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      [現代快報]南京新型以房養老能行嗎?
          2007-10-20    孫潔 尹曉波    來源:現代快報

        60歲前人養房,60歲后房養人。”以房養老”,這種從國外傳過來的生活方式,在國內也開始熱了起來。記者昨日獲悉,由南京市養老服務協會和中國人壽保險南京分公司花了3個月的時間研制出來的新型“以房養老”方案已經出爐,目前在南京73個區縣已經全面推行,面向南京所有的老人。
        相比國外的倒按揭“以房養老”方式,這種新模式有何不同?昨天有關部門人士對此作了一番解釋。至于這種模式能否推行下去,業內人土不太看好。

      新型模式:每月領生活費一直領到去世

        據南京市養老服務協會副會長、允德樂齡老年服務中心主任丁渝平介紹,這種新模式就是老人(60歲以上)通過將自己的房產抵押或上市買賣兩種形式,換成現金后,再交給保險公司,保險公司給予10年期80%的有效確保給付。打個比方說,房子買賣的價格是10萬元,80%的資金就是8萬元,10年期就是120個月,這樣每個月發放給老人667多元養老金。而如果房子值40萬,老人每月就可以到保險公司領取2600多元。這對于一個老人來說,生活費一般就夠了。
        這種方式也分為兩種情況,視老人今后的壽命是否超過10年而定。丁渝平解釋說,因為是10年確保給付,如果一個62歲的老人開始投保養老,領了三年的月養老金后就去世了,后面還有7年的養老金,將由孝人指定的有效繼承人(可以是子女,也可以是社會福利機構)按月領取,一直領滿10年為止。如果老人一直活到92歲,等于在投保后還有30年的壽命,在這30年內,每月還是按10年確保期內的金額領取養老金。老人活多少年,這錢就可以領多少年。
        中國人壽南京分公司有關人士表示,這說白了就是一個養老保險產品,目前沒有上下限,哪怕一兩萬投保額也可以,10年內還是按照80%的確保額度進行支付。而且因為是60歲以上的老人就可以投保,所以在60歲以上歲數越小投保越好,因為如果同樣是78歲去世,60歲投保的老人可以領18年養老金,而65歲才投保的老人實際才領了13年。

      抵押房子買保險?銀行不肯

        一般的房子至少值30-50萬,每月豈不是能領到兩三千?這事聽起來還真不錯。然而記者調查卻發現,這種方案的第一關——“找銀行”,就有大麻煩。首先要把房子抵押給銀行或者賣掉,取得現金,但記者問了一下,幾乎所有銀行都沒有“給你貸款,卻不用按月還貸,只等最后結算”的好事。
        工商銀行江蘇分行房貸部的一位負責人告訴記者,他們現在接受現房抵押貸款,一般可以貸到房產原值的50%。如果房子是住宅,最高能達到80%,如果房子是商住性質,比例則沒有這么高。但抵押貸款的前提是看貸款人拿這個錢做什么,如果是買房、買車等消費性質,就可以放貸;買股票等風險性較大的則不于受理。“拿貸款去買保險?雖然不是去揮霍,但這個用途目前肯定沒列人可放貸之列。”
        即使老人能以其他目的從銀行順利得到貸款,也必須按月還貸。記者算了一下,10萬元的貸款給保險公司,老人每月能領667元;而10萬貸款貸10年,按現行的7.83%的5年以上的消費貸款年利率計算,月供高達1204元,整個是“入不敷出”。

      賣掉房子買保險?有利有弊

        看來只有把房子賣掉才能進行這種“以房養老”了。“可這和拿現金買養老保險又有什么不同呢?而且房子賣掉了,我住哪兒呢?”一位房地產業內人士告訴記者,他想了一下,這種新型的養老模式,實際是要舍棄房產的。
        “中國人的觀念就是要留住房產,否則家庭關系會或多或少受影響。如果我肯把房子賣了,那幾十萬為什么要給保險公司呢?保險公司10年內只是按本金的80%給付,實際上幾十萬放上10年,利息都不少,保險公司拿它去投資,收入更可觀,但我卻享受不到這部分收益。”這位業內人士表示,投保的好處在于保險公司能“管到去世”,但不好的地方就是錢一下子砸進去了,老人如果有突發大病,需要個5-10萬,這該怎么辦?
        但國外的“以房養老”可不是這么回事。老人不用賣房,可以住在房子里,每月拿養老金直到安然辭世。這種業務叫做“倒按揭”,即住房反向抵押。

      大勢所趨但金融政策障礙需突破

        “以房養老”,看上去挺美,為什么在我們國家很難操作呢?
        “以后如果我們銀行和保險公司混業經營了,就可以做了。”工商銀行江蘇分行的一位負責人告訴記者,做這個業務既要對老人的壽命做出“精算”(即對人們平均壽命作出統計預估,確保經營機構不賠本),這需要保險公司來做,所以銀行現在做不起來;而且還需要放貸,這個目前是銀行的業務,保險公司也做不起來。目前國內的金融業是分業經營,因為目前銀行的風鹼是由保險公司承保的,這就要求兩個系統有一定獨立性,所以要混業經營,一時也不太可能。
        國外的金融機構是混業經營,國內也有外資銀行,能不能找他們做?“我們遵守的是和國內銀行一樣的制度。”南京一家外資銀行的知情人士告訴記者,其實,“精算”老人壽’命并不是什么大問題,銀行可以找專門的機構來算。關鍵問題是目前國內不允許銀行“經營”自用房產以外的房產。
        “為什么這個業務要讓市民先把房子折現,因為按規定,他們不能直接收房子,銀行也是一樣。”這位人士告訴記者,這主要是擔心銀行自己炒房。以他們的力量和手法,金融機構要是掌握大量房產,那樓市的過熱就更難控制了。而在國外,對“倒按揭”是有嚴格監管的。但這位人士最后表示,這肯定是“大勢所趨”,國內要運作,一是要突破政策門檻,二是要選好運作機構,這都需要政府部門的關心。

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