房地產中介，是房地產市場當中的一個重要環節。“中介相繼倒閉預示住房投機走向末路。”中國社會科學院工業經濟研究所曹建海研究員亮出自己的觀點。

    歲末年初，許多媒體報道說北京規模最大的房屋經紀公司中大恒基，連續關閉了大量門店。截至1月9日，被關閉的門店已經達到30～40家以上，公司預計在近期將關閉50家門店，關店的原因在于交易萎縮。此前，隨著廣州、深圳的房價下跌，還出現了深圳知名中介企業中天置業負責人卷款出逃一夜坍塌、長河地產宣布關鋪等事件。
    房地產中介，是房地產市場當中的一個重要環節，所謂牽一發而動全身，地產中介出現的這種現象，意味著什么？“中介相繼倒閉預示住房投機走向末路。”中國社會科學院工業經濟研究所曹建海研究員接受記者采訪時，亮出了自己的觀點。

中介倒閉傳遞的信號：房價或將整體性回落

    對于國內的房地產中介企業，2007年的冬天是一個嚴酷的冷冬。
    據北京市房地產交易管理網的數據，11月北京市2000多家房產中介中，二手房包括存量房的月簽約數在一套及以上的僅為31家，絕大多數房產中介出售業務量為零。
    “大多數房產中介的主要收入來源是二手房交易，去年以來過度擴張的房地產中介業，目前普遍陷入經營困境。”曹建海說，長期以來，全國約50%的新建商品房銷售和近90%的二手房買賣，都是通過房地產中介機構實現的。
    房產中介讓人們愛恨交加。一方面，它為建立和完善社會服務體系、保護公平競爭、方便群眾生活發揮了積極的作用；另一方面，它也是房價上漲的一個重要“推手”。“中介的作用強化了房屋的流動性和變現性。”曹建海說。
    “這個作用在房價上漲、投機盛行時更加明顯。”他說，在一些大城市，許多房地產中介機構與開發商“唱雙簧”，通過勾結活動助推房價。比如，一些房產中介通過非正常手段控制房源、制造市場緊張局面抬升房價，于是，“炒號”、“囤房”、“茶水費”成為房地產中介行業重要的牟利手段。
    “可以說，除了必要的、合法的附加值服務之外，支持當前中介行業增長的主要收入來源，是中介機構不合理地通過加價、騙取等手段轉移社會財富。”曹建海對房地產業一直保持高度關注，他認為，“從這個意義上說，房地產中介的大量出現，事實上已成為房價上漲的一個重要‘推手’。”
    曹建海進一步分析：現在，由于二手房市場缺乏成交量，致使這種以“寄生”方式存身的中介機構大量破產、倒閉。這將從根本上摧毀住房投機者繼續炒房牟利的信心，促使住房從“囤積”轉向消費。
    考慮到當前各地商品房價都有大約3～5倍的虛高，真正的消費者根本買不起房，在投機市場趨于冷落的市場氣氛下，房地產開發商和投機客要想把手中的房屋轉向消費，只有降低價格一條路了。“這或將引起各地房價的整體性回落。”曹建海沉思著說。

政府住房民生導向要求：房價合理回落

    一段時間以來，全國各大中城市的房價已如脫韁野馬。曹建海認為：地方政府、房地產開發商、包含中介在內的炒樓機構和個人等對房地產流通的操控，并因此獲得暴利；而商業銀行的深層介入，更為房價高漲提供了充裕的資金保證。“由此，幾乎所有的城鎮，無論是房價與居民家庭收入比、房價與年租金比等，都出現了嚴重的脫離實際的情況，泡沫異常嚴重。”
    盡管最近兩年，有關部門對房地產的認識已經從“房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業”，轉變為強調房地產業在推動國民經濟增長和帶動民生方面的協調作用。但總體而言，由于理論認識上的局限性，政府希望大力發展的房地產業，還局限于房地產開發企業等營利性機構構成的市場供給，非營利性房地產開發機構仍未列入政策支持的范圍。
    不過，面對因房價瘋漲帶來的各種矛盾，政府已開始關注城鎮低收入階層居民的住房保障問題。“廉租房”被當作平衡經濟發展和解決人民生活的重要工具，中央政府也基本明確了不能完全放手由市場解決住房問題。“無論如何，相比于單純的‘市場主義’，這是一個重要的認識上的進步。”曹建海肯定地說。
    對于去年對房地產業影響最大的措施，即央行與銀監會聯合下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》和《補充通知》，曹建海認為，是“屬于對住房需求特別是投機需求主動性的限制措施”。
    “但是，這個措施下達之初，各地銀行觀望以及陽奉陰違的態度說明，我國的商業銀行體系已基本上把住房信貸當成了最有收入保證、最優質的資產，說明房地產對中國經濟，特別是銀行體系的綁架和影響程度之深，整個銀行體系為高房價保駕護航，可以說到了奮不顧身的地步。”沉穩的曹建海說到這里也激動了起來。
    “這些做法是建立在房價上漲是未來大趨勢的錯誤認識基礎上的。世界上從來沒有不破的泡沫，也從來沒有只漲不跌的房市。”曹建海說，目前全國過高的房價水平，實際上給銀行信貸資產構成了巨大的系統性風險。基于對金融風險的擔心，來自央行與銀監會的政策，對房地產市場調控構成了實質性的影響。可以說，這是迄今為止所有的宏觀調控措施中，最具殺傷力的一次了。“這個措施確實起到了規避銀行風險，和一定程度的調控房市的作用”。
    曹建海還認為，中共十七大報告提出了“住有所居”的目標，屬于住房民生思想的具體體現，這是對過去片面強調房地產業拉動經濟增長的徹底“革命”。“‘住有所居’一方面要體現居民人均住房，而不是囤房面積的提高；另一方面要體現住房消費支出在家庭支出中比例的逐步下降。”他提醒說。

房市轉折點是否來臨：取決于銀行放貸的口子

    未來會怎樣？對這個大家都關注的問題，曹建海認為：2008年，既有樂觀的因素，也有令人不安的因素。
    從1月1日起，對已有房契在身或是計劃購房的消費者和投資者而言，面臨的最直接影響是，個人房貸優惠利率將由2007年年初的5.81%，提高到6.65%；對于申請第二套住房按揭貸款的家庭，他們將承擔5年期以上個人貸款基準利率7.83%的1.1倍，即8.61%的年利率水平。
    物業稅在一些城市由空轉到實轉的試驗，將對投機主導下的城市房地產市場構成全局性和實質性的根本影響，這個稅種的推出，將對住房投機構成實質性打擊。
    對于國務院1月7日下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》，曹建海的評價是：“打響了2008年樓市調控的第一炮，對房價走勢，可能產生決定性影響。”他依據的是，通知提出了嚴格執行閑置土地處置政策：土地閑置滿兩年應該收回的，依法無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。“將對閑置土地，特別是閑置房地產用地征繳增值地價，這是一記以打擊囤積土地為核心的重拳”。
    “當然，房市轉折點是不是真的來臨，最直接的因素，還是要取決于2008年上半年甚至一季度商業銀行放貸能否把住口子。”曹建海說，不僅投資、投機性購房嚴重依賴銀行信貸，房地產開發商捂盤囤售，也主要依賴銀行的信貸資金支撐。“一旦商業銀行對房地產‘開閘放水’，不僅投機性買盤會蜂擁而至，開發商也將繼續挺起捂盤囤積的腰桿。那么，所謂消除泡沫、房價理性回歸的企盼，終將成為‘水中撈月’一場空。”