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      深圳:“第二套房”認定界線再度“模糊”
          2008-06-05    作者:唐文祺    來源:上海證券報

        不可否認的是,深圳樓市中二次購房的客戶正成為銀行暗自爭取的對象。
        除了廣而告之的貸款新產品“層出不窮”外,私下里靈活的操作手法同樣并不鮮見。一方面,個人住房貸款業務的萎縮使得銀行頭痛不已,另一方面,今年信貸政策從緊從嚴的主旨卻不容置疑。對于處在樓市調整風暴中心的商業銀行來說,對于“收與放”的把握猶如行走在鋼絲上。

      銀行:“表面標準”背后各有不同

        上海證券報昨日獨家披露了深圳部分商業銀行“暗松”放貸政策,以期應對樓市困局的現狀。
        為了解各家商業銀行的詳細操作規則,記者以個人購房者的名義分別致電幾家銀行進行詢問。深圳發展銀行客服中心表示,如果個人名下已有一套住房存在,二套住房貸款首付上升至四成,同時利率上浮10%。中國工商銀行的客服中心告訴記者,如果是第二套住房以貸款形式購買,目前銀行提供貸款七成;而根據中國建設銀行的服務熱線,答案是自付四成,視物業品質及客戶資質對利率進行相應調整。
        然而,以上答案只是“表面標準”。具體到不同支行或分行,便會變化出不同的“味道”。
        據深圳發展銀行某區域支行個人貸款部工作人員介紹,如果人均居住面積在29.5平方米以下,第二套房便可視作為首套住房。除此之外,該工作人員表示,第一套住房在付清貸款并出具“轉讓說明”的情況下,同樣可享受到首套住房待遇。
        在央行明確了“以戶為單位執行第二套房貸政策”之后,深圳當地有銀行以“戶口是否在一起”作為衡量標準。但深發展的工作人員表示,審核客戶是否屬于二次購房者,主要是看主貸人名下是否已有房產,“戶口無所謂”。
        中國建設銀行某區域支行負責個人貸款的相關人士表示,只要結清前套住房貸款,對第二套房便可視其為首套住房來對待。招商銀行某區域支行持有相同的處理態度。甚至還有銀行表示,只要主貸人名下并無房產,無論聯名的購房者是否已經購房,皆可申請享受首套住房政策待遇。而在早先,即使已經還清貸款并已出售住房的借款人,還需要提供新買家的房產證和各類相關材料以資證明,才能被視作為首套住房客戶。

      客戶:貸款借力仍是主選

        根據公開數據,2008年1月—4月,深圳二手房住宅交易面積分別為25.22萬平方米、12.62萬平方米、22.98萬平方米、30.64萬平方米,以今年4月份的成交數據來看,與去年高位時期的134.09萬平方米有77%的差距幅度。雖然交易量有所回升,但總體交易規模仍比較小。
        據美聯物業(深圳)代理有限公司羅湖區總監袁新有介紹,從5月份的市場情況來看,區域市場無論是成交量還是帶看量皆有上升,但整體市場平均價格保持平穩。“自住需求客戶增長很快,占比大半。”其中,購買第二套房的客戶占比近三成。
        深發展今年第一季度季報顯示,截至3月31日,該行主要以個貸為構成的業務方面,余額為662.74億元,占整體公司貸款結構28.3%,不良貸款率為0.99%,與其他貸款業務相比,處于較低水準。但住房按揭貸款總額卻僅比去年第四季度上升0.26%。
        美聯物業深圳區交易管理部總監王青表示,從目前的客戶支付方式來看,選擇一次性付款的購房者較從前增加了15%。“這部分客戶對利息成本的考慮較多。”王青說道。袁新有認為,選擇一次性付款的客戶仍然占比偏少,“主要還是資金壓力的原因。”她承認,相當數量的二次購房客戶愿意選擇貸款方式。
        據了解,隨著去年下半年深圳市商業銀行對住房貸款額度加以控制,以及國家有關部門提高第二套住房首付比例和貸款利率政策的發布,深圳市二手房市場的交易規模大幅下降,去年10月跌至最低點為35.55萬平方米。
        業內人士認為,個人住房貸款較之房地產企業貸款風險更低,向來是銀行資產質量很好的一塊業務。但從目前深圳樓市的現狀來看,房價調整明顯,市場觀望氣氛濃,導致銀行房貸發放量增長緩慢。

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