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      清理小產(chǎn)權房陷入僵局
          2007-10-24    陳芳 華寧 胡梅娟    來源:市場報

      高價房讓許多人望而卻步
        自國土資源部明示“小產(chǎn)權房不合法”和建設部發(fā)出“風險提示”后,不少地方政府紛紛出臺了小產(chǎn)權房清理辦法,但實踐中遇到重重阻力,小產(chǎn)權房清理和處置工作幾乎陷入僵局。

      規(guī)避禁區(qū) 小產(chǎn)權房變形銷售

        按照相關法規(guī),我國目前不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。對于社會上熱銷的小產(chǎn)權房,建設部不久前特別發(fā)出“風險提示”:非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產(chǎn)權登記,合法權益難以得到保護。國土資源部負責人也明確表示:小產(chǎn)權房不合法。
        然而,面對相關法規(guī)設定的禁區(qū),一些小產(chǎn)權房項目在現(xiàn)實中仍變換著各種形式銷售,成為一個灰色的監(jiān)管區(qū)域。
        天津西青區(qū)王姑娘莊村民住宅改造計劃,本是當?shù)嘏鷾实男罗r(nóng)村建設的一個重要內(nèi)容,村里便“因勢利導”,將之開發(fā)成了“育水佳苑”住宅區(qū)。
        9月中旬, “育水佳苑”售樓處墻上“樓盤銷控表”清楚地顯示:該樓盤一期為現(xiàn)房,共計24棟樓,其中大部分樓盤已售。二期剛剛開工,已有不少樓盤也被標上“已售”的字樣。
        銷售人員介紹說,便宜是“育水佳苑”最大的賣點。這里現(xiàn)房基本都在三四千元上下,而附近的商品房,價格都在5500元以上。
        前來訂房的買主說出了他的理由:買小產(chǎn)權房就是投資之用,因為小產(chǎn)權房雖屬于違規(guī)房,但因為這個小區(qū)建筑面積超過10萬平方米,因而被強行拆除的風險就會小得多。
        小產(chǎn)權房的風險首先是因沒有土地證,不能上市流通買賣。為應對這個難題,售樓人員透露,在轉(zhuǎn)讓房屋時,只要到村委會辦簽字蓋章,修改一下原買房人與村委會的合同,再交納售房款1%的費用就可以了。村委會實際上承擔了房屋交易管理者的職能。
        按照有關規(guī)定,小產(chǎn)權房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款,但在“育水佳苑”的售樓處,就有渤海銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。

      暗箱操作 小產(chǎn)權房暴利超過了商品房

        小產(chǎn)權房緣何熱銷?中央黨校研究員曾業(yè)松等認為,其最大優(yōu)勢就是便宜。由于級差地租的擴散效應,城市周邊的農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢凸顯。在巨大的土地收益和房產(chǎn)開發(fā)利潤誘惑下,一些城郊農(nóng)村房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)勢頭愈演愈烈。這種情況在全國有相當?shù)钠毡樾裕驘o產(chǎn)權證,就稱之為“小產(chǎn)權房”,有的則叫“野樓盤”,實際上都是建在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。
        一些銷售小產(chǎn)權房的中介公司負責人透露,與有產(chǎn)權的商品房相比,小產(chǎn)權房的建筑成本與其相差無幾。雖然這些小產(chǎn)權房每平方米僅售2000元至4000元不等,但開發(fā)者有著相當不錯的利潤。原因在于,建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費,繞過了層層審批關口,并且銷售時也不繳納相關稅費。
        小產(chǎn)權房所占的土地,一般沒有經(jīng)過用途變更和上市拍賣,往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”,大多被開發(fā)商和部分“利益攸關者”獲得。村民們說,失地農(nóng)民短期內(nèi)雖然獲得少量收益,長期保障則無從談起。
        “小產(chǎn)權房的出現(xiàn)已有10多年歷史,起初是村委會給農(nóng)民集中蓋房和建農(nóng)民公寓時,把多余的房子私下賣掉。但很快大家發(fā)現(xiàn),除了建設費用外,小產(chǎn)權房沒有其他任何成本,利潤豐厚。”南京市國土局一位負責人說,小產(chǎn)權房也由最初滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求,逐步異化為中高檔房甚至別墅,在城市周邊由點到面像滾雪球般變大,成為少數(shù)人用來攫取暴利的工具。
        江蘇省國土廳副廳長吳震強表示,開發(fā)小產(chǎn)權房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作,集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達成的,土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉,而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人,甚至超過了商品房。

      進退兩難 小產(chǎn)權房清理政策懸空

        面對小產(chǎn)權房的蔓延勢頭,不少地方已經(jīng)明令叫停,對不聽勸阻、繼續(xù)進行違法建設的,政府部門將依法從嚴查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權房才能既讓群眾接受,又有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,各地政府都十分“撓頭”。
        據(jù)了解,石家莊市曾在去年10月實施小產(chǎn)權房辦證試點工作,但是發(fā)現(xiàn)問題很多,只好宣布暫停。
        南京市規(guī)定,凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權房項目,經(jīng)補辦手續(xù)后可以領取產(chǎn)權證與土地證。遺憾的是,目前南京市尚沒有一個小產(chǎn)權房項目補辦“兩證”。
        南京市棲霞區(qū)國土局的負責人告訴記者,區(qū)內(nèi)一個符合兩個規(guī)劃的小產(chǎn)權房項目已經(jīng)按照每平方米600元的標準,準備好了補辦手續(xù)的費用,但由于上面態(tài)度不明朗,區(qū)里想補辦也辦不了。而更多的小產(chǎn)權房小區(qū)則抵制交納補辦手續(xù)費。鳳翔花園的部分業(yè)主反映,街道辦事處曾動員過住戶辦理產(chǎn)權證,但每平方米要交納五六百元,住戶沒有一戶愿出錢辦證。
        建設系統(tǒng)一名官員說,小產(chǎn)權房的清理主要難在兩點:一是不符合土地利用、建設規(guī)劃的小產(chǎn)權房項目應該拆除,但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人,強行拆除影響社會穩(wěn)定;二是符合規(guī)劃的項目,應該交納一定的費用,這個錢收不上來。小產(chǎn)權房牽涉眾多群眾利益,政府不能輕易處理。盡管如此,對違規(guī)小產(chǎn)權房該拆的要拆,該罰的要罰,決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權房,否則會助長頂風違法。
        吳震強則表示,集體土地進入市場只有一條路:國家征收。而要解決現(xiàn)有的小產(chǎn)權房,靠每年的土地利用指標逐步消化,是個漫長的過程。

      管理漏洞 造就房地產(chǎn)市場“怪胎”

        小產(chǎn)權房這一市場“怪胎”為何會延續(xù)多年?京郊一位村干部說,小產(chǎn)權房最初有其合理的一面。前幾年搞大規(guī)模的城市建設,村組街道要自籌拆遷安置費,根本沒有財力,開發(fā)小產(chǎn)權房也是迫不得已,而小產(chǎn)權房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。
        盡管沒有產(chǎn)權證,但在城市房價高漲刺激下,小產(chǎn)權房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房等之外的一種城市房屋供應類型,起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用。然而,在利益的誘惑下,小產(chǎn)權房的違規(guī)建設越來越突出,購買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?BR>  專家分析,叫停小產(chǎn)權房,只是個暫時辦法,問題的根源還在于引導消費者回歸大產(chǎn)權房的合法軌道上來。比如,加大經(jīng)濟適用房、廉租房等具有保障性用房的供應,進一步促進土地制度的改革等。

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