“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就像一出戲劇，戲演到一半，突然中場(chǎng)叫停，被要求改寫劇本，不明就里的觀眾紛紛退場(chǎng)，現(xiàn)在正處在無(wú)人喝彩期。”素有“地產(chǎn)界的思想家”之稱的萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖5月17日在匯豐銀行北京“2008年財(cái)富論壇”上說(shuō)。
　　在馮侖看來(lái)，從2007年下半年開(kāi)始，政府通過(guò)一系列政策干預(yù)企圖建立一個(gè)民生性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。規(guī)則尚未完全清晰，房地產(chǎn)商和消費(fèi)者都在觀望，房地產(chǎn)市場(chǎng)正好處于一種無(wú)人喝彩階段，這種狀態(tài)可能會(huì)維持到明年上半年。

要求改寫的“劇本”

　　所謂“要求改寫的劇本”，在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，是2007年8月13日國(guó)務(wù)院公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱24號(hào)文）。在24號(hào)文中明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。其核心就是建立起全國(guó)住房保障體系，重點(diǎn)解決城市低收入民眾的住房問(wèn)題，保證房地產(chǎn)是一個(gè)民生的市場(chǎng)。
　　隨后2007年下半年，政府接連出臺(tái)了一系列關(guān)于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式政策與文件。如359號(hào)文件，其核心是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銀行信貸的管理，該文件嚴(yán)格區(qū)分住房的投資與消費(fèi)。房地產(chǎn)投資者以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)運(yùn)行，購(gòu)買消費(fèi)者以優(yōu)惠價(jià)格來(lái)對(duì)待，即提高了投資者進(jìn)入房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；39號(hào)令，其核心是土地出讓金繳納管理；64號(hào)文件，重點(diǎn)放在從城市規(guī)劃角度來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；還有452號(hào)文件，是對(duì)359號(hào)文件的補(bǔ)充規(guī)定，對(duì)爭(zhēng)議頗多的第二套住房作了重新界定。
　　對(duì)此一系列政策的出臺(tái)，學(xué)者易憲容表示，國(guó)內(nèi)樓市根本性變化已經(jīng)出現(xiàn)。

處在中場(chǎng)調(diào)整期

　　按照往年傳統(tǒng)，5月是售樓旺季。但從目前幾個(gè)大城市的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未走出2008年前4個(gè)月的低迷狀態(tài)。在北京，雖然“滿城盡是打折盤”，但開(kāi)發(fā)商期待的“紅五月”并不令人樂(lè)觀。上海和廣州一樣，盡管“五一”期間房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)參觀者踴躍，但多數(shù)消費(fèi)者只看不買。樓市的觀望氛圍目前仍未能徹底改觀。
　　“在中場(chǎng)調(diào)整期間，遲遲不愿退場(chǎng)的人大多為25-35歲的青年，尤其以未婚女青年為骨干，她們對(duì)市場(chǎng)非常敏感。”馮侖說(shuō)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革研究基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所出具的一份報(bào)告中認(rèn)為，自1998年以來(lái)，高速的城市化帶來(lái)的住房需求是房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。這也是許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素增加和從緊貨幣政策下，依然保持樂(lè)觀的重要砝碼。
　　5月16日統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“國(guó)房景氣指數(shù)”顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為104.28，比3月份回落0.20點(diǎn)，同比上升2.11點(diǎn)。今年1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6952億元，同比增長(zhǎng)32.1%。住宅完成投資4944億元，增長(zhǎng)35.2%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資186億元，增長(zhǎng)24.7%。
　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一直認(rèn)為市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障。但是，城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新今年3月表示，房地產(chǎn)的發(fā)展仍然是以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)方式是解決絕大多數(shù)民眾住房問(wèn)題最根本之路。除了少數(shù)居民之外，絕大多數(shù)居民的住房要在政府幫助下通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。而去年8月召開(kāi)的全國(guó)住宅工作會(huì)議上，政府承諾中小戶型以及保障性住房必須占到70％。
　　對(duì)此，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重新尋求市場(chǎng)定位。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石表示，萬(wàn)科對(duì)70%和30%（新建保障性住房和商品房占比分別為70%和30%）都有興趣，但以馮侖為核心的萬(wàn)通地產(chǎn)則將重點(diǎn)關(guān)注30%。“我們正好趁著中場(chǎng)時(shí)期，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的方向。”有房地產(chǎn)商說(shuō)。