60歲前人養房，60歲后房養人。”以房養老”，這種從國外傳過來的生活方式，在國內也開始熱了起來。記者昨日獲悉，由南京市養老服務協會和中國人壽保險南京分公司花了3個月的時間研制出來的新型“以房養老”方案已經出爐，目前在南京73個區縣已經全面推行，面向南京所有的老人。
　　相比國外的倒按揭“以房養老”方式，這種新模式有何不同?昨天有關部門人士對此作了一番解釋。至于這種模式能否推行下去，業內人土不太看好。

新型模式：每月領生活費一直領到去世

　　據南京市養老服務協會副會長、允德樂齡老年服務中心主任丁渝平介紹，這種新模式就是老人(60歲以上)通過將自己的房產抵押或上市買賣兩種形式，換成現金后，再交給保險公司，保險公司給予10年期80％的有效確保給付。打個比方說，房子買賣的價格是10萬元，80％的資金就是8萬元，10年期就是120個月，這樣每個月發放給老人667多元養老金。而如果房子值40萬，老人每月就可以到保險公司領取2600多元。這對于一個老人來說，生活費一般就夠了。
　　這種方式也分為兩種情況，視老人今后的壽命是否超過10年而定。丁渝平解釋說，因為是10年確保給付，如果一個62歲的老人開始投保養老，領了三年的月養老金后就去世了，后面還有7年的養老金，將由孝人指定的有效繼承人(可以是子女，也可以是社會福利機構)按月領取，一直領滿10年為止。如果老人一直活到92歲，等于在投保后還有30年的壽命，在這30年內，每月還是按10年確保期內的金額領取養老金。老人活多少年，這錢就可以領多少年。
　　中國人壽南京分公司有關人士表示，這說白了就是一個養老保險產品，目前沒有上下限，哪怕一兩萬投保額也可以，10年內還是按照80％的確保額度進行支付。而且因為是60歲以上的老人就可以投保，所以在60歲以上歲數越小投保越好，因為如果同樣是78歲去世，60歲投保的老人可以領18年養老金，而65歲才投保的老人實際才領了13年。

抵押房子買保險?銀行不肯

　　一般的房子至少值30-50萬，每月豈不是能領到兩三千?這事聽起來還真不錯。然而記者調查卻發現，這種方案的第一關——“找銀行”，就有大麻煩。首先要把房子抵押給銀行或者賣掉，取得現金，但記者問了一下，幾乎所有銀行都沒有“給你貸款，卻不用按月還貸，只等最后結算”的好事。
　　工商銀行江蘇分行房貸部的一位負責人告訴記者，他們現在接受現房抵押貸款，一般可以貸到房產原值的50％。如果房子是住宅，最高能達到80％，如果房子是商住性質，比例則沒有這么高。但抵押貸款的前提是看貸款人拿這個錢做什么，如果是買房、買車等消費性質，就可以放貸；買股票等風險性較大的則不于受理。“拿貸款去買保險?雖然不是去揮霍，但這個用途目前肯定沒列人可放貸之列。”
　　即使老人能以其他目的從銀行順利得到貸款，也必須按月還貸。記者算了一下，10萬元的貸款給保險公司，老人每月能領667元；而10萬貸款貸10年，按現行的7．83％的5年以上的消費貸款年利率計算，月供高達1204元，整個是“入不敷出”。

賣掉房子買保險?有利有弊

　　看來只有把房子賣掉才能進行這種“以房養老”了。“可這和拿現金買養老保險又有什么不同呢?而且房子賣掉了，我住哪兒呢?”一位房地產業內人士告訴記者，他想了一下，這種新型的養老模式，實際是要舍棄房產的。
　　“中國人的觀念就是要留住房產，否則家庭關系會或多或少受影響。如果我肯把房子賣了，那幾十萬為什么要給保險公司呢?保險公司10年內只是按本金的80％給付，實際上幾十萬放上10年，利息都不少，保險公司拿它去投資，收入更可觀，但我卻享受不到這部分收益。”這位業內人士表示，投保的好處在于保險公司能“管到去世”，但不好的地方就是錢一下子砸進去了，老人如果有突發大病，需要個5-10萬，這該怎么辦?
　　但國外的“以房養老”可不是這么回事。老人不用賣房，可以住在房子里，每月拿養老金直到安然辭世。這種業務叫做“倒按揭”，即住房反向抵押。

大勢所趨但金融政策障礙需突破

　　“以房養老”，看上去挺美，為什么在我們國家很難操作呢?
　　“以后如果我們銀行和保險公司混業經營了，就可以做了。”工商銀行江蘇分行的一位負責人告訴記者，做這個業務既要對老人的壽命做出“精算”(即對人們平均壽命作出統計預估，確保經營機構不賠本)，這需要保險公司來做，所以銀行現在做不起來；而且還需要放貸，這個目前是銀行的業務，保險公司也做不起來。目前國內的金融業是分業經營，因為目前銀行的風鹼是由保險公司承保的，這就要求兩個系統有一定獨立性，所以要混業經營，一時也不太可能。
　　國外的金融機構是混業經營，國內也有外資銀行，能不能找他們做?“我們遵守的是和國內銀行一樣的制度。”南京一家外資銀行的知情人士告訴記者，其實，“精算”老人壽’命并不是什么大問題，銀行可以找專門的機構來算。關鍵問題是目前國內不允許銀行“經營”自用房產以外的房產。
　　“為什么這個業務要讓市民先把房子折現，因為按規定，他們不能直接收房子，銀行也是一樣。”這位人士告訴記者，這主要是擔心銀行自己炒房。以他們的力量和手法，金融機構要是掌握大量房產，那樓市的過熱就更難控制了。而在國外，對“倒按揭”是有嚴格監管的。但這位人士最后表示，這肯定是“大勢所趨”，國內要運作，一是要突破政策門檻，二是要選好運作機構，這都需要政府部門的關心。