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      調控房價的難點在哪里
          2009-07-27        來源:新聞晨報

        在大規模信貸刺激下,樓市和股市的表現突出,這也成為中國經濟“回暖論”的依據之一。尤其是上海樓市,不少地區的房價甚至高于金融危機之前,創下歷史新高。相關的統計顯示,今年1月到6月上海市場化新建商品住房成交均價達到13918元/平方米,比去年全年成交均價上升2.8%。而上半年二手存量住房網上成交均價11793元/平方米,比去年全年成交均價上升9.1%。面對急升的房價,政府終于開始采取動作了。
        上海市住房保障和房屋管理局近日出臺《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》,提出要嚴防開發商“捂盤惜售”。從這些措施來看,似乎已經認定推動房價上漲的主要“黑手”是開發商。在房價上漲的情況下,開發商除了“捂盤惜售”外,還有“少量多批”等,增加稀缺假象以進一步提高價格。
        但問題是,開發商的合法經營行為其實并沒有多少可以指責的。就像在菜市場上生菜價格上漲,賣菜的也可能會提出理由,比如最近生產量比較少,或者買的人很多等等,總之也會通過各種手段來制造“稀缺假象”,以進一步提高菜價。何以在買菜的時候,消費者覺得這是正常的,而到了買房子的時候,房產商做了跟賣菜的同樣的事情,就被認為有問題了呢?(當然,房產商違法的行為應該受到懲處,就像賣菜的不能銷售有毒蔬菜一樣。)
        房價上漲是一連串因素所導致,如果調控房產市場僅僅拿開發商下刀,盡管有一些阻嚇作用,但基本上是無法抑制房價快速上漲的。歷次房價調控中對開發商下手的措施,都表明可能反而會把房價越調越高。
        我們暫且不論調控房價的是是非非,單說假如要調控房價的話,也必須探究房價上漲的真正原因,才能對癥下藥。根據渣打銀行經濟學家王志浩的研究,這半年來的房價上漲與信貸快速增長的幅度是契合的。簡單而言,就是信貸的快速增長導致部分信貸進入了房地產市場,從而推高了房價。而信貸之所以會進入房產市場,一來是因為銀行被要求盡快輸出信貸,以響應4萬億刺激計劃——據傳有某銀行行長在放貸上比較謹慎,還遭到了銀監會的點名批評;二來是因為大規模財政支出擠出了其他投資,使得其他投資無處可去,房市和股市于是成了容身之所。加上銀行流出來的信貸也有部分進入房市,推高房價也就在所難免了。
        事實上,全球經濟不景氣的條件下,中國經濟的表現也吸引了不少國外游資進入中國市場,這可能也是推高房價的原因之一。另外,消費者對通貨膨脹的預期也導致其傾向于購買耐用消費品,房產恰好是其中一個選擇。當然,造成房價上漲的原因還有很多。因此,要調控房價,除了控制信貸流向、減少財政投資、限制外資流入等措施(其實這些與經濟刺激方案是有所抵觸的),還要改變消費者的通脹預期,這也使得調控房價成為了一個極其困難的任務,需要決策層加以深慮。

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