42億收購浮出水面

　　近日，外資再次在上海的房地產(chǎn)市場掀起熱潮。剛剛浮出水面的近期3項(xiàng)外資對于上海服務(wù)式公寓的收購項(xiàng)目，總額高達(dá)近42億元。
　　據(jù)全球五大房地產(chǎn)顧問公司之一的戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，今年１月份，高富諾購買了位于長寧區(qū)的華山夏都苑中的C幢，總面積為29280平方米，均價約 40984元/平方米，總價為12億元。而華山夏都苑此前是摩根士丹利在2006年6月以7.6億元收購的物業(yè)，此次轉(zhuǎn)手增值額超過50％。今年2月份，來自韓國的未來資產(chǎn)收購了服務(wù)式公寓項(xiàng)目翠湖天地御苑18號樓，總價為9.63億元，總面積為15793平方米，均價為6.1萬元/平方米。凱雷則收購了服務(wù)式公寓項(xiàng)目濟(jì)南路8號，總價19.9億元，總面積為39814平方米，均價約5萬元/平方米。
　　以上交易的相同之處在于，都是外資基金對于上海高檔服務(wù)式公寓的整體收購，買方和賣方都是國際資本。而賣方在交易中能收獲高達(dá)50%的收益率，無論是來自人民幣升值還是上海樓市在短期內(nèi)的價格上升，其獲益都相當(dāng)之可觀。
　　一度因?yàn)橄尥庹�策而卻步的外資基金，再次表現(xiàn)出了對上海市場的極高熱情。來自歐洲的私人房地產(chǎn)開發(fā)、投資、基金管理公司高富諾亞太區(qū)董事總經(jīng)理陸智德認(rèn)為，限外政策對于房地產(chǎn)市場的積極作用非常明顯，“政策讓市場變得更加透明，所有的外資公司都將面對同樣的政策、同樣的競爭，這對我們而言是一件好事情。”

高富諾發(fā)力中國市場

　　事實(shí)上，在上述交易的背后，是短期投資樓市資金的逐步退出，和長期持有房產(chǎn)資金進(jìn)入的一個交換的過程。一方面是前期進(jìn)行大手筆收購的大摩、凱雷等投行已經(jīng)在其中獲得了相當(dāng)收益，另外一方面則是，高富諾等企圖長期持有物業(yè)的國外資本愈加深入地進(jìn)入了中國市場。
　　據(jù)陸智德介紹，截至去年年底，高富諾管理的資產(chǎn)為270億美元。可能是歐洲最大的私營公司，而高富諾目前的戰(zhàn)略重點(diǎn)就是在中國。“預(yù)計到2008年底，高富諾在亞洲的資產(chǎn)將達(dá)到20億美元，主要是在中、日兩國，其中一半將是在中國的資產(chǎn)。未來5年，高富諾預(yù)計將把資產(chǎn)增加到50億美元，仍然將有50%投到中國。”
　　陸智德透露，高富諾目前在上海有3個項(xiàng)目，今年將進(jìn)行第一個合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其伙伴可能是內(nèi)地或者香港開發(fā)商。而高富諾去年在翠湖天地收購的兩幢樓，經(jīng)過重新裝修后將在下個月推入租賃市場。
　　盡管今年受國際經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境以及美國次貸危機(jī)的影響，陸智德認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會放緩，“不過我們對于中長期市場相當(dāng)看好，因?yàn)樯虾５慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元化，所以最多在短期內(nèi)會受一些影響。”陸智德說。
　　“我們在中國的第一只房地產(chǎn)投資基金將在6周至8周以后結(jié)束募集，資產(chǎn)為10億美元，主要針對上海、北京、深圳等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)找到了1-2個項(xiàng)目。”陸智德透露，高富諾的發(fā)展方向，將主要集中在住宅和商業(yè)地產(chǎn)上。

長期看好中國樓市

　　根據(jù)商務(wù)部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年一季度實(shí)際使用外資金額增長明顯，增速比去年同期高出49.7%。國家發(fā)改委對外經(jīng)濟(jì)研究所專家認(rèn)為，一季度增加的實(shí)際使用外資金額，不排除是因熱錢流入所造成。此前，商務(wù)部曾透露，去年有高達(dá)800億美元的熱錢流入中國房地產(chǎn)市場，今年以來又有一批境外開發(fā)商和海外基金宣布繼續(xù)加大對內(nèi)地房地產(chǎn)的投資。雖然政府“限外”的嚴(yán)肅態(tài)度不變，但內(nèi)地樓市長期向好、人民幣升值步伐加快等都使得境外資本仍在不斷涌入。
　　有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，大摩、凱雷等投行的撤資，可能是他們出于對整體業(yè)務(wù)的考慮，也有可能因?yàn)樗麄冊诿绹�受到次貸影響而作出的決定。
　　“因?yàn)榻酉聛砣嗣駧诺纳�值空間還有多少，很難說。基本上，他們會認(rèn)為未來空間不大，所以短期博升值盈利的公司會越來越少。現(xiàn)在的情況是，外資依然有很多錢，希望能夠進(jìn)入中國市場。”仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)何恩凱認(rèn)為，目前進(jìn)入中國市場的外資，大部分還是出于對中國實(shí)際市場的看好。
　　“目前外資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，收購房產(chǎn)后進(jìn)行改造，通過引進(jìn)先進(jìn)管理機(jī)制和意識，改進(jìn)物業(yè)管理等，使得地產(chǎn)價值較快上升。”漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿表示，這些收購對上海樓市不會產(chǎn)生什么影響。因?yàn)橐话阃赓Y的收購都關(guān)注于商業(yè)地產(chǎn)與高檔住宅物業(yè)，所以對普通居民的購房、上海房價的漲跌，不會直接地產(chǎn)生作用。
　　他還表示，面對外資的大肆進(jìn)入，政府舉措關(guān)鍵在于如何杜絕熱錢套利。目前，在人民幣持續(xù)升值的情況下，外資短期內(nèi)不會出現(xiàn)套利現(xiàn)象，但人民幣升值到一定程度后停止升值時，要防止外資大規(guī)模撤資的出現(xiàn)。