7月20日，剛剛出差回來的高澤(化名)，看到銀監會主席劉明康在銀監會第三次經濟金融形勢通報會上的“講話精神”，既在意料之中，也在意料之外。高澤是某國有銀行總行個人信貸部高管。
　　“講話精神”也同時掛在了銀監會網上非常醒目的位置。文件再次強調各家銀行要嚴格執行“二套房”標準。前些天已經從網絡、報紙各種渠道聽到消息的高澤，心中同樣存有稍許不解。“說到房地產市場的泡沫和風險，2007年、2008時不是更嚴重？”他說。
　　一直以來，個人住房按揭政策的變化對住房需求的影響巨大。對于近期的政策調整，北京科技大學教授趙曉認為不是孤立的現象，“房地產市場的“政策蜜月期”已經結束，接下來又將進入“政策博弈期”，更多的調整將隨之而來。”

　　收緊二套房貸在預期之中

　　在7月17日銀監會第三次經濟金融形勢通報會上，劉明康要求，各銀行業金融機構要切實加強風險管理，進一步優化信貸結構，提出了十點要求。其中第十點是控制房地產貸款風險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅持首付高成數、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則，嚴格執行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現象的發生。
　　細心的人找到了字里行間的差別。21世紀不動產高級分析師孟奇說，去年國務院有關“二套房貸”的精神時，還提到了一部分二套房可酌情享受優惠政策，但這一次被忽略了。孟奇所指的是，國務院總理溫家寶2008年12月17日主持召開國務院常務會議時，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。其中涉及到“二套房貸”的描述是，“進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。孟奇認為，這一次措辭更加嚴厲，限制得也更加嚴格。
　　銀監會文件精神出臺的背景在于2009年上半年信貸的井噴態勢。招商證券研究中心最新題為《中國房地產信貸政策展期與分析》的報告中指出，房地產信貸短期收緊已在預期之內，而下半年繼續加快信貸增長的空間已比較有限。從上半年樓市的運行狀況上看，樓市去庫存化進程在購房需求(房屋銷售)強勁回升的帶動下明顯提速，然而房屋的開發效率則未有顯著回升。考慮到我國目前的房屋開發周期一般在18-24個月左右，假設房屋的開發效率由2008年9月開始收縮，自2009 年9 月開始擴張，預計今年9月后可能出現6-12個月的供給斷層。為了防止未來房價因供需失衡而出現過快上漲，抑制購房需求顯然比加快住房供給更為有效也更為實際，因此金融機構在今年下半年整體信貸增速放緩的背景下收緊房屋信貸，特別是“二套房”按揭貸款，便在預期之內。
　　趙曉還特別指出，中國經濟接下來的復蘇之路并不平坦。中國可能會發現經濟新的病毒。通脹的陰影已經出現，這是流動性過剩必然導致的結果。而美元的泡沫可能會崩潰。二代病毒將是滯脹，物價上升，但經濟停滯不前。在此背景下，趙曉認為政策面有選擇的收緊已成為了必然趨勢和必要手段。為了防止資產價格快速上揚，在總體擴張貨幣信貸政策取向不變的大前提下，中央會對局部進行微調。
　　此前，以國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松為代表的經濟學家，已經在公開場合建議，取消首套房貸7折利率優惠政策，并且收緊二套房貸。存在的擔心在于，大量的資金進入房地產市場，而未能進入實體經濟以及其他消費領域。

　　新一輪房地產調控的先聲？

　　趙曉和孟奇均認為，收緊“二套房貸”政策將會對房地產市場的需求帶來很大影響。從4月開始，孟奇開始做市場需求調查的研究報告。據21世紀不動產不完全統計，目前的購房者中，有大概30%是自住需求，改善型需求比例占55%左右，剩下的15%是多套住房持有者的投資性需求。孟奇預測，收緊二套房貸，取消利率優惠后，將會減少市場40%的需求。盡管監管層一直未放松二套房貸限制，但現實執行中，各家主要商業銀行都放松了標準。
　　趙曉也回憶說，上一輪(2005—2007年)房價暴漲時，政府一直采取各種方式給樓市降溫，但房價反而越調越漲。直到對二套房采取措施，全面收緊流動性，樓市才開始降溫。“當然這其中也有金融海嘯的因素，但金融政策對房地產市場影響巨大是毋庸置疑的。”趙曉說。
　　趙曉分析，近日來北京市建委約談“捂盤惜售”的開發商、最高人民法院出臺《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》、建設部表示將監測重點城市房價等，都不是孤立的政策。“面對前期高漲的房地產價格，政府肯定會有一些對沖和回調的政策，而收緊二套房貸僅僅是開了個頭。”趙曉說。下一步是否將會取消交易環節的稅費優惠，趙曉認為還要進一步看經濟走勢。
　　但招商證券研究中心認為，房地產信貸政策短期收緊，難擋房市復蘇的趨勢。隨著房地產企業資金狀況的逐漸改善、房價上漲預期的日益強烈，我國樓市的存貨周轉率存在一定的下調空間。6月以來，開發商“護盤惜售”的現象頻頻出現在各大中型城市，這從一個側面上反映出開發商刻意壓制房屋供給、變相推高房價的意圖。雖然各地收緊“二套房”信貸或將為下半年的購房需求降溫，但樓市存貨量的遞減以及房屋供給量、供給效率的相對有限，或將難以根本扭轉樓市“求大于供”的現狀。孟奇認為，收緊二套房貸。暫時難以令目前樓市運行方向產生根本性逆轉，但須隨時關注信貸政策的進一步變化。招商證券預測，年內房價穩步上漲的趨勢不會改變，下半年房市的銷售量可能較上半年有所萎縮，但仍將好于去年同期水平。