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| 2007-03-15 記者:李和裕 來源:《上海證券報》2007-03-15 B6版 |
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從謹慎“試水”，到洶涌而入，再到完善布局，對中國內地房地產青睞有加的海外基金也在積極“成長”中。而去年以來，樓市調控深入、“限外”大幕開啟，懂得順勢而為的海外基金也開始在投資領域的“跑馬”、收購項目的“換馬”、戰略合作的“養馬”三方面展現出新的態度。
一方面，海外基金對內地房地產的投資視野開始放寬，“跑馬”的范圍更加廣闊，這從去年海外基金由一線城市向二線城市挺進、從商業物業轉向住宅物業等動作中便可見一斑。而隨著政府加強調控，房地產的社會性質比經濟性質更為突出，一些海外基金開始把觸角伸向普通民居。
如前一階段，德意志銀行旗下最大的房地產基金RREEF一邊忙著與希爾頓酒店集團合作，計劃在上海、北京、天津等核心城市收購、開發并改建20多家酒店；一邊又宣布參與三線城市珠海的普通民居開發，攜手一家來自澳門及兩家內地的投資商，聯合投資發展價值2.25億美元、面向當地中等收入水平消費者的“中珠上城”項目。
“從商業物業轉向住宅物業，再從高端住宅轉向大眾住宅，看來海外基金也很會看‘風向’，并且對中國房地產市場前景仍持樂觀態度。”BAZO投資（亞洲）有限公司董事長鄭小平表示。事實上，RREEF在自己的研究報告中也指出，中國許多城市的房地產收益率仍十分具有吸引力，住宅項目的毛利率預期高達20%-30%，
另一方面，海外基金在一直關注的中國成熟物業收購方面也開始動新腦筋，行話所說的“換馬”動作又有新跡象，如從外資向內資收購物業變成外資向外資收購物業。去年的上海房地產市場就不乏這樣的案例，如印尼三林基金以1.16億美元向荷蘭ING購得盛捷酒店式服務公寓，新加坡騰飛集團以1.6億美元向“同鄉”星控股、吉寶置業和淡馬錫控股購得海洋廣場等。
“由于這些物業原本就被外資持有，如今再轉讓給新的外資，就不會受到‘限外令’的影響。”在近日搜狐焦點房地產網舉行的小型訪談活動上，仲量聯行亞太區董事陳立民告訴記者，“由于‘限外’政策影響，外資向內資開發商收購物業的難度增加，除非是那些進入較早，已經‘生根發芽’注冊了企業的，所以一些海外基金開發把目光瞄向‘同類’手中的物業。畢竟海外基金本質上是沖著收益而非項目來的，所以總有‘換馬’的時候。”
另外，隨著“限外”影響逐漸鋪開，業內預計海外基金與國內開發商的合作會愈演愈烈，而且除了以往在資本面上的合作，戰略層面的結合也在增多。“內地開發商因資金問題而借力于外資的想法現在的確很多，同時外資也在積極尋求合作投資機會，不過它們并非純粹是追求高回報的項目，有的也是想找到一個好的當地伙伴，為其未來的內地發展養精蓄銳。”正在上海籌備中國房地產投資世界峰會的鄭小平告訴記者，海外基金本身是資本管理者而非開發商，他們也需要向內地開發商借資源、借經驗。
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