隨著宏觀調控的鼓點日漸緊密，房地產企業在中國內地的發展環境正變得越來越嚴峻。在巨大的資金壓力面前，不少房企排隊等候借力境外資本市場。但是，由于針對房地產市場的調控措施同時又對資本市場形成影響，導致境外資本市場對于內地房企的態度明顯審慎，制約了內地房企的資本之路。

結匯不暢

　　“現在頭疼的就是結匯問題，由于牽涉到多家相關部門、多個政策規定，在具體操作上十分復雜，而且批復時間也明顯延長。”一名外資投資企業負責人說。去年有多個針對房地產業的“限外”政策接踵而至，其中7月份發布的《國家外匯管理局綜合司關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》 (130號文)，直接明確地對外資公司結匯進行了嚴格限制。
　　不久前，剛剛完成的上海新江灣城F地塊出讓，僅以招標書中的掛牌底價67.5億元人民幣成交。而接手這幅大型商住綜合用地的買家，是此前便已傳聞“疑似定向轉讓”的美國鐵獅門房地產公司。雖然結果早已在意料之中，但對于業界人士來說，許多更深層次的問題才是值得探討的。
　　“鐵獅門如何將資金匯入內地，是我們最為關心的話題。”一外資房地產投資機構代表坦言。據了解，參加該幅地塊競拍的企業，必須在短期內繳納高達7億元人民幣的保證金。由于此次參與規則取消了外幣保證金賬戶，單單這一設立的巨款門檻，就已經把不少境外企業攔在門外。
　　“有一種可能性是，鐵獅門已在中國投資發展了項目，因此無需擔心短期內如何把錢匯進內地的問題。”一家東南亞投資企業的相關人士稱。這家已進入內地房地產市場多時的東南亞企業，一直在低調尋找投資項目。據該人士介紹，由于外匯進出耗時長、手續麻煩，公司自進入內地房地產市場以來，匯進的前期投資錢款就一直“沒想出去”。“即使有利潤賺取，也只會繼續在中國滾動投資。”
　　而對于一些在港上市的內地房企來說，則是面臨將所籌資金匯回內地的困難，由此引發“多米諾骨牌”效應——影響到準備赴港上市的內地房企。有市場消息稱，為消除投資者擔憂，相關部門對欲在港上市的內地房企提出征詢，以了解是否能夠順利將所得資金匯回內地運營。     　
　　“如果無法將所得資金匯回內地，那么內地房企在境外上市就毫無意義了。”一位民營企業高層道出了他的憂慮。

融資遇冷

　　普華永道發布的報告稱，中國香港地區依然是內地企業進軍國際資本市場的主要平臺。根據該機構提供的數據，受惠于更多內地中型企業赴港上市，預計2008年在港集資總額有望達到2800億港元，其中，房地產企業仍是“主力部隊”。
　　“相較于新加坡股市、美國股市，內地房企無論在傳統習慣還是概念操作上，更易為中國香港的資本市場所接受。”一家外資投行人士這樣解釋對香港股市“青睞有加”的緣由。但也由于與內地市場形成的密切聯動，也使得香港股市更易受到內地政策的波及。有不少外資投行人士表示，為避免風險，如今只愿意接受已設立有離岸企業的公司的上市業務。這樣一來，對于新近想步入境外資本市場的企業來說，無疑增設了上市難度。
　　原本有望打響今年內地房企在港上市“第一槍”的“昌盛中國”，卻在公開招股截止當天“啞了炮”，宣布擱置上市計劃。根據昌盛地產公布的招股計劃，此次 IPO擬招2.5億股，價格區間在3.32港元至4.51港元之間，集資額介于8.3億至11.28億港元。該集資額已較之原先預期的20多億港元縮水一半有余，但仍然未能挽回市場頹勢，只能暫時退卻了事。
　　事實上，出現這種結果并不意外。市場人士早在之前便稱，在內地嚴管外資進入房地產行業的背景下，市場對其并不抱樂觀期望。甚至在香港當地知名金融服務機構時富金融的投資建議中，“昌盛中國”被評為“不吸引”。
　　有分析師指出，宏觀調控政策對于在港上市的內地房企是否會造成影響，是投資者的關注焦點。無獨有偶，2006年調控政策緊鑼密鼓之時，瑞安房地產就曾在公開招股的最后階段，決定將公司的上市計劃延后。雖然從2006年下半年起，直至2007年第三季度，內地房企的股票行情持續高漲。但自去年11月開始，隨著新一輪宏觀調控大幕拉開，大部分香港股市的地產股進入了下降通道，同時，多只新股在上市當日即跌破發行價。
　　與此同時，由于外匯進入內地市場的通道也在日益緊縮之中，這對于原本希冀依靠境外融資擴張的內地房企來說，無疑是雪上加霜。去年11月間，碧桂園在上市之后嘗試對外大舉發債，但最后無奈推遲；而另一家內地房企雅居樂向海外投資者發行31億港元的優先票據計劃，最終也只能不了了之。業內專家認為，市場氣氛不好、定價不理性，加上外匯流入受監控等各項因素綜合起來，導致此種結果產生。
　　盡管“紅籌模式”企業采用“增資擴股”的方式實現境外融資更為可行，但也有業內人士表示無奈，“這種方式同樣會有能否通過批復的問題。”由于受到整體市場及政策影響，計劃前往境外上市的內地房企可能會做相應的策略調整。與去年新股較易呈現高市盈率的行情不同，香港敦沛證券投資研究部主管郭家耀曾表示，今年市盈率預測為30倍以上的新股，“恐都難受寵”。

回復理性

　　但也有投資機構人士認為，在港上市新股市盈率的“縮水”，有助于市場回復理性。“這對于機構投資者來說是好事，如果市盈率過高，一旦產生波動下調，投資利潤會遭受威脅。但現在反而是好機會。”與該觀點相適應，摩根士丹利近期開始試圖“唱多”內地地產股，認為過去一段時間內，內資地產股累計調整達39%，雖是3年來最大跌幅，但投資者重新介入內資地產股的時機已到，“中國內地房地產市場的增長趨勢沒有改變。”