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      9000億住房保障投資咋落實(shí)
          2008-11-24    作者:王煒    來源:人民日報(bào)

        閱讀提示
        3年9000億元,一項(xiàng)雄心勃勃的住房保障投資計(jì)劃日前正式公之于眾。
        2009年—2011年,通過每年3000多億元的住房保障投入,全國1300萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問題將基本得到解決。這是一項(xiàng)真正惠民的安居工程。
        住房產(chǎn)業(yè)鏈上下游的幾十個行業(yè)也將極大地受益于這一計(jì)劃。每年3000億元的投資,據(jù)估算將拉動上下游約6000億元的投資,并創(chuàng)造200萬—300萬個就業(yè)機(jī)會。
        通過大規(guī)模的住房保障投資,不僅可以提高城鎮(zhèn)居民居住水平,也將拉動低收入家庭的住房消費(fèi)。同時,居民解了“安居”的后顧之憂,對未來的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期會降低,用于其他方面的消費(fèi)支出會增加。
        在國際金融風(fēng)暴和我國經(jīng)濟(jì)增速下滑的關(guān)鍵時刻,住房保障的投入,對拉動內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)增長將起到極大的推動作用。
        據(jù)悉,未來3年保障性住房的具體指標(biāo)已經(jīng)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分解到各地。相應(yīng)的,投資計(jì)劃如何兌現(xiàn),每年3000億元的投資應(yīng)當(dāng)怎樣構(gòu)成、如何落實(shí),成為當(dāng)前人們十分關(guān)心的問題。

      經(jīng)濟(jì)適用房:市場提供充沛資金,地方政府應(yīng)保證經(jīng)濟(jì)適用房用地

        經(jīng)濟(jì)適用房投資將是3年計(jì)劃的大頭。根據(jù)目前各地公布的建設(shè)規(guī)劃,今后3年將新建約400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,總共需要投資約6000億元——約占9000億元計(jì)劃的2/3,平均每年約2000億元。在中央要求加大住房保障力度的背景下,這一數(shù)字還有提升空間。
        今年是近年來經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模最大的一年。前三季度,各地新開工經(jīng)濟(jì)適用住房85萬套,完成投資860億元。到年底預(yù)計(jì)將超過120萬套,投資超過1200億元。
        “經(jīng)濟(jì)適用房的投資不用擔(dān)心,因?yàn)樽罱K會通過銷售收回投資,并賺取一定利潤。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥說。
        “房地產(chǎn)開發(fā)商的熱情很高,尤其是一些民營房地產(chǎn)企業(yè),主動希望參與經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè),過去則以國有房地產(chǎn)企業(yè)為主。”北京市建委副主任程建華告訴記者。
        我國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè),主要采取“開發(fā)商幫政府建”的模式。土地由地方政府無償劃撥,并給予開發(fā)商一定的稅費(fèi)優(yōu)惠。經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)由政府限定,通過銷售回款收回成本。在此基礎(chǔ)上,開發(fā)商按規(guī)定可以獲得3%的利潤。雖然利潤不高,但經(jīng)濟(jì)適用房在各地供不應(yīng)求。開發(fā)商可以加快項(xiàng)目開發(fā)周期,獲得利潤,保證資金鏈的健康。尤其是在今年商品房市場銷售低迷的情況下,經(jīng)濟(jì)適用房“不愁賣”的特點(diǎn),更具有吸引力。
        目前我國每年房地產(chǎn)市場投資約為2.5萬億元,未來3年每年平均2000億元的投資量占比不到1/10,市場完全有足夠的資金滿足需求。
        通過市場解決資金問題,本質(zhì)上是地方政府讓出土地收益,用土地“投資”經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。應(yīng)當(dāng)看到,今年經(jīng)濟(jì)適用房的投資規(guī)模,與前兩年房地產(chǎn)市場的火爆不無關(guān)系。市場好了,地方財(cái)政、土地出讓收入高,相應(yīng)的,拿地出來建經(jīng)濟(jì)適用房的“魄力”也更大一些。而在今年市場低迷的情況下,經(jīng)濟(jì)適用房供地能否延續(xù)這一勢頭,很難保證。有的城市甚至已經(jīng)將“停止經(jīng)濟(jì)適用房供地”納入當(dāng)?shù)亍熬仁小闭摺?BR>  有關(guān)專家認(rèn)為,在市場熱情很高、資金充沛的情況下,關(guān)鍵是地方政府要下決心,保證經(jīng)濟(jì)適用房用地的劃撥。
        另一方面,經(jīng)濟(jì)適用房投資建設(shè)模式,今年也遇到了一些新的問題。受今年上半年建材、勞動力等成本上漲的影響,一些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目已難以保證3%的利潤。記者從北京一家有多年經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)經(jīng)歷的房地產(chǎn)公司了解到,該公司今年初開工的一個項(xiàng)目,政府限定的銷售價(jià)格約3200元/平方米,而核算下來建設(shè)成本超過4000元/平方米——最后有可能入不敷出。
        程建華介紹,針對上述情況,北京市有關(guān)部門正在研究經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)采取“浮動制”。即在最初定價(jià)的基礎(chǔ)上,根據(jù)實(shí)際的建設(shè)成本,允許銷售價(jià)格在一定范圍內(nèi)的浮動,以保證投資方獲得正常的利潤。相應(yīng)的,當(dāng)成本下降,利潤高于3%時,銷售價(jià)格可以下浮,讓購房者得到更多實(shí)惠。“通過這種靈活的方式,有利于保護(hù)開發(fā)商的積極性,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的資金來源和建設(shè)進(jìn)度。”程建華說。

      廉租房:穩(wěn)定樓市有助于資金落實(shí),地方政府須擔(dān)重任

        未來3年,通過廉租房制度將解決747萬戶低收入家庭的住房困難。其中287萬戶實(shí)物配租,460萬戶租賃補(bǔ)貼,總投入約2150億元,平均每年700多億元。
        2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)提出,各地進(jìn)行廉租房制度建設(shè)的資金來源主要有地方財(cái)政、土地出讓凈收益的至少10%和住房公積金增值收益可提取部分。
        細(xì)算這3項(xiàng)資金渠道。來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示,截至2007年底,各地已經(jīng)累計(jì)從公積金增值收益中提取廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金130.03億元,其中大部分為2007年提取。今后3年,如果每年提取資金量都能達(dá)到130億元的水平,并保持一定比例的增長,則能滿足700億元資金需求的20%左右。
        去年,土地出讓凈收益投入廉租房建設(shè)的比例底限由5%提高到10%,人們一度認(rèn)為這一渠道將成為各地投入廉租房建設(shè)的主力資金。國土資源部統(tǒng)計(jì)顯示,2007年全國土地出讓收入近13000億元,其中招拍掛出讓土地收入超過9000億元,比上一年增長約60%。除去征地、拆遷、補(bǔ)償、稅費(fèi)等成本,凈收益一般至少在40%以上,至少有400億元。
        但這一數(shù)據(jù)建立在過去幾年各地房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲、各地“地王”頻現(xiàn)的基礎(chǔ)上。今年,受房地產(chǎn)市場成交低迷的影響,各地土地交易急劇萎縮,一些去年的“地王”也遭退地。相應(yīng)的,土地出讓收益和凈收益均大幅下降。齊驥認(rèn)為,按照今年土地市場的情況,土地出讓凈收益的10%對未來大規(guī)模的廉租房建設(shè)而言,“杯水車薪”。
        投資重?fù)?dān)還是落在各級財(cái)政上。中央財(cái)政主要支持對象是中西部財(cái)政困難的地區(qū)。今年已通過廉租住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金和預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)補(bǔ)助,給予68億元支持,比2007年增長1/3。第四季度,又追加100億元補(bǔ)助資金,將有效緩解中西部地區(qū)廉租房保障資金不足的問題。
        中央傳遞的積極信號和提供的大量財(cái)政支持,將更有力的調(diào)動地方投入的積極性。“對地方政府而言,廉租房建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上是只有投入、沒有產(chǎn)出的,所以最重要的是地方政府有沒有這個決心。”專家介紹,過去為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì),部分地方政府對住房保障積極性不高,投入較少。現(xiàn)在,中央明確提出住房保障是擴(kuò)大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟(jì)的重要手段。對地方而言,大力進(jìn)行住房保障建設(shè),既能爭取中央財(cái)政的投入,配套的地方投入和銀行貸款,也將對各地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動力就業(yè)起到積極作用,對GDP增長更是會起到數(shù)倍的放大效應(yīng)。
        今年以來,地方財(cái)政已投入廉租房建設(shè)超過180億元,接近去年全年投入的兩倍。在今年各地財(cái)政收入增速放緩的情況下,實(shí)屬不易。
        然而,房地產(chǎn)市場的低迷不僅影響了土地出讓收益,也使各地相關(guān)的財(cái)政收入減少。因此,維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,對落實(shí)地方對廉租房建設(shè)的投入有積極意義。在近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一次全國電視電話會議上,部長姜偉新明確提出,維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定是該系統(tǒng)當(dāng)前工作的重點(diǎn)。核心是促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,并“鼓勵各地在中央政策下,繼續(xù)探索出臺鼓勵支持居民住房合理消費(fèi)的政策。”齊驥在接受記者采訪時也表示,各地應(yīng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商主動應(yīng)對市場變化,合理調(diào)整價(jià)格,促進(jìn)交易活躍。

      擴(kuò)大保障領(lǐng)域:游牧民定居納入其中,探索幫助中等收入家庭解決住房問題

        以規(guī)模龐大的投資為契機(jī),“安居工程”保障的對象和范圍也在不斷擴(kuò)大。同時,范圍的擴(kuò)大,也將進(jìn)一步拉動投資、刺激內(nèi)需。
        在各地承諾不斷擴(kuò)大廉租房制度覆蓋范圍和增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)同時,城市棚戶區(qū)和以煤礦、林區(qū)和農(nóng)墾為主的城市周邊棚戶區(qū)改造正在快速推進(jìn)。資金來源是地方財(cái)政投入一部分,受益企業(yè)和職工自籌一部分的模式。
        山西省2007年全省煤礦棚戶區(qū)改造工程581.4萬平方米已全面啟動,省、市政府分別給予每平方米200元和100元的補(bǔ)助。黑龍江省計(jì)劃用5年基本完成全省4000萬平方米城市棚戶區(qū)改造,并要求改造項(xiàng)目中配建至少30%經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。吉林省2008年計(jì)劃完成10萬平方米林業(yè)棚戶區(qū)試點(diǎn)改造,共補(bǔ)助2000萬元,其它資金由企業(yè)和職工自籌。
        游牧民定居工程和農(nóng)村危房改造也被納入計(jì)劃,目前正在試點(diǎn)。與上述投資相加,3年總共需要投入1050億元。
        在著力解決好低收入家庭住房困難問題的同時,各地也在積極探索,幫助包括新就業(yè)大學(xué)生在內(nèi)的中等收入家庭解決住房問題。并以此帶動社會投資和財(cái)政投入。
        北京、成都、青島等城市今年建設(shè)了一定規(guī)模的限價(jià)商品房,主要供應(yīng)中低收入住房困難家庭,通過市場為主、政府投入的方式解決中等收入家庭住房問題。廈門、深圳、福州等地建設(shè)了經(jīng)濟(jì)租賃房,用于解決新就業(yè)大學(xué)生、公務(wù)員等中低收入者的階段性住房問題。相關(guān)的探索和嘗試,得到了主管部門的大力支持。

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