問:在備受政策和資金重壓的2008年,土地儲備某種意義上成了開發商的沉重負擔,叫賣二手地或尋求土地“合作”的情況增多,退地事件也時有發生。世易時移,如今,樓市形勢似乎再次回暖,土地儲備又一次實現角色轉變。尋找新的土地儲備對于擺脫資金困局的地產開發商來說,是否已成當務之急？

　　鐘聲堅:土地是房地產的核心載體,房地產商之間的競爭首先是圍繞土地展開的。在市場形勢比較好或大家比較看好的時候,商家爭搶土地或進行土地儲備是必要的。但是否成為各家的當務之急,我覺得就不一定了。其一,從國內看,當前的形勢可能和較寬松的貨幣政策有關,是政策影響下的流動性充裕的表現,市場自身內在的力量到底有多強,很難從政策環境中分離出來;其二,從國際看,金融危機對世界甚至對中國的影響到底有多深,尚未塵埃落定,如果盲目進行大規模土地儲備,可能會帶來巨大的風險。因此,我認為還是要理性思考,根據企業的實際情況謹慎投資。

　　問:有分析說,當前的中國土地市場處于"低價期",是撿到物美價廉地塊的難得時機,近期不少開發商已開始大手拿地了,“地王”再次現身。你如何看待09年的中國房地產市場？近期有沒有忙于購地？最看好中國哪些區域的土地項目？

　　鐘聲堅:作為房地產開發商來說,第一重要的是要對市場有個比較“不離譜”的判斷。在過去的幾年中,中國的房地產市場大起大落,大體從2001年起步到2007年上半年,一直處于快速增長期,而2007年下半年以來,市場突然出現逆轉,從暴漲到暴跌或停滯。今年三四月份以來,樓市又開始出現回暖跡象。
　　中國的房地產市場是全球最為復雜的一個市場,對它的解釋成為一個新歌德巴赫猜想,準確地把握這個市場是件十分困難的事,因為中國很大,各地的經濟發展情況不同,市場差異也很大,中國的現實情況經常出人意料。但以我自己多年來在中國房地產市場摸爬滾打的經驗來看,我感覺當前的市場形勢還不是十分明顯和穩定。當然,就需求來講,我比較看好中國房地產市場,因為中國的城市化率還很低,才45%左右,每年有近2000萬的人口要進入城市,而城市人口的人均居住面積和條件相對也比較不足,一次購房需求和二次購房需求的數量特別大。所以從長期來說,我是看多的
　　正是基于上述判斷,我認為,假如不考慮價格因素而只考慮需求因素,在中國可以大膽的拿地。但考慮到價格因素,就需要進一步理性分析、區別對待了。不同的城市、不同的項目對于地價的承受能力差異很大。對仁恒而言,我們做的是高端市場,對高地價有一定的承受能力,但也不是說不需要理性分析。仁恒買地歷來都比較謹慎,近期是有比較重大的項目開工,但是經過反復論證和思考過的。 至于區域的選擇,我們仍然傾向于在戰略性、高增長的一線城市和區域中心城市做高端品牌項目,比如上海、南京、天津、深圳、成都等這樣的城市。

　　資金考驗尚未結束

　　問:當前開發商買地的錢主要從哪些渠道獲得？當前的融資環境的確好轉了么？

　　鐘聲堅:市場形勢不好的2008年,是對眾多房地產商的一次歷史考驗,我認為這個考驗過程還沒有結束。至少過去那種自有資金很少、主要靠銀行貸款或預售款來開發樓盤的現象會越來越少;資金與質量的競爭,而不是關系競爭,會越來越重要。我感覺,雖然大家可以看到近期有些開發商比較踴躍地投入市場和高價拿地,但絕大部分開發商還是處在調整和等待中,過去幾年積壓的房產面積還有待進一步消化。
　　當然,中國政府對房地產市場的自有資金比例的降低和比較寬松的貨幣政策,也刺激了一些對形勢看好又有實力的企業的開發欲望。可以說,雖然大家對銀行的依賴不像過去那么嚴重,但到目前為止,絕大部分開發商,還是離不開銀行及其寬松的貸款環境的。

　　問:土地價格的下降對抑制房價上漲能起到積極作用。近期開發商拿地的勢頭日漸高漲是否有可能引起房價短期沖高？

　　鐘聲堅:我不認為土地價格的下降一定能夠抑制房價的下降,但可以反過來說,房價的上漲可以推動地價的上漲。土地是房地產的核心載體,但房地產產品的操作性很強,項目定位、配套設施、樓盤品質等都會影響價格,我個人認為,中國房價的不斷上漲在整體上是中國經濟二三十年時間的高速經濟增長以及市場突然放開所引起的一種累積性加速反映,雖然中國的人均收入水平還比較低,但這么大的國家和這么多人口,這么多年來所培養出來的百萬、千萬、億萬富裕人士的總量還是很大的。這些人士的入場,就可以消化掉一個十分龐大的市場。而普通老百姓,就是房價再低很多,讓他們買房也還是比較困難的。因此,各地政府也采取了不少新的措施,加大了對低收入者保障房的投入力度。
　　房價的快速上漲和市場開放時間過短與不成熟有關。有人說,中國房價高是制造業衰退的表現,是因為有大量的制造業資金卷入房地產市場而推動了房價的暴漲,這是需要數據和觀察的。中國的制造業是處在一個需要升級但升級又很困難的時期,但這不能說是衰退,在國際經濟背景中,中國仍然是制造業大國,核心的優勢并沒有消退。坦率講,中國的問題雖然很多,但潛力也很大,潛力的大小取決于中國政府和人民對自己所遇到的重大問題的解決程度,我是比較看好中國未來發展的。

　　問:根據彭博社的數據,截至上周五收市,仁恒置地以市值33億元在本地各股中排名第28位,為“龍籌股”中最大的一股,而中遠投資則以市值28億元居后。仁恒置地09年股價表現如何？此次金融危機中,對外資地產商業績沖擊在哪方面最大？

　　鐘聲堅:我們在中國開發經營房地產16年,歷經多次市場波折和宏觀調控,業績不斷增長;特別是在2008年這么困難的年份,業績不僅沒有下降,反而逆市向上,以仁恒的回報率來看,仁恒股價在總體上應該會有一個不錯的表現,如果資本市場是有效的話。
　　這次金融危機對外資地產商的業績沖擊也是有的,但最大沖擊不是表現在資金周轉上（對中國國內的地產商,資金沖擊就很大了,因為它們的負債比例都很大,有的戰線又拉得長;相對而言,外資地產商的自有資金比例比較大,貸款不多,而且戰線也普遍不長）,而是表現在市場疲軟上。沒有了市場和銷售,就沒有一切。現在市場出現持續回暖,希望上天保佑是冬去春來。

　　“不是賺一票就走人”

　　問:有分析指出,這是因為一年來各國政府紛紛向市場擲重金救市,造成了目前的低利息、多現金的商業環境,通貨膨脹因此將成為一個隱憂,只不過它目前還沒有顯現。但在通貨膨脹下,商品價格、房地產和股票都將被推高,因此仁恒置地將會從中受益。您認可這樣的說法么？

　　鐘聲堅:在這次金融危機中,各國政府確實傾力救市,而且普遍向市場注入現金。對這種做法,一些經濟學家認為在短期內是有必要的,因為這樣做可以避免市場的崩盤。但大家普遍擔心通貨膨脹,這種擔心是很有道理的。
　　對當前的宏觀局勢,我認為刺激性政策能否起到好的效果,關鍵在于它能不能刺激真實需求。如果投放的貨幣大量地進入資本市場和房地產市場,而實業部門并沒有實質增長,人們真實收入水平并沒有提高,只是在短期內推高股價和房價,制造的將是虛假繁榮和紙上富貴,最終會以更大的代價結束。作為一個房地產商,我不希望這樣的情況發生。雖然大量資金進入房地產市場可以在短期內推動房價和市場向上,但如果它損害了長期市場,我情愿不要短期好處,因為我們是想做長期買賣的,而不是賺一票就走人。