交投量創(chuàng)3年來新低

　　今年2月，上海樓市遭遇寒流，商品房和商品住宅的新增供應(yīng)量、成交量均創(chuàng)2005年以來的最低水平。
　　來自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上海商品房（剔除動遷、配套）的成交量已連續(xù)下跌了半年，2月僅成交57.76萬平方米，環(huán)比下降57.03%。其中，商品住宅的成交量也呈持續(xù)下降之勢，2月僅成交3259套，即35.34萬平方米，只相當(dāng)于2007年周平均成交水平（41.19萬平方米）的 86%。
　　從個案的表現(xiàn)來看，今年1月，上海成交量在1萬平方米以上的項(xiàng)目多達(dá)17個，而2月僅閔行的愛廬世紀(jì)新苑一個項(xiàng)目成交量在1萬平方米以上。新增供應(yīng)方面，2月商品房新增供應(yīng)量為68.05萬平方米，較 1月下降了60.4%，是2005年以來新增供應(yīng)最少的月度。其中，商品住宅供應(yīng)量為38.39萬平方米，較1月大幅下降了62.5%，僅有28個項(xiàng)目推出商品住宅房源。

多重因素影響

　　因春節(jié)假期關(guān)系，2月歷來是樓市成交的低谷。而今年2月，在“樓市拐點(diǎn)論”甚囂塵上的情況下，成交量跌至歷史最低水平。對此，佑威房地產(chǎn)研究中心分析師黃河滔認(rèn)為，這是由內(nèi)在和外部壓力共同造成的。去年，上海樓市的繁榮使得購房能量大大釋放，共成交2089萬平方米商品住宅，較2006年大幅增長了 24.53%，達(dá)到歷年峰值。而現(xiàn)在屬于購買量枯竭后的調(diào)整期。
　　此外，去年9月后紛至沓來的調(diào)控政策對上海樓市產(chǎn)生了巨大影響。特別是去年9月底，國家提高第二套房貸首付，以抑制樓市中高檔需求。隨后又推出了各種保障性住房政策，使得低端購房者也開始觀望，導(dǎo)致去年9月之后的成交量一路下滑至今。
　　而今年2月的雨雪天氣和降價(jià)風(fēng)潮也是導(dǎo)致成交量降到冰點(diǎn)的主要原因之一。2月前期，惡劣的雨雪天氣降臨上海，直接導(dǎo)致人們看房困難，影響樓市成交。在2月后期，上海樓市遍吹“降價(jià)風(fēng)”，購房者下單減少而持幣觀望，進(jìn)一步壓抑了樓市的成交。
　　由于成交低迷，2月新上市房源滯銷，并導(dǎo)致其他更多新盤不愿上市，供應(yīng)量也跌到歷史低點(diǎn)。
　　在2月的商品住宅新增區(qū)域分布上，主要集中在南匯、青浦、嘉定3區(qū)，三者分別上市了7.71萬平方米、7.66萬平方米和5.38萬平方米。徐匯區(qū)因?yàn)樾靺R新城一次性推盤536套公寓，達(dá)4.86萬平方米，躋身全市各區(qū)供應(yīng)量第四。靜安、盧灣、普陀、閘北、楊浦5區(qū)都沒有新增房源，黃浦、長寧、虹口3個區(qū)的新增供應(yīng)量也僅為1.68萬平方米。

后市需求減少

　　上海二手房指數(shù)辦公室表示，受央行嚴(yán)控信貸，尤其是針對“第二套房”貸款嚴(yán)格審核的政策影響，市場中投資性購房需求受到明顯抑制。多數(shù)投資者獲取優(yōu)惠利率貸款難度加大，資金成本大幅上升，不得不重新考慮投資計(jì)劃。原先不少打算“梯度消費(fèi)”的購房群體，受該政策影響改變了既定計(jì)劃，選擇暫時觀望。在這種局面下，二手房市場表現(xiàn)較冷清，持幣觀望成為近期特征。
　　而上海二手房市場受銀行控制信貸、掛牌房源銷售周期加長，以及后市暫不明朗等因素的影響，短期內(nèi)將持續(xù)這種價(jià)格漲幅回落、成交低迷的清淡局面。“雖然部分區(qū)域價(jià)格漲幅出現(xiàn)快速下滑，但市場需求依然存在。通過對近幾個月市中心板塊價(jià)格的監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，無論是售后工房中的老工房還是次新房，價(jià)格仍顯現(xiàn)強(qiáng)勁支撐。這種支撐來源于市中心區(qū)域供應(yīng)量偏緊的格局，因此價(jià)格在緩慢攀升。”
　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，雖然在政府公布的2008年住宅建設(shè)計(jì)劃中，浦東、黃浦、盧灣、徐匯等10個中心城區(qū)，住宅新開工和竣工面積分別占全市住房開工、竣工面積的30%左右；但這30%將主要集中在浦東、徐匯兩個面積較大，又都處于外環(huán)外的區(qū)域，其余8個真正的中心區(qū)的供應(yīng)量將寥寥無幾。
　　對于2008年樓市的供需情況，薛建雄認(rèn)為，由于2007年3279萬平方米的歷史性高成交消耗了大量的購買力，加上第二套房貸政策和保障性房源對需求的壓制和疏導(dǎo)，“預(yù)計(jì)2008年的需求量將會跌到與2006年1841萬平方米相當(dāng)?shù)乃�平。這相對于今年政府公布的2000萬平方米住宅的可預(yù)售面積要小，類似去年嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面將難以再現(xiàn)。”