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      房貸新政細則難產是誰的尷尬
          2008-10-30    作者:馬紅漫    來源:東方早報

        一度引發各界高度關注的房產貸款新政,卻遭遇了執行難的尷尬。時至今日,各家商業銀行仍未出臺具體操作執行的細則,唯一發布細則的農行,也在細則上網數小時之后全部撤下。這就導致房地產貸款業務實際上幾乎陷入到停滯之中。

        必須指出的是,此次“房貸新政”的優惠措施與“二套房”政策存在明顯不同,而這或許會讓房貸新政的有關措施陷入到執行難的困局中。
        事實上,任何信貸政策的執行都必須通過商業銀行的市場渠道,如果商業銀行消極而為甚至是抵觸,最終的政策效果顯然無法樂觀。由此而言,房產利率政策固然需要調控部門的政策細化,但另一方面,商業銀行的現實經濟利益也必須加以考慮,否則調控政策的目標與現實結果就會出現巨大偏差。
        從此次房貸新政的指導意見看,恰恰在這一問題上出現了明顯疏漏:按照央行剛剛調整的利率水平看,5年期以上貸款的基準利率為7.20%,購房者享受7折后的實際利率為5.04%,而最新的5年期定期存款利率卻達到5.13%,兩者相差0.9個百分點。這雖然較利率調整前的利差已經有所降低,但是仍然存在同期存款利率高于貸款利率的倒掛問題。對于商業銀行而言,發放長期房貸所獲得的利息收益,尚無法抵消吸收長期存款所支付的利息,這是地地道道的虧本生意。不僅如此,由于所謂“改善型住房”獲得優惠利率將會改變目前對第二套住房的利率歧視政策,這就意味著大量的第二套住房利率將有可能大幅調降,從比基準利率溢價10%,轉而享受基準利率折價20%的優惠,此消彼長間造成巨大的利率水平差價,商業銀行遭受的利益損失顯而易見。
        正所謂在商言商,沒有人會去做虧本生意。盡管國內商業銀行多屬于國有控股性質,本應承擔一定的社會責任,但同時這些國有商業銀行也是境內外的上市公司。因此,如果未來房貸政策長期依此而執行,出于相應利益損失的考量,來自海內外的投資者股東必然會出現抵觸、反感情緒。更何況,相關部門試圖通過活躍樓市來拉動經濟增長的目標,本屬調控當局的職責所在,卻硬要由商業盈利機構來承擔政策成本,這一做法本身就值得商榷。
        資本市場總會在第一時間對所有的問題作出反應。在央行新政出臺后,部分券商就發布報告認為,房貸新政將明顯壓縮銀行業利潤,特別是對個貸比重高和貸款占盈利資產比重高的銀行負面影響較大。據測算,如果這一調整明年年初全面生效,將使銀行凈息差大幅下降,從而對2009年盈利產生最多15%的負面影響。這些悲觀的盈利測算,直接導致銀行股價的持續下跌。市場雖然無法改變政策,但是卻能夠“用腳投票”來表達自己的利益訴求。
        對于未來,我們可以預期的是,如果央行不進一步對中長期貸款和存款利率做出相應的調整,那么商業銀行將很難執行和落實新房貸利率政策。調控政策意圖果真因此而落空,將是誰的尷尬呢?

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