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| 2007-09-06 作者：畢書之 來源:山西晚報 |
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據《揚子晚報》昨日報道：南京住房公積金管理中心日前規定，自9月1日起，南京住房公積金繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購房申請公積金貸款的暫不批準辦理;夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房也暫不辦理公積金貸款。據悉，出臺此項政策主要是為了順應國家對房地產宏觀調控的要求，對第二次使用公積金貸款購房的行為不予支持。
通過限制購買第二套房來抑制快速增長的購房需求，是近年來輿論不斷呼吁的內容之一。盡管在2003年的時候，央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》明確規定，對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例。但幾年來的實踐表明，這個富有彈性的“適當比例”并沒有起到阻遏購買二套房的實際作用，各商業銀行更關心商業利潤，并不在意貸款者究竟是購買第一套、第二套還是第N套。
因此，南京市此次公積金貸款新政，似乎具有了強烈的信號意義。正因如此，此消息得到了輿論的熱烈關注:各大網站將此消息置于重要位置，數千條跟帖留下熱議。但筆者以為，這是一個單兵突進的政策調整，因為沒有其他的輔助政策與相應的制度制約，很難單獨取得效果，甚至不排除“傷及無辜”的可能。
說它“單兵突進”地限制購買第二套住房，是說當前的按揭貸款有很多種途徑，現在南京市下了“硬杠杠”，但江蘇省的公積金政策沒有變化，通過商業銀行直接貸款的政策也沒有變化。也就是說，只有夫妻兩個人辦理的都是南京市公積金，并且還非要兩套房都要用這個公積金購買，才能有約束作用。實際上，真正握著閑錢要炒房的人，可能并不一定要用公積金貸款。很多人的公積金貸款并“省”不了太多，筆者身邊就有一大批人嫌麻煩，干脆直接用商業貸款。并且，由于目前公積金、各商業銀行的征信系統沒能聯網，對于這樣的政策做出“變通”非常簡單，要炒房的人完全可以一次次支付首付，在不同的銀行購買不同的“第一套房”。此政策對于首次置業者的作用注定有限。
按說如果只是做出“不得利用公積金購買第二套房”的政策，即便限制不了人，也不至于太傷害人。但現在的問題時，此次政策調整附帶了很多內容:比如，個人還貸能力系數由0.3調整為0.2后，公積金貸款額度將大大“縮水”，貸款人的最高貸款額度將會降低。有專業人士算過賬:原先某人可貸15萬元公積金，現在就只能貸到10萬元了。在這樣的情況下，原先可以全部使用公積金貸款的市民，今后就將不得不選擇組合貸款，所付出的成本隨之加大。
任何一項政策的推出，都需要在其預期效果與可能付出的成本代價之間做出權衡，盡可能地降低可能形成的傷害，否則，“只約束君子不約束小人”，就很可能成為一項“欺負老實人”的政策。在這方面，我們有過很多教訓。
根據報道，有銀行人士分析指出，南京市住房公積金貸款新政與今年公積金支取額大幅攀升、入不敷出有一定關系，通過下調個人還貸能力系數和對貸款條件加以限制，可以減少公積金支出數量，實現公積金收支平衡。這樣的分析是有道理的，但已經繳存的公積金屬于個人財產，現有的公積金政策屬于基本的政策保障，輕易變動很可能令繳存者產生負面的心理影響，無法對自己的努力形成穩定的心理預期。所以，即便是為了保持自身的收支平衡，也需要通過各種途徑，而不宜簡單地修訂政策。
“限購第二套房”的出發點是好的。但不得不承認，今天中國的住房問題已經成為一個盤根錯節、利益糾葛的復雜問題，是買房者、開發商、政府部門、商業銀行等多方利益糾纏在一起形成的難題，其中既有政府的責任擔當，有買房者需要扶持的民生困境，更有開發商、商業銀行的逐利本能。時至今日，中國的住房問題必須要有一個基于保護首次置業權(而不是簡單地打壓投資者)的通盤推進，寄希望于任何單方面的措施努力，都已經無法簡單地讓各方都取向“利好”。光有叫好是不夠的，我們欽佩南京市公積金管理部門單兵突進的勇氣，卻不得不懷疑其能夠產生的效果。 |
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