“3.78%這個利率真的已經很優惠了，如果決定了，就趕緊來辦理吧，說不定哪天就停辦了呢。”某股份制商業銀行的個貸經理如此答復以咨詢為名進行暗訪的記者。
　　近日，隨著銀監會發文要求銀行對房貸的審查和發放“嚴格把關”，各地已經不斷傳出將嚴格執行二套房貸款政策的消息，但是記者在實地調查中發現，在實際操作中，大部分商業銀行顯然還沒有“進入狀態”——開始嚴格執行第二套房貸政策；相反，利率7折、首付兩成等情況仍然普遍存在。⊙本報記者 金蘋蘋

　　房貸理財產品 力推3.78%利率

　　年初以來的信貸寬松政策，讓二套房貸在各地被許多銀行私自松綁。以上海為例，盡管今年6月初，上海銀監局印發通知并再度重申，要求滬上中外資銀行嚴格執行個人住房按揭貸款業務首付款比例和利率規定，禁止變相降低貸款門檻。但是通過一些貸款中介機構的“一條龍”服務，很多購買第二套房的貸款人仍然享受到了3成首付和7.1折的優惠。（本報6月5日報道《中介“一條龍”打擦邊球 滬嚴控二套房貸風險》）
　　即便到現在，市場上房貸收緊的苗頭頻繁出現，大部分銀行卻依然暗中“放水”，二套房貸不僅可以享受首付兩成、利率7折的優惠，甚至通過某些房貸理財產品的方式，部分銀行的優質客戶還可以享受年化3.78%的貸款利率，比3.87%的公積金貸款利率還要低。
　　不久前，記者在陪同朋友去銀行咨詢房貸的時候發現，通過房貸理財產品的形式，目前部分銀行正在和貸款公司以及房產中介合作，推廣一種年化利率僅需要3.78%的貸款產品。據記者后來的深入調查，了解到這種貸款產品的實質，其實是銀行將客戶的長期貸款進行分拆，“比如你貸款的期限是20年，我們的產品可以把這個貸款拆分成3年期和17年期的兩種，前3年你就可以目前3年期基準利率的7折來享受3.78%的低利率。（5.4%×0.7=3.78%）”銀行的個貸經理一邊在紙上演算，一邊向記者和朋友解釋。
　　不僅如此，除了在前三年貸款人可以享受3年期貸款基準利率7折后的優惠利率，3年期合同滿后，按照銀行規定，客戶只要跟銀行繼續續約，簽署相關合同后，可以在后面的時間里繼續把房貸拆分成3年期和14年期，繼續享受3年期貸款利率的7折優惠，并且這樣的拆分可以一直持續下去，這也就意味著貸款客戶可以一直以3年期貸款利率的7折優惠來還貸，比起目前普遍執行的7折優惠利率4.158%的優惠力度更大。唯一的風險便是，“如果明年央行加息，那么3年期貸款的基準利率調整后，7折后的優惠利率也會相應上調。”

　　二套房貸執行力度偏松

　　除去這個頗有點讓貸款人“驚喜不已”的房貸產品，在實際執行第二套房貸政策的過程中，記者調查發現，銀行的力度也依然是偏松的。在咨詢某家銀行的個貸經理時，記者特意強調了自己的身份是一個購買第二套房的客戶，并提及了最近監管部門要求嚴格執行相關規定的事情。
　　“我的第一套房子面積有100多平方米的，現在購買的房子不符合政府改善型住房的規定了，是否還可以有優惠利率享受呢？”對于記者的疑問，該個貸經理卻表示出“問題不大”，當了解到記者可以提供四成首付時更是表示，按照銀行的最新規定，雖然不能提供7折優惠利率，但是他們依然可以給出利率7.1折的優惠。進而，該個貸經理表示，“當然，如果你覺得現在股市好，貸款利率又低，想拿著現金去投資的話，我們也可以幫你按照改善型住房辦理首付兩成、7折利率優惠的。”至于具體的操作，只需要去居住的房子所在的街道或者居委會辦理一張證明，說明現在居住的房子不滿足當地最低的人均居住面積即可。
　　但是比對一下銀監會在6月22日向各地銀監局和各銀行總行印發的《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，可以看到通知要求各銀行對二套房按揭貸款的審查和發放“嚴格把關”，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。由此可以發現，部分商業銀行在放貸的具體操作中，確實有許多地方需要更加嚴格地執行相關政策，以控制風險。

　　優質客戶受偏愛

　　據了解，銀行對第二套房貸款放貸開始“松綁”源于去年底，當時央行和銀監會聯合發文要求，對于已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，銀行可以比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。由此，“首付四成、貸款利率上浮10%”的堅冰開始松動，二套房貸款的口子也開始日益放松。
　　記者在調查中同時發現，雖然銀行在二套房貸政策上有所松動，但是個人資信情況優良的“優質客戶”仍是其放貸的重要依據。以幾家在做“3.78%”優惠利率的銀行為例，亦并非所有客戶都可以貸到該利率。“銀行還是需要綜合考慮貸款人的個人信用記錄、職業、收入情況和房屋等其他資產情況來決定是否給出這個優惠的。”前文中的那位個貸經理告訴記者。
　　他進一步表示，銀行的收入主要來自于息差，因此給出這么低的利率，必然會有一定的附加條件。記者綜合采訪中了解的情況發現，銀行對于申請該貸款產品的客戶，一般都有貸款金額上的要求，大致以100萬為門檻，有銀行的門檻甚至達到200萬左右，而且是需要做純商業貸款的，“否則銀行就無利可圖了”；其次，部分銀行還會要求客戶將其證券賬戶的第三方存款轉移過去，且還附帶要求客戶在銀行的賬戶中存入30萬資金；對于首付比例，銀行也有一定的要求，“首付一般需要5成”；也有的銀行要求客戶在申請的時候提供其他的資產證明，比如房產證等，以證實自身的還款能力。
　　“對于‘優質客戶’的附帶要求，其實就是銀行在放送貸款利率的時候做的風險控制措施。”某商業銀行個貸部門負責人如此分析，他進一步表示，從風險控制的角度看，銀行目前比較重視的是客戶所提供的首付成數，利率水平反而是其次考慮的問題。
　　而此前在銀監會的相關規定中，也曾經明確過銀行具有自主確定二套房貸款利率的權利，即“貸款首付比例應隨套數增加而提高，具體提高幅度按各總行相關原則自主確定”。 同時，由于對多數銀行來說，房貸仍然是他們的優質資產，因此這一塊市場也是他們的必爭之地。“這也間接成為各家銀行目前利用利率的浮動來爭取客戶的理由。”
　　但是隨著寬松貨幣政策的執行，上半年各銀行繼續放松第二套房貸放款，使得房地產市場的投機氣氛越來越濃。樓市成交火爆的背后，信貸風險累積的壓力也開始漸漸凸顯。根據央行上海總部之前發布的報告顯示，作為全國樓市“標桿”之一的上海，上半年個人住房貸款猛增，尤其是6月份呈現“井噴”狀況。上海市中資銀行上半年個人住房貸款增加261.7億元,同比多增203.2億元，其中6月份新增個人住房貸款127.1億元，創單月增量歷史新高，同比多增100億元。
　　“這個數據背后，顯示出房地產市場最近漲得太兇了，投機的氛圍也太濃了。”上文中的信貸部門負責人說道，他進一步分析，近期央行重啟1年期央票的發行來回籠流動性，“可能就是一個未來信貸要收緊的信號。”因此他判斷，管理層未來可能從抑制投機的角度，重新收緊房貸閘門，嚴格執行第二套房和多套房信貸政策的可能性正在逐漸增大。