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| 2007-09-19 李和裕 于兵兵 來源:上海證券報 |
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越來越多的“地王”震撼樓市，越來越多的地產大鱷勇于“爭高”，人們不禁要問，“地王”為什么那么紅？
以最新步入全國級“地王”行列的上海市黃浦區163#街坊地塊為例，該地塊在今年6月底上海發布的第4號土地公告中露面后，就以南京路步行街黃金地段的優勢成為熾手可熱的明星地塊，受到大批外資開發商的追捧。而競拍結果是讓人大跌眼鏡的。一是名不見經傳的南京蘇寧房地產以“黑馬”姿態勝出，二是按44.04億元的總成交價計算，該地塊的樓板價高達66927元／平方米。
結果出來后，許多市場人士的第一反應就是“瘋了”，接著就是一陣陣的議論。一些開發商態度樂觀。“我有個‘價值守恒’定律，你在土地上投入多少，那么它一定會漲出這個價值。”同樣參與黃浦區163#街坊地塊爭奪的華潤置地上海有限公司總經理陳凱坦言，“‘地王’其實是個符號性象征，它被賦予更多的想象是——區域價值會被重估。我們雖然沒有拿到這幅地，但在黃浦區已有開發住宅項目，‘163效應’同樣能使我們受惠。”
另一些則是冷眼旁觀。有市場人士指出，南京蘇寧房地產摘得的黃浦區163#街坊地塊的樓板價已經達到66927元/平方米，加上開發成本及設定30%的毛利率，那么未來所建樓盤的銷售價格將近100000元/平方米，可稱得上是商業項目里的“湯臣一品”了，但只怕遭遇也會如“湯臣一品”般尷尬。
而如果選擇出租，需要租金達到3美元/平方米/日以上才可能實現8%的投資回報率，可仲量聯行亞太區董事陳立民介紹，目前同地段的寫字樓租金僅處于1-1.2美元/平方米/日的水平。依據現在的區域租金水平，該項目的投資回報率恐怕難超5%，也低于同期的銀行利率水平。
南京蘇寧房地產真的瘋了嗎？那些不惜代價、不計成本爭搶“地王”的開發商都是瘋子嗎？答案值得深究。
事后，有業內人士就分析，南京蘇寧房地產此次行事如此大膽，其實是為整個集團的“變身”鋪路。南京蘇寧房地產所屬的江蘇蘇寧環球集團想躋身國內一線大開發商行列也已不是什么秘密，此前蘇寧環球就曾表示，5年內要實現年開發建筑面積250萬-300萬平方米，年銷售收入達到120億-150億元，成為國內綜合大型地產運營商。雖然在江蘇，蘇寧環球的大盤開發模式已經得到市場驗證，從建材、開發到物業管理，房地產上下游產業鏈其也已完整搭建，但偏安一隅的區域性發展顯然是無法幫助蘇寧環球實現夢想的。
“土地儲備已成為衡量開發商身價的重要指標，拿地擴張也就成為蘇寧環球的重要任務。”上述人士指出。
有人甚至表示，爭奪“地王”可以看作開發商的“事件營銷”。如無論是長沙的“全國地王”還是上海的“單價地王”，都被首次進入當地的開發商高價奪得，從而“一拍成名天下知”，已經在當地樹立起地標形象，實現了品牌的提升和溢價。
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