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      單兵突進的“限購第二套房”恐難奏效
          2007-09-06    作者:畢書之    來源:山西晚報
        據《揚子晚報》昨日報道:南京住房公積金管理中心日前規定,自9月1日起,南京住房公積金繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購房申請公積金貸款的暫不批準辦理;夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的,再購房也暫不辦理公積金貸款。據悉,出臺此項政策主要是為了順應國家對房地產宏觀調控的要求,對第二次使用公積金貸款購房的行為不予支持。
        通過限制購買第二套房來抑制快速增長的購房需求,是近年來輿論不斷呼吁的內容之一。盡管在2003年的時候,央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》明確規定,對購買第二套以上(含第二套)住房的,應適當提高首付款比例。但幾年來的實踐表明,這個富有彈性的“適當比例”并沒有起到阻遏購買二套房的實際作用,各商業銀行更關心商業利潤,并不在意貸款者究竟是購買第一套、第二套還是第N套。
        因此,南京市此次公積金貸款新政,似乎具有了強烈的信號意義。正因如此,此消息得到了輿論的熱烈關注:各大網站將此消息置于重要位置,數千條跟帖留下熱議。但筆者以為,這是一個單兵突進的政策調整,因為沒有其他的輔助政策與相應的制度制約,很難單獨取得效果,甚至不排除“傷及無辜”的可能。
        說它“單兵突進”地限制購買第二套住房,是說當前的按揭貸款有很多種途徑,現在南京市下了“硬杠杠”,但江蘇省的公積金政策沒有變化,通過商業銀行直接貸款的政策也沒有變化。也就是說,只有夫妻兩個人辦理的都是南京市公積金,并且還非要兩套房都要用這個公積金購買,才能有約束作用。實際上,真正握著閑錢要炒房的人,可能并不一定要用公積金貸款。很多人的公積金貸款并“省”不了太多,筆者身邊就有一大批人嫌麻煩,干脆直接用商業貸款。并且,由于目前公積金、各商業銀行的征信系統沒能聯網,對于這樣的政策做出“變通”非常簡單,要炒房的人完全可以一次次支付首付,在不同的銀行購買不同的“第一套房”。此政策對于首次置業者的作用注定有限。
        按說如果只是做出“不得利用公積金購買第二套房”的政策,即便限制不了人,也不至于太傷害人。但現在的問題時,此次政策調整附帶了很多內容:比如,個人還貸能力系數由0.3調整為0.2后,公積金貸款額度將大大“縮水”,貸款人的最高貸款額度將會降低。有專業人士算過賬:原先某人可貸15萬元公積金,現在就只能貸到10萬元了。在這樣的情況下,原先可以全部使用公積金貸款的市民,今后就將不得不選擇組合貸款,所付出的成本隨之加大。
        任何一項政策的推出,都需要在其預期效果與可能付出的成本代價之間做出權衡,盡可能地降低可能形成的傷害,否則,“只約束君子不約束小人”,就很可能成為一項“欺負老實人”的政策。在這方面,我們有過很多教訓。
        根據報道,有銀行人士分析指出,南京市住房公積金貸款新政與今年公積金支取額大幅攀升、入不敷出有一定關系,通過下調個人還貸能力系數和對貸款條件加以限制,可以減少公積金支出數量,實現公積金收支平衡。這樣的分析是有道理的,但已經繳存的公積金屬于個人財產,現有的公積金政策屬于基本的政策保障,輕易變動很可能令繳存者產生負面的心理影響,無法對自己的努力形成穩定的心理預期。所以,即便是為了保持自身的收支平衡,也需要通過各種途徑,而不宜簡單地修訂政策。
        “限購第二套房”的出發點是好的。但不得不承認,今天中國的住房問題已經成為一個盤根錯節、利益糾葛的復雜問題,是買房者、開發商、政府部門、商業銀行等多方利益糾纏在一起形成的難題,其中既有政府的責任擔當,有買房者需要扶持的民生困境,更有開發商、商業銀行的逐利本能。時至今日,中國的住房問題必須要有一個基于保護首次置業權(而不是簡單地打壓投資者)的通盤推進,寄希望于任何單方面的措施努力,都已經無法簡單地讓各方都取向“利好”。光有叫好是不夠的,我們欽佩南京市公積金管理部門單兵突進的勇氣,卻不得不懷疑其能夠產生的效果。
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