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| 插得越多房價(jià)漲得越快！ | 房價(jià)的走勢(shì)是多重因素博弈的結(jié)果。在這個(gè)問題上，下定論是非常不明智的。但是，在這個(gè)議題之下，收集各方觀點(diǎn)卻是很有用的事情。官員、專家、商人，以及形形色色的江湖中人，他們分析市場(chǎng)的方法和邏輯，其營養(yǎng)成分遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于結(jié)論本身。本文特為抱有學(xué)習(xí)心態(tài)的投資者而編，涉及觀點(diǎn)僅供參考。
“不是說上海房價(jià)下跌了嗎？怎么還在漲？”在上海長寧區(qū)定西路一家中介店看房的鄭小姐一臉迷惘。
用復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉的話說：“今年房價(jià)不會(huì)下跌，最多是盤整，盤整之后還是會(huì)上漲，只是漲幅不會(huì)很大。因?yàn)橹畏績r(jià)上漲的任何根本元素都沒有改變。”
觀點(diǎn)一：很多打折就是“假摔”
今年正月十五，萬科房價(jià)全線調(diào)價(jià)5%，被認(rèn)為是房價(jià)開始下跌的“集結(jié)號(hào)”，加上王石的“拐點(diǎn)論”，對(duì)市場(chǎng)的影響可謂既廣闊又深遠(yuǎn)。在近日舉辦的上海房展會(huì)上，不少樓盤開始降價(jià)，觀望氣氛依然濃重。
剛剛過去的3月上半月，上海一手商品住宅（剔除動(dòng)遷配套房）的成交量為36.92萬平方米，環(huán)比增漲了33%。但是相比去年同期（2007年3月上半月）的成交量卻低了39.7%。此外，去年同期的環(huán)比增長率高達(dá)121%，是今年3月上半月漲幅的近4倍。
方方工作室首席咨詢師胡宗亙強(qiáng)調(diào)：“有的樓盤降價(jià)是因?yàn)榍捌跐q幅過高，回調(diào)一下而已。比如萬科，它在上海的樓盤去年平均漲價(jià)幅度超過70%。其他降價(jià)的樓盤也是這樣。在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，房價(jià)走低和成交量下降，是因?yàn)槌山坏幕臼瞧h(yuǎn)區(qū)域樓盤，而且推出的樓盤本身就少。三四月份之后，市場(chǎng)供應(yīng)量就會(huì)加大的。”
觀點(diǎn)二：盤整之后還會(huì)上漲
“房價(jià)上漲的根本原因沒有任何改變。今年的房價(jià)還是會(huì)穩(wěn)中有升的。”華偉對(duì)記者說。
華偉分析，分稅制決定了土地出讓金始終是地方政府的重要財(cái)政收入，地方政府沒有打壓房價(jià)的原動(dòng)力，所以房市只會(huì)僵持不會(huì)逆轉(zhuǎn)；貨幣流動(dòng)性過剩，決定了房地產(chǎn)依然是堅(jiān)挺的資產(chǎn)；另外，供求關(guān)系也沒有變化。因此，今年房價(jià)上半年會(huì)僵持，下半年依然可能會(huì)上漲。
“改革開放30年的財(cái)富積累，人民幣的升值，土地資源的匱乏，這些因素決定房價(jià)不會(huì)下跌，我對(duì)市場(chǎng)是樂觀的。”胡宗亙說，“我認(rèn)為今年的市場(chǎng)，現(xiàn)在是谷底，因?yàn)橹皾q幅過高的樓盤會(huì)稍微調(diào)整一下，接著市場(chǎng)會(huì)盤整、放量，成交量放量之后，房價(jià)還是會(huì)往上走。”
新漢業(yè)機(jī)構(gòu)漢全咨詢董事長趙云飛對(duì)記者說：“今年房價(jià)總體走勢(shì)是穩(wěn)中有升，越靠近市中心，漲幅越大，位差會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)。今年房價(jià)還是會(huì)上漲10%至15%。”
受訪者中，似乎只有施宏睿不那么樂觀，“四五月份是出政策的高峰期，如果國家嚴(yán)厲調(diào)控，銀行房貸緊縮，那么市場(chǎng)可能會(huì)變化。不過，總體感覺不會(huì)大起大落。”
觀點(diǎn)三：沒有近憂但有遠(yuǎn)慮
受訪的業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)近期市場(chǎng)都不同程度地表示樂觀，但對(duì)未來市場(chǎng)卻感到頗為憂慮，這種憂慮來自外部環(huán)境，尤其是目前支持房價(jià)上漲的一大原因——人民幣升值。
他們的主要觀點(diǎn)是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患不是市場(chǎng)、不是政策，而是外部環(huán)境，如果人民幣升值到一定的限度，那么上海的樓價(jià)在外資來看就不低了，如果外資抽離，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就很大了。在今年的兩會(huì)上，央行行長周小川也表態(tài)說，不會(huì)讓人民幣升值過快。
“其次是外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，”胡宗亙說：“比如美國次級(jí)債危機(jī)，可能使得部分外資從中國撤走，這也可能會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。”日前有媒體報(bào)道，有部分外資開始撤出中國。不過，正如一位官員所說的，“這些外資進(jìn)入中國難，出中國也難。” |