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      提高首付將有效抑制樓價(jià)
          2007-09-22    馮科    來源:新快報(bào)
          本周一(17日),多位銀行及官方消息人士表示,央行將出臺房地產(chǎn)調(diào)控舉措,旨在抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī),出臺的政策主要包括提高第二套住房首付比例到四成,以及商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成,而據(jù)相關(guān)消息人士透露,首次購房和二手房購買并不受此規(guī)定的限制。
          回顧以往的房地產(chǎn)調(diào)控,從2004年以來,政府就陸陸續(xù)續(xù)地出臺了不少針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策,對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策之多確實(shí)是前所未有的。但是,不管是收緊地根和銀根,還是“國八條”及“國六條”,最終執(zhí)行下來的實(shí)際效果卻不是那樣理想,房價(jià)上漲的牛頭依然如故。
          同時(shí),當(dāng)我們仔細(xì)分析過往的調(diào)控政策時(shí),我們發(fā)現(xiàn),之所以效果不明顯,很大部分原因是以往的調(diào)控方向基本上是從調(diào)控住房供給的角度進(jìn)行的,然而,我們知道,普通商品房供給受到供地瓶頸的制約,而分稅制下的地方財(cái)政主要來源是土地出讓收入,再加上房地產(chǎn)是一個(gè)地方、特別是城市的支柱性產(chǎn)業(yè),政府的政績與此緊緊地聯(lián)系在一起。
          一方面,地方政府有擴(kuò)大房地產(chǎn)投資的內(nèi)在動(dòng)力,另一方面,也有提高地價(jià)、增加地方財(cái)政收入的動(dòng)力。可想而知,其合力的結(jié)果是國家調(diào)控政策在執(zhí)行過程中的弱化,房價(jià)越調(diào)控越漲,越打壓越猛,同時(shí)在房產(chǎn)升值預(yù)期之下,供應(yīng)不足造成投資客、投機(jī)客以及具有正常住房需求的居民的搶購,從而使市場價(jià)格進(jìn)一步推高。
          因此,可以這么說,以往的單獨(dú)的片面的從供給的角度進(jìn)行的調(diào)控是失敗的,導(dǎo)致了調(diào)控部門一只拳頭打人的被動(dòng)局面。
          此次如果真的出臺提高首付的調(diào)控政策,無疑是十分有效的。當(dāng)我們從需求的角度分析時(shí),銀行的低首付長期按揭制度放大了中國的住房需求,也帶來了大量的投機(jī)客,因?yàn)榈褪赘栋唇抑贫纫孕〔┐螅岣吡速彿咳说馁徺I力,自然就從制度上放大了住房需求。
          因此,提高首付,從需求的角度抑制了購房人的能力,而在政策的執(zhí)行過程中首次購房和二手房購買并不受此規(guī)定的限制,更是抑制了投機(jī)性商品房需求。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析,提高首付的政策效果相當(dāng)于好幾次加息。應(yīng)該來說,對抑制這樣的投機(jī)性需求是十分有效的。
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