編者按
　　就在中國大多城市的樓市依舊處于滯脹的冷清行情之時，深圳樓市卻有“翻身”跡象，官方數字顯示，成交量連續三個月緩慢回升，房價降幅則逐月減小。
　　深圳毗鄰香港，樓市市場化程度較高，熱錢大幅出沒，被人們看作房地產市場的風向標。在經歷了2007年的飆升和今年來的下跌之后，深圳樓市如今為何出現了價跌量升的局面？這是否意味著房價已接近消費者認可的區間？是否意味著樓市已走出困局？這些問題不但為深圳購房者注目，亦為全中國輿論所關注。為此，本報記者采訪深圳地產市場，據所見所聞寫下此版報道，希望能揭示深圳樓市的真實一角。

　　素有樓市“風向標”之稱的深圳樓市，在經歷了暴漲與暴跌之后，再次被推到風口浪尖：深圳市國土與房產局最新公布的統計數據顯示，5月份新建商品住宅銷售面積為38.48萬平方米，環比增加15.31%；而住宅均價為11014.14元/平方米，環比下降7.92%，降幅較前兩個月大幅減小。中原地產統計表明，5月份深圳市住宅成交總量為4732套，接近去年同期水平。
　　對此，專家們有不同解讀，購房者觀房價亦感霧里看花，跌幅縮小，成交放大，是否預示著深圳樓市已經觸底，開始回暖？

低價房拉動均價下挫

　　深圳市國土與房產局的統計數據顯示，今年前五個月，深圳住宅均價呈現節節下挫走勢，分別為15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米和11014.14元/平方米，經過較大幅度的調整后，房價基本回落到去年初的水平。
　　估算結果顯示，3月房價環比2月降幅達到16.53%，4月份環比3月下跌12.16％，5月份比4月份下降7.92%，跌幅逐月縮小。
　　業內有人認為，深圳樓市價格逐漸企穩，價格下探幅度已不大。而中心區依舊堅挺的房價似乎也印證了這一點。深圳福田區的新房均價在2007年5月突破2.2萬元／平方米，接下來的幾個月，成交量雖有波動，但價格仍然能維持在1.6萬—2.2萬元／平方米。
　　五一期間推出特價房的福田區高發城馳項目，其特價單位價格在18000元/平方米左右，中城天邑推出的特價單位也是從1.7萬到2萬不等，就連口岸附近的皇御苑3期最低價也達到了13800元／平方米，半山御景依舊維持21000元/平方米的高位。
　　中心區的二手房價格松動亦不大，購房人小江看中了園嶺附近的圓龍園項目，由于周圍配套設施較好，戶主喊價突破兩萬，小江告訴記者，周邊即使是十年樓齡的二手房價格也在16000元/平方米左右。
　　專家分析，前期均價下挫源于關外低價房的成交拉低了均價。深圳房地產信息網統計，5月上半月深圳平均每天成交193套，成交均價為10800元/平米，成交量較大的項目主要集中在關外的龍崗和寶安區，且集中在幾個低價入市的新開盤和價格降幅較大的“低價盤”。深圳國土局網站公開信息顯示，深圳許多高價住宅項目已經連續數周沒有成交記錄。
　　深圳市國土房產局的統計報告也顯示，前五個月，特區外商品住宅銷售面積為94.01萬平方米，占全市銷售面積的75.94%。
　　去年六、七月的時候，龍崗中心城大部分樓盤的售價都在12000元以上，部分高檔住宅的價格更是達到17000元/平方米。而最近龍崗中心城大部分在售樓盤的價格都維持在8000元/平方米左右。新近開盤的集信名城二期，開盤均價為7600元/平方米，明顯低于去年開售的一期公寓。寶安中心區的金港華庭，折后均價8800元/平方米，開盤銷售也較為樂觀。中海在龍崗區的新項目“康城國際”的銷售價格甚至低至4988元/平米，每平米均價僅為6500元到7000元左右。
　　然而不少自住客并不認可關外的這種房價�！皩毎仓行膮^價格下跌很小，有的項目價格甚至略有上升�！毕胍�買房自住的林女士表示，關外配套較好的項目價格并未下跌，偏遠的項目也依然維持在每平米八九千的高價。

成交回暖 大量存貨仍待消化

　　關于深圳樓市是否回暖的爭論，源于5月份成交量的放大。中原地產的統計顯示,5月份深圳全市住宅成交總量為4732套，日均成交約152.6套，單日成交量最高達276套，成交總量接近去年同期水平，創下自去年8月以來全市月成交套數的新高。
　　其中，5月前半個月成交量十分樂觀，從5月1日到15日全市日均成交量約193套，接近深圳市以往每日200多套的正常成交量。
　　國土局數據顯示，今年前五個月全市新建商品住宅銷售面積分別為26.53萬平方米、6.44萬平方米、18.97萬平方米、33.37萬平方米和38.48萬平方米，銷售面積逐月放大。這也使得業內出現樓市回暖的說法。
　　聯合證券在5月份房地產市場報告中表示，如以成交套數來看，深圳市場無疑已回暖，市場的回暖以房價的持續下跌為代價，以小戶型等自用剛性需求入市為特征。該報告稱，深圳一手商品房5月份成交套數比去年同期上升5%，成交套數的顯著上升與套均成交面積以及房價的顯著下降緊密相關。
　　此外，聯合證券還注意到一手商品房月度成交金額的持續回升。他們認為這一指標更好地反映了開發商的總體現金回流情況。5月份深圳的一手商品房月均成交金額達到45億元，已超越去年8月，表明開發商通過降價來催發自用需求的策略的確達到了刺激市場和自救目的。聯合證券重點跟蹤的上市公司中，萬科開發的萬科城以及金地開發的梅隴鎮銷售相對突出，目前兩樓盤今年已開盤部分銷售率分別達到69%與54%。
　　然而，深圳市國土與房產局的報告顯示，前五個月特區內外繼續分化，特區內商品住宅批準預售面積為30.62萬平方米，同期的銷售面積為29.78萬平方米，新增供應基本被消化。而特區外，商品住宅批準預售面積為159.99萬平方米，實際銷售面積為94.01萬平方米，累積下大量存貨。
　　中原地產的一份報告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅至少要消化10個月，今年5月至12月全市預計有591萬平方米新增一手住宅供應，未來幾個月寶安、龍崗和南山等區一手住宅競爭將十分激烈，房價存在繼續下行的可能。
　　深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕指出，成交量雖然是判斷樓市是否回暖的重要指標，但也要分析其占有市場存量的比例。高海燕認為，去年5月市場存量少，而今年5月市場存量大，不能單純比較二者的成交量。如果6月份市場存量能消化掉40%，這可能才是市場真正回暖的跡象。
　　另有專家認為，單月成交面積達到去年90萬平方米的平均水平，才可以確認深圳樓市已經回暖，而5月份深圳市住宅成交總面積只有38.48萬平方米，斷定回暖為時尚早。

市場步入理性軌道

　　“不想再等了，我們各自準備了一千多萬買別墅。”兩位頗有實力的購房人告訴記者，他們經過考察發現，高端豪宅已有回暖的跡象。
　　他們所指的正是目前深圳樓市成交中的“兩頭熱”現象：高端別墅火爆成交，萬元以下低價住宅也熱銷，而萬元以上的普通住宅的銷售則較為冷清。
　　深圳3個近期入市的別墅項目受到追捧。5月25日波托菲諾·純水岸五期開盤，當天24席TOWNHOUSE全被認購一空；5月28日，東部華僑城天麓七區56套別墅推出，當天銷售率達7成；5月31日龍華今年首個別墅項目水榭山開盤，當日首批24套別墅單位銷售近9成。有專家表示，合理的定價是熱銷的主要因素。
　　萬元以下的普通住宅同樣表現不俗，銷售速度遠快于萬元以上的普通住宅。5月中旬，位于寶安區松崗的集信名城二期，大戶型產品以7600元/平方米均價入市，兩天內賣出近300套；隨后，寶安金港華庭開盤，折后均價8800元/平方米，銷售超過三成；刷新寶安區最低入市價的中海西岸華府，5500元/平方米起價，當日銷售136套。
　　業內人士認為，“兩頭熱”現象是深圳樓市步入理性的表現。“普通住宅以價格為導向，想賣得好必須降價；別墅項目不完全以價格為導向，但需要市場明朗化，豪宅的保值性讓高端客戶看到了入市的信心。”高海燕表示。
　　但深圳中原地產總經理李耀智指出，別墅和低價樓盤的熱銷并不能說明樓市已回暖，而說明投資客已大量退場。他表示，去年很多實力較弱的投資客炒房都被套牢，現在市場上剩下的都是自住客，這讓高低端用戶的剛性需求得以釋放。