根據北京市住建委日前新修訂的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》，今后預售住宅或者是現房銷售將按套內面積來計價。此規定一出臺，就受到了廣泛的關注。新辦法能否從根本上解決商品房買賣時不斷出現的面積之爭？能不能因此就讓老百姓買房時買的明白？它將給北京市的商品房買賣和使用帶來哪些連鎖影響？央視主持人王小丫和著名評論員向松祚和張鴻共同評論。

　　新辦法帶來哪些新變化？能否減少公攤面積爭議？

　　《今日觀察》評論員張鴻： 面積計算變復雜，科學與否難斷論

　　新辦法是否更科學，目前還很難一言斷論。不過對于普通買房者來說，可能辦法說得越詳細，人們越糊涂，因為涉及到許多面積問題。弄懂新辦法最簡單的方法就是看幾個概念：比如一平方米一萬塊錢的房價是指建筑面積，它包括套內建筑面積，陽臺、墻壁面積等，剩下的叫公攤面積。公攤面積是指公共過道、走廊、電梯間等等，最容易發生糾紛的就是公攤面積。但普通人不可能精確知道套內面積是多少，因為像墻壁面積是沒法計算的，所以套內使用面積又變復雜了。

　　《今日觀察》評論員向松祚：新辦法對購房者利好 住房單價會上漲

　　我覺得北京市出臺的新辦法，對于購房者來講，應該是個好消息，是一個進步，也是國際上比較通行的慣常做法。它能夠降低購房者和買房者之間的交易成本，即是說買房者能相對比較容易測量房面積。如果采取以前建筑面積的辦法：普通買房者無法測量公攤面積。當然，同樣一套100平米的房子按建筑面積算時，有公攤面積、室內面積。假設按1平米一萬塊錢算是100萬，現在只按套內面積來算，可能只有80平米，但房價還是100萬，這樣折算出來，每平米的房價就會少12000多。所以，按照北京的新辦法來公布，每平米住房的單價一定會上漲，且漲幅度都會在10％、20％，有的甚至會到30％，原因是整體房價沒有改變，變的是單價，因為面積變小了。（《今日觀察》評論員） 

　　開發商欺騙行為會否得到遏制？消費者買房能明白、放心嗎？

　　向松祚： 舊辦法信息不對稱 開發商巧取豪奪

　　凡是購房者，都會有痛苦和困惑的經歷：按照建筑面積來計價的方式所造成的最大麻煩就是公攤面積。比如買一套150平米的房子，假設公攤面積是10平米，但對于購房者是一個非常模糊的概念，而發生糾紛的核心原因正是開發商很容易在公攤面積上做文章，借機賺錢。應該說在開發商在公攤面積上完全是不透明的。開發商利用信息不對稱巧取豪奪，賺不應該賺的錢。 

　　張鴻： 新擔憂：開發商減小公攤面積獲利

　　消費者很難搞清楚公攤面積怎樣計算，只有找專業技術人員可能才能準確測出套內面積，但開發商更愿意把公攤面積算大一些。倘若真正實行按套內面積來計價時，我反而有另外一種擔心，但并非空穴來風的：可能會引發的糾紛是開發商把公攤面積算小了，比如建房時就建小走廊。但因為公攤面積不算錢了，所以一些開發商減少了公攤面積。按套內面積計價這種辦法在重慶已經實行了。今年初就有類似的案例：購房者買了一個12平米的商鋪，按套內面積算是8平米，但結果卻是套內面積增加了，公攤面積減少了，之后他便去打官司。現在若是按套內面積來計算，公攤面積，走廊、電梯間面積可能就會減小，而減小的這些面積開發商可能會將其變成另外一套房子賣出去。 

　  買的沒有賣的精，新辦法實施，能否讓購房人真正放心？

　　張鴻： 測量機構要建立測量信任

　　讓購房者產生不明白的重要原因是不信任。第一是買房時不信任開發商告知的房屋面積，第二是對測量單位的不信任。購房者房產證上寫明竣工后的實測面積，其實是房管局或者是建委下面的測量單位負責測量的。一是根據圖紙來測量，或者竣工以后實測，而大家是持懷疑態度的。比如有一個典型的案例：一個小區內的業主覺得他們房子的公攤面積太大了，便去找測量單位，但其實就是該測量單位測量的，所以在復測時還是原來的結果。此后業主便找到上海一個測量公司來測，結果卻稱該小區多賣了8000平米的房子，這相當于一棟樓的價錢，但是開發商認為此公司沒有資質而不承認測量結果……所以，如果想取得購房者的信任，首先是要建立信任，如果短期內很難建立對開發商的信任，官方的測量機構要建立這樣的信任。

　　向松祚：“套內改套外”幫助甚微 發展中介機構解決信息不對稱

　　要讓買房者買的明白，光靠改變計價方式，把按建筑面積計價改成套內面積計價，僅僅有一點點幫助。因為住房是非常特別的商品，很復雜。非專業人士很難知道開發商是否在所買房子的建筑材料偷工減料，建筑質量是否符合建筑規范，是否符合合同約定面積等真相。光靠購房者自己解決信息不對稱是完全做不到的。國際上比較好的辦法是讓成熟的房地產市場依靠中介結構。有信息不對稱，就要依靠中介機構，而且它一定不能是政府的派生出來的，必須通過市場競爭發展出來，從而幫助買房者監測住房的質量、律師評估手續是否合法。但中國的購房者往往不愿意在初期付幾千塊錢的評估費用，等后來房子出問題后打官司卻要花更多的錢。因此，中國未來必須要發展獨立的由市場競爭衍生出來的中介機構來幫助買房者，才是解決讓明白買房的有效辦法。 

　　北京大學經濟所房地產金融中心主任，《今日觀察》特邀評論員馮科：利用新辦法合法維護權益 市場化手段解決

　　總體來說新辦法對老百姓、購房人是有利的，要利用新的計價方法，合法維護自己的權益。要注意的是，宏觀層面上可能會把住宅的單價推高，因為計算方法發生了變化。真正有效的辦法，還是要多一些市場化的手段去解決，培育一些市場中介組織，發展設立一些測量師事務所，它要用品牌公信力，為購房人服務。因為現在整個住房面積的測量只有一家，它可能會容易受到一些開發商的影響。

　　財經評論員，《今日觀察》特邀評論員牛刀：新辦法亦帶來弊端 政府應讓流程公開、透明化 

　　新辦法不能徹底解決開發商和業主之間的糾紛問題，還會帶來很多弊端，第一，二手房交易。第二，數據統計口徑的矛盾。第三，僅僅只是改革套內面積計算房價，并不能讓老百姓真正享受到實惠，它只是在這一個方面更明確一點，但是房地產的銷售一整套流程中，有很多環節都是老百姓搞不明白的。隨著套內問題的解決，應該是政府部門有義務，把一系列流程公開化，透明化，讓老百姓看的更多。

　　張鴻：開發商欺詐將付出沉重代價

　　建立信任不是說消費者會對開發商有一個道德上的信任，而是相信開發商不敢欺詐，如果欺詐，因此而付出的代價將遠遠大于獲得的收益。

　　向松祚： 信任建立核心：依靠競爭機制發展獨立中介機構

　　在信息不對稱的商品市場上建立信任，尤為重要；核心是要依靠市場的競爭機制來發展出公正、獨立的中介機構來幫助消費者，維護他們的權利，這是非常重要的一環。開發商如果玩貓膩，在法律上將得到嚴厲的制裁，這也非常重要。