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      物業稅開征提速
      房價很難大跌
          2007-02-26    記者 王旭輝 實習生 王欣雅    來源:市場報

        近段時間來的種種跡象表明,備受關注的物業稅政策經建設部、國稅總局等部門“協力”,出臺時間可能比人們預計的時間要早。財政部、國家稅務總局、國土資源部官員澄清“開征物業稅不會取消土地出讓金”,也讓“開征物業稅房價會大跌”的說法大打折扣。
        1月25日,國家稅務總局下發的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業稅方案”列入到2007年的工作范圍;建設部部長汪光燾在全國建設工作會議上也表示,將通過“有區別的稅收政策”遏制住宅盲目消費,即擬開征保有稅。業內專家也認為,物業稅將作為房地產宏觀調控的“撒手锏”在今年推出。

      物業稅 “空轉”向“落實”提速

        物業稅又稱不動產稅,主要針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產稅是擁有房屋所要交納的稅,屬于持有稅。我國的物業稅于2005年由財政部及國務院發展研究中心設計提出,主張在房產保有環節征稅。國務院發展研究中心負責撰寫的《中國房地產稅收政策研究》提到,開征房地產保有稅的一個重要原則是從價計稅方式。
        國家稅務總局下發的《2007年全國稅收工作要點》指出,今年要深化稅收制度改革,其中就包括“研究物業稅方案,繼續進行房地產模擬評稅試點”。其實,物業稅的模擬空轉從去年就已經開始,試點包括北京、青島、沈陽等城市,這些都是為給改革提供數據支持。“現在試點城市仍然在空轉,做進一步的經驗總結,因為物業稅的落實需要很多前期經驗支持”,中央財經大學稅務學院副院長劉桓指出。
        “我國房地產市場還缺少一個內在穩定器,所以總是需要外部的力量去調控來調控去,這是我們沖突和矛盾的焦點所在”,中國人民銀行貨幣政策委員會委員、中國經濟體制改革基金會秘書長樊綱說。據了解,保有環節稅種的征收已被建設部、財政部及國家稅務總局提上了議事日程,并可能在今年3月十屆人大五次會議后出臺。據悉,《物權法》也極有可能在今年“兩會”通過,為物業稅的征收提供理論基礎。“物業稅雖然現在仍在探索之中,但是國務院之前已經表示,要下定決心穩定房價、完善稅收,所以不管從物業稅的內容還是制度等方面,都應該會有進一步的動作”,中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示。

      物業稅方案懸念仍存

        目前,我國物業稅實行統一稅率還是累進稅率是業內爭議的焦點,特別是對豪宅和普通房屋是否實行差別稅率的問題格外引人關注。另據國稅總局有關負責人透露,物業稅的方案制定目前有兩套思路,一套是將所有關于房地產的稅費全部加到一起,統一交納物業稅;另一套思路是把主要幾個稅種統一到一起。這兩個思路被稱為“大方案”和“小方案”。
        在“新國八條”中對普通住宅與非普通住宅的界定標準以120平方米為“分水嶺”,同時允許地方政府有20%的彈性空間,因此,業內人士預計144平方米可能為起征面積,稅率大約在0.8%左右。近日,發改委一份題為《樓市將繼續高溫 未來兩年將進入低迷》的報告建議,進一步完善房地產稅收政策:一是嚴格執行已出臺的房地產稅收政策,主要是防止稅收的轉嫁;二是應加快出臺住房保有環節的稅收政策,即不動產稅,可按人均30平方米進行稅收減免,超過部分則征收保有環節稅。此外,中央財經大學稅務學院副院長劉桓指出,作為財產稅,物業稅具有調節財富分配的功能,因此對消費者第一套房產可能會采取免稅或減稅的政策,主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。
        “內外稅制度不一、不同地方有不同稅種、產權制度尚不明晰、以累進稅率征收還是按比例征收……”,征收物業稅還面臨著諸多現實問題。北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春教授認為,今年上半年不可能會開征物業稅。物業稅涉及到方方面面,可能政府將會先試點或者先從某部分開始征,它的完全實施還需要一段時期。

      開征物業稅 會使房價大幅下降?

        “土地出讓金從一次性征收改為物業稅逐年繳納,從而帶來房價下降”的說法在社會上廣為流傳。通常而言,物業稅開征在理論上應該和調整土地出讓金同時進行,而土地出讓金原由開發商支付,屬于房價成本的一部分,開征物業稅后,土地出讓金將減少或者取消,這會直接帶動房價的降低。業內甚至預測,開征物業稅后,至少可以將現行房價降低10%—20%,降價幅度最高甚至可達35%以上。
        但近段時間,財政部、國家稅務總局和國土資源部的官員在多個場合表示“正在推進的物業稅改革,不會將土地出讓金并入其中;房地產開發商取得土地,仍需一次性交納土地出讓金”,這讓認為“物業稅出臺后房價會大幅下降”的公眾的信心大打折扣。影響房地產市場發展的因素很多,稅收只是其中之一,其他一些因素如房地產收費、福利房政策、經濟發展狀況等對房地產市場的影響甚至大于稅收。“開征物業稅只能從理論上降低房價,至于具體效果如何則很難說”,上海錦和房地產經紀有限公司常務副總經理蔣雷霆表示。
        截至目前,房產交易中涉及到的稅費有契稅、營業稅和個人所得稅等,新稅費的開征已經對房地產市場造成一定影響。業界認為,房價走高并不完全取決于物業稅,而單憑簡單的物業稅也根本扭轉不了住房價格的基本走勢和格局,因此,購房者應該對物業稅實施可能對房價造成的影響有全面的心理準備。

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