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      小區物業生財有道 撈的"外快"落何處
          2007-06-22    本報記者:章苒    來源:經濟參考報


          住宅小區電梯間的廣告比比皆是。本報資料照片
        在小區內收廢品,要向物業交納“垃圾專收費”;裝修公司、家政公司開進小區,要向物業交“進場費”;利用小區建筑外墻和電梯做廣告,更是有專門的廣告收費標準……但是這些收益應該歸誰?這筆錢去向如何?記者采訪發現,絕大多數業主對這些收益都是一頭霧水,更不清楚這筆錢落在了何處。

      小區物業生財有道

        每個業主在自己居住的小區稍加留心就會發現,小區物業在創收方面可謂創意無限,生財有道。目前各個小區最普遍的做法是向外來車輛收取停車費,例如杭州城北一個大型新建小區,外來車輛進入超過兩小時就收費,每小時收費五元。
        除了征收停車費以外,出租公共地下室、公共運動場可以收費,向小區出入口的攤販可以收取占地費,向裝飾公司和建材商可以收取進場費,甚至收廢品者都要買“通行證”才能進小區,物業“外快”來路多多。據了解,杭州拱墅區一個臨近運河、僅有六七幢樓房的小型小區,物管設立的規定中有一條是:在小區內回收廢品者,每年要花100元辦理“專收費”,這樣就可以壟斷小區內收廢品的業務,其他人不得入內。
        現在二手房交易火爆,許多小區還借二手房發了小財。據一些房產中介反映,有的小區物業會向房產中介收取每次10元、20元的“看房費”。家政公司在小區經營業務,如果是通過物業公司介紹的住戶,物業公司要提取10%的服務費。
        物業公司有時甚至還從事違法的生意,比如偷偷出賣小區業主的電話號碼給房產中介。“2000元一份,整個小區的業主資料都可以買到。”一位姓鐘的房產經紀一再要求記者不要透露姓名、公司名稱,因為“得罪了物業,房產中介就做不下去了”。

      物業收入理應與業主同分享

        據了解,山東青島新貴都小區由于經營有方,收支平衡還略有盈余,小區的物業管理費從每月每平方米的0.4元降到0.3元,一年算下來每戶居民至少可以省下100多元錢。而物業管理公司聲稱,如果再增加一些門面房,節約開支,實現零物業費完全有可能。
        物業公司的收益歸全體業主所有,物業公司妥善經營,生財有道,按理說業主們應該享受到更好的物業服務,或者像新貴都小區這樣,得到物業費減免,讓業主分享物業公司的經營成果。但是記者在采訪中了解到,大部分小區的業主反映,這些收費項目自己根本不知情,也不知道賺來的錢用到了哪里,更別提物業費減免。
        電梯廣告收費是高層、小高層樓盤非常普遍的經營項目。一位廣告公司工作人員告訴記者,根據小區檔次高低,一部電梯廣告位年租金可達300至1200元,一個中等規模的小區,一年光是電梯廣告權收費就在三萬到五萬元左右。“這還是杭州的價格,在上海、北京等地,小區電梯廣告費的價格更高。”
        但是被采訪的物業公司都不同意物業費來路不明,去向不清的說法。杭州野風物業管理公司主任董偉民說,野風物業的每一處廣告都有租賃合同,業主很容易掌握物業的收入情況,并且查詢資金去向。

      誰來監管物業:一道不新鮮的難題

        根據《物權法》第七十條的有關規定,電梯間、小區樓房外墻等部位,都屬于建筑物共有部分,廣告費的收入應該歸業主共同所有。
        “物業公司相當于是業主集體請的管家,主人沒有委托的事,管家沒有權力自作主張。”浙江六和律師事務所律師劉成林說,如果物業公司在沒有得到業主委員會授權的情況下,向廣告公司出租電梯廣告,那么簽訂的合同也是無效合同。
        劉成林說,物業公司的功能是服務,一切權利來自全體業主的授權,如果要利用小區資源進行盈利,須得到業主委員會授權,同時該收入列入業主委員會監管項目。如果物業公司不僅擅自做主開展經營項目,而且還將收益據為己有,則侵犯了業主的權益。
        專家提醒,如果業主所在小區有上述情況,業主應該與物業公司交涉,要求物業公司公布上述收入,并將收入用于小區的公共支出或直接補貼給業主作為物業費等。物業公司如果拒不“掏出”這些收入,業主有權通過法律渠道討要這些收入,以維護自身合法權益不受侵犯。
        專家認為,業主對收益權維權意識的淡薄和相關法律法規的缺失,使這筆本應造福整個社區的資金成為物業管理公司的“外快”。物業的資金利用無人監管,不僅影響到業主的廣告收益,業主繳納的其他物業費用也用得不明不白。

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