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      樓市 四月春暖花開?
          2008-03-31    鐘欣    來源:市場(chǎng)報(bào)

      插得越多房價(jià)漲得越快!
        房價(jià)的走勢(shì)是多重因素博弈的結(jié)果。在這個(gè)問題上,下定論是非常不明智的。但是,在這個(gè)議題之下,收集各方觀點(diǎn)卻是很有用的事情。官員、專家、商人,以及形形色色的江湖中人,他們分析市場(chǎng)的方法和邏輯,其營養(yǎng)成分遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于結(jié)論本身。本文特為抱有學(xué)習(xí)心態(tài)的投資者而編,涉及觀點(diǎn)僅供參考。
        “不是說上海房價(jià)下跌了嗎?怎么還在漲?”在上海長寧區(qū)定西路一家中介店看房的鄭小姐一臉迷惘。
        用復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉的話說:“今年房價(jià)不會(huì)下跌,最多是盤整,盤整之后還是會(huì)上漲,只是漲幅不會(huì)很大。因?yàn)橹畏績r(jià)上漲的任何根本元素都沒有改變。”

      觀點(diǎn)一:很多打折就是“假摔”

        今年正月十五,萬科房價(jià)全線調(diào)價(jià)5%,被認(rèn)為是房價(jià)開始下跌的“集結(jié)號(hào)”,加上王石的“拐點(diǎn)論”,對(duì)市場(chǎng)的影響可謂既廣闊又深遠(yuǎn)。在近日舉辦的上海房展會(huì)上,不少樓盤開始降價(jià),觀望氣氛依然濃重。
        剛剛過去的3月上半月,上海一手商品住宅(剔除動(dòng)遷配套房)的成交量為36.92萬平方米,環(huán)比增漲了33%。但是相比去年同期(2007年3月上半月)的成交量卻低了39.7%。此外,去年同期的環(huán)比增長率高達(dá)121%,是今年3月上半月漲幅的近4倍。
        方方工作室首席咨詢師胡宗亙強(qiáng)調(diào):“有的樓盤降價(jià)是因?yàn)榍捌跐q幅過高,回調(diào)一下而已。比如萬科,它在上海的樓盤去年平均漲價(jià)幅度超過70%。其他降價(jià)的樓盤也是這樣。在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中,房價(jià)走低和成交量下降,是因?yàn)槌山坏幕臼瞧h(yuǎn)區(qū)域樓盤,而且推出的樓盤本身就少。三四月份之后,市場(chǎng)供應(yīng)量就會(huì)加大的。”

      觀點(diǎn)二:盤整之后還會(huì)上漲

        “房價(jià)上漲的根本原因沒有任何改變。今年的房價(jià)還是會(huì)穩(wěn)中有升的。”華偉對(duì)記者說。
        華偉分析,分稅制決定了土地出讓金始終是地方政府的重要財(cái)政收入,地方政府沒有打壓房價(jià)的原動(dòng)力,所以房市只會(huì)僵持不會(huì)逆轉(zhuǎn);貨幣流動(dòng)性過剩,決定了房地產(chǎn)依然是堅(jiān)挺的資產(chǎn);另外,供求關(guān)系也沒有變化。因此,今年房價(jià)上半年會(huì)僵持,下半年依然可能會(huì)上漲。
        “改革開放30年的財(cái)富積累,人民幣的升值,土地資源的匱乏,這些因素決定房價(jià)不會(huì)下跌,我對(duì)市場(chǎng)是樂觀的。”胡宗亙說,“我認(rèn)為今年的市場(chǎng),現(xiàn)在是谷底,因?yàn)橹皾q幅過高的樓盤會(huì)稍微調(diào)整一下,接著市場(chǎng)會(huì)盤整、放量,成交量放量之后,房價(jià)還是會(huì)往上走。”
        新漢業(yè)機(jī)構(gòu)漢全咨詢董事長趙云飛對(duì)記者說:“今年房價(jià)總體走勢(shì)是穩(wěn)中有升,越靠近市中心,漲幅越大,位差會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)。今年房價(jià)還是會(huì)上漲10%至15%。”
        受訪者中,似乎只有施宏睿不那么樂觀,“四五月份是出政策的高峰期,如果國家嚴(yán)厲調(diào)控,銀行房貸緊縮,那么市場(chǎng)可能會(huì)變化。不過,總體感覺不會(huì)大起大落。”

      觀點(diǎn)三:沒有近憂但有遠(yuǎn)慮

        受訪的業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)近期市場(chǎng)都不同程度地表示樂觀,但對(duì)未來市場(chǎng)卻感到頗為憂慮,這種憂慮來自外部環(huán)境,尤其是目前支持房價(jià)上漲的一大原因——人民幣升值。
        他們的主要觀點(diǎn)是,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患不是市場(chǎng)、不是政策,而是外部環(huán)境,如果人民幣升值到一定的限度,那么上海的樓價(jià)在外資來看就不低了,如果外資抽離,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就很大了。在今年的兩會(huì)上,央行行長周小川也表態(tài)說,不會(huì)讓人民幣升值過快。
        “其次是外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,”胡宗亙說:“比如美國次級(jí)債危機(jī),可能使得部分外資從中國撤走,這也可能會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。”日前有媒體報(bào)道,有部分外資開始撤出中國。不過,正如一位官員所說的,“這些外資進(jìn)入中國難,出中國也難。”

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