先宣布停交小區停車費，數天之后又宣布收回上述決定。北京回龍觀龍錦苑二區業委會因為挑起了小區泊車位權屬這個敏感神經，最近一直備受關注。規劃居住人口20萬人的回龍觀，是北京最大的經濟適用房小區之一。

業委會宣布停交小區停車費

    4月16日，北京市回龍觀龍錦苑二區業委會將一篇《致天鴻寶地公函——關于小區停車場事宜》貼到了業主論壇里。就是這份公函，制造了業主停交小區停車費事件。
    公函稱，業委會與物業就停車收費問題經談判無法達成一致，因此業委會“做出如下決定”：
    1、取消小區停車場收費服務，不再將小區停車場委托貴公司經營。
    2、自5月1日起，直至就車位委托經營收益分成達成一致，簽署新的車位委托經營合同后的自然月終止期間，業主在小區停車場停車，貴公司不得收費。
    3、業委會將在5月1日前向業主發放停車證并告知貴公司，用于此期間業主車輛的識別和管理。
    4、對于4月30日及以前，貴公司就小區停車場所收取的費用問題，業委會堅決主張貴公司收取的費用中包含停車場共有產權收益，并就此保留法律訴訟的權利。
    上述公函在業主論壇發布后，一時間跟帖眾多，許多業主表示贊同。一位老先生去年交了一年停車管理費，今年就沒交，而是把車停在小區門口。“不是交不起，是感覺交得冤。丟了、劃了我有保險，要他物業做什么呢？”
    作為該小區的物業管理公司，天鴻寶地物業公司很快作出反擊，認為業委會只是業主大會決議的執行機構，無權“做出決定”，而停交停車費這樣重大的決定，更應該聽取全體業主的決定；其次，小區現在的停車收費及標準有北京市國土和房管局、發改委等多個政府部門的法規條文為依據。
    但也有業主認為，車管費降一些可以，但不能不收。一張姓業主表示，“上哪吃飯都不能白吃，收費是應該的，但最好降。”他告訴記者，自己最擔心業委會和物業鬧僵，以至最后小區沒人管。“小區門口黑車很多，城管一抓，很可能會跑到小區內。況且小區里孩子多，如果沒有良好的管理，安全秩序可能沒保障。”
    但小區業主委員會主任晉巖偉表示，只降停車費是不合理的。他給記者打了個比方，“這好比三個人擁有一個椅子，但是只有其中一個人在租用，他本身當然是希望便宜點，但對其他兩個不用的人就是不公平了。”
    一位自稱對該業委會相當了解的老業主認為，這是業委會在給業主維權。他指著門前沒有草的空地告訴記者，去年業委會沒成立之前，物業在那蓋起了兩棟平房，要做商業辦公室。群眾看了很不滿，自發組織起來質問物業公司，最終強行拆掉了。

不交停車費是個“雙輸”的決定？

    在北京市業主委員會協會申辦委員會的撮合下，龍錦苑二區業主委員會同物業公司雙方進行了不少談判。4月29日，盡管雙方并沒有就停車費問題達成一致，該小區業主委員會還是同物業公司聯合發布了聲明：收回停交停車費的說法，仍按原有標準交納停車費。
    是什么使得業主委員會作出停交停車費的決定，又是什么促使業主委員會最終放棄了這個決定？
    目前，該業主委員會同物業公司仍在進行著一輪又一輪的談判，但雙方拒絕透露談判進展。
    據悉，2006年12月27日，龍錦苑二區業委會成立的第一天，就向天鴻寶地物業公司發了公函稱，依照《物業管理條例》，龍錦苑二區全體業主享有對物業管理區域以內物業共用部分，共用設施設備的所有權。利用物業共用部分共用設備進行經營的收益歸全體業主所有。
    今年3月，該小區740余名業主向物業公司提出：小區地面停車位所用的面積是公攤面積，屬于業主共有。那么，全年停車費扣除必要的管理維護成本，其收益應該由小區740多位業主共有。
    據了解，龍錦苑二區自2005年入住以來，其地面停車位就以租賃的方式進行使用，價格是1600元／年。“小區里有220個車位，”該小區業主委員會主任晉巖偉認為，“如果全部出租，物業公司每年就收入35.2萬元，除去物業的管理成本，還剩20多萬元盈余，應該歸小區的業主共有。”
    這個要求遭到了天鴻寶地物業公司的拒絕，其副總經理陳納在接受媒體采訪時曾表示，目前小區停車場長期出租的車位是65個，出租率只有22％，因此停車收益遠沒有晉巖偉說的20萬元那么多，目前的收益都花在小區公共設施維護上了。
    由于數次在這個問題上談不攏，該小區業委會決定取消物業的委托經營，小區業主停車免費，于是就出現了4月16日的公函。
    對于這樣的決定，晉巖偉在給記者的一些資料里也表示是個“雙輸”的做法，“但在合同談判破裂后，這是唯一的選擇。”
    就在這個停交停車費的決定發布之后，小區相繼出現了打人事件、晉巖偉家門被潑了汽油。但業主委員會堅持認為，地面停車位歸業主所有，其停車費受益也應該歸業主所有。
    將于10月1日起實施的物權法第74條規定，“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”這是回龍觀龍錦苑二區業委會理直氣壯的理由。但天鴻寶地物業公司也堅持認為，自己的收費合法合理，依據是北京市的相關規定。

物權法能否解決小區停車費糾紛

    小區停車費究竟該不該收，該怎么收？因為對此理解不同而發生的糾紛，在很多小區都有，但似乎并沒有一個答案，即使物權法即將實施。
    “關于小區停車費的糾紛很多，關鍵就是確定權屬。”北京億通律師事務所律師畢文強說，涉及小區停車位置分地上停車位和地下車庫兩種，二者概念不同。
    畢文強說，目前物權法并沒有對地下車庫的權屬做出明確的規定，但把主導權交給了建筑開發單位。“在物權法頒布以后，如果地下車庫的權屬歸開發商所有，那么停車費必須要交；如果權屬歸業主所有，停車費也要交，但收益歸全體業主所有。”
    對地上車位，畢文強認為也分兩種情況：權屬歸開發商的當然要交停車費，歸業主所有的公共用地其交費則由業主委員會決定。“但目前還存在兩個法律盲點，對于權屬歸開發商所有的停車位，其收費標準和執行是否應該由政府介入？在業主委員會還沒有產生的時候，業主所有的停車位其停車費怎么收取？”
    據了解，目前北京有六七千個住宅小區，但成立了業主委員會的小區尚不足500個。加上當前未對小區停車費的標準做出統一、明確的規定，實際上大部分小區的停車費都是由物業公司自行決定如何收取。
    對于小區停車場所的權屬問題，中國人民大學法學院教授楊立新有不同看法，“物權法已經把權屬問題規定死了，車庫和車位按照合同確定其權屬，如果出售和贈與，那么業主取得所有權，如果是租賃，業主只有使用權。”
    楊立新認為，按照物權法，地上公共的道路用作停車用的，其所有權歸全體業主共同所有，但停車還牽扯到管理成本，而且有些小區的地上車位可以買賣。對于小區停車場所的收費，各地不同，各個小區也不同，如果只依據目前的物權法，還不能解決這些問題，需要相關部門出臺一個實施細則。
    “我覺得，對業主所有的停車位的收益，其大部分應該歸業主所有，剩下的應該歸物業公司用以支付管理成本，同時獲得一點盈利。”楊立新說。
    有意思的是，在法學家和律師看來都需要新的實施細則來解決的問題，中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員、被稱為小區維權專家的舒可心并不認同。“這個跟物權法沒有關系，法律只要規定一個原則就行，不能無限制地細化。在這個原則下，怎么解決糾紛就要靠業主和物業公司協商，協商解決不了，就訴諸法律，通過法院解決。”
    舒可心覺得，中國目前的發展處在轉型期，房地產市場的發展造成了開發商、物業公司對業主權力的侵略，“中國的物業公司一般都不把業主當回事兒，收費不收費物業公司說了算，收費多少也是他們說了算。”但現在，很多業主已經開始同物業公司做斗爭，爭回自己的權利。目前造成糾紛的根源就在于權屬不清，但權屬不清并非不能解決。
    “比如停車位，物業公司如果認為權屬歸自己所有，那么請拿出證據，業主認為權屬在業主，同樣也要拿出證據，如果雙方都拿不出足夠的證據，那就由法院裁決。”舒可心說，業主同物業公司之間是需要“戰爭”的，現在強勢的一方是物業公司，業主爭取自己的利益就需要通過戰爭的方式，比如發出聲明不再交停車費。一旦雙方勢均力敵，就會通過談判的方式來解決糾紛。
    舒可心認為，小區的權利原本就是業主的，物業公司不過是業主雇傭來管理的機構，不能鳩占鵲巢。“一個小區的收費取決于業主大會同物業公司談判的結果，不需要政府出臺什么統一標準，因為小區與小區之間存在很大差異。”
    那么，如果有業主因為停車費問題與物業公司對簿公堂，將會面臨什么情況？
    今年3月底，就在物權法在全國人大通過不久，北京市第一中級人民法院法官姜庶偉就在自己的博客上撰文發表看法。
    他認為，如果有業主就此起訴物業公司要求物業公司分配泊車費的利潤，應當如何證明物業公司到底收了多少錢，其中“必要的管理費”所占的比例是多少？泊車是一種動態的行為，業主或業主委員會沒有能力時時監控，即使那些固定收取年租金或者月租金以及出售的車位，其必要管理費用的確定也需要專業財會人員的審計后才能確定，而這樣一來，案件審理的成本就會大增，業主獲得的維權收益與付出的維權成本相比可能會得不償失。
    “一部法律制訂的成敗，尚須實際的案件審理來評判。”姜庶偉在博客中寫道。