％的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過70％。上市房企的負(fù)債率更是直線攀升。截至今年6月30日，富力地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為139%，綠城中國負(fù)債率116.7％，首開、金地、濱江等同樣處于70％至80％左右的資產(chǎn)負(fù)債率水平。即便一向標(biāo)榜資金穩(wěn)健的萬科前三季度資產(chǎn)負(fù)債率也接近70％。
奇高的資產(chǎn)負(fù)債率在低迷的市道中是一條越掙越緊的緊箍咒。
據(jù)中國房地產(chǎn)及住宅研究會等測評，
2007年，在宏觀經(jīng)濟(jì)未見頹勢，住房價格迅猛上漲的情況下，萬科、中海、富力、保利等12家重要房企的土地儲備高達(dá)3億平方米，按當(dāng)年的開發(fā)速度，消化這些土地儲備需要5年以上時間。隨著全球金融危機(jī)在下半年開始加劇惡化，房企因整體土地儲備龐大，占有企業(yè)大量資金，再加上市場日趨低迷，銷售回款速度放慢，500家房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)平均周轉(zhuǎn)率僅為0.53次，最小值甚至低至0.03次。
“2008年下半年開始，土地儲備正成為開發(fā)商的巨大包袱，轉(zhuǎn)讓機(jī)會縮減，儲備價值日益貶損，現(xiàn)金隨著成本高企而不斷流失，經(jīng)營環(huán)境惡化。”易居報告如是分析。
“在這樣的市場背景下，我們對開發(fā)商的建議是‘清舊盤、改規(guī)劃、緩開工、退地’。因為目前市場上在售的樓盤多數(shù)都會遇到二手房和經(jīng)濟(jì)適用房的競爭，所以越早清空越好；然后研究未來二三年的中高檔市場方向，對在建樓盤的各項指標(biāo)進(jìn)行修改。緩開工除了可以把規(guī)劃做得更好外，也可以避開未來一二年內(nèi)的供應(yīng)壓力，退地主要是退高價的郊區(qū)地塊。”上海一位房地產(chǎn)專家這樣支招。
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