在眾多城市郊區(qū)，一些集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設農(nóng)民住宅樓，除了用來安置本集體經(jīng)濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。這些房子被稱作“小產(chǎn)權房”。
    記者近日發(fā)現(xiàn)，掩藏在西安各大城中村內(nèi)的許多“小產(chǎn)權房”，打的都是“舊村改造”或者“舊城改造”的旗號，許多樓盤都是以“某某村舊村改造”的名義立項的，利益驅動顯而易見。

物業(yè)管理：大多只提供清潔服務

    根據(jù)《西安市物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，管理服務費，含公共部位清潔衛(wèi)生、綠化、安全秩序維護、公用設施設備管理。據(jù)了解，目前這些“小產(chǎn)權房”大多按每平方米0.35元/月來收取物業(yè)費，大多只提供保潔服務。
    灃景園小區(qū)有三四千人居住，據(jù)小區(qū)住戶反映，整個小區(qū)物業(yè)管理人員寥寥無幾，保安亭形同虛設，里面從來就沒有呆過人。
    按小區(qū)住戶的指點，記者在一棟樓的地下室找到灃景園的物業(yè)公司，這是一個不足50平方米的空間，按照單元房的格局劃分。記者進去的時候，廳里兩名男子正在聊天。當記者表明來意后，其中一位較年長的說：采訪？你要問領導，但領導這會兒不在。當記者請對方幫忙聯(lián)系他們的領導時，這位男子以領導沒有電話為由拒絕了。
    在物業(yè)公司附近，記者采訪了一些乘涼的住戶。劉大媽告訴記者，這個小區(qū)基本沒人管，小商販隨便進，物業(yè)公司人少，根本管不過來。
    一旁的王阿姨說：“每個月按0.35元/平方米收物業(yè)管理費，光是掃地倒垃圾，也不見保安巡邏，這里經(jīng)常有小偷，更別提綠化了。你看，下面的空地都是住戶自己種的菜。”
    劉大媽的兒媳說：這個小區(qū)連垃圾桶都沒有，住戶自己要把垃圾拎到外面的垃圾堆，而且這個垃圾堆幾天才清理一次，夏天不僅難聞，而且容易生蚊蟲。
    王阿姨告訴記者，她當初買這個房子圖的就是便宜，現(xiàn)在，物業(yè)管理倒是不貴，但管得不好。記者看到，王阿姨與開發(fā)商簽訂的購房合同是自制的，合同編號也是手寫的。在合同中，開發(fā)商與購房者約定了付款方式和房子的交付等方面的違約情況，卻沒有提及房產(chǎn)證和物業(yè)管理問題。

售樓方法：賣房主要靠發(fā)宣傳單

    “小產(chǎn)權房”銷售，除了附近的居民進行傳播外，另一個宣傳渠道就是在街上發(fā)宣傳單。
    24日下午，在城西一家超市門口，記者見到了正在發(fā)這種“小產(chǎn)權房”售樓宣傳單的張翠花。
    張翠花已經(jīng)有兩年的“工齡”了，每天7點以前，她就要趕到固定的地方領單子，然后騎著自行車出去散發(fā)。據(jù)她說，每處樓盤都有專職發(fā)宣傳單的，從兩三個人到幾十個人不等。現(xiàn)在，她每天要發(fā)200張宣傳單。
    按照張翠花發(fā)的宣傳單上的電話，記者打了過去，一位自稱負責人的王先生說：因為沒有商品房開發(fā)的正規(guī)手續(xù)，不能做廣告，他們只能選擇這種方式傳遞信息。

購房者言：房屋質量不敢恭維

    正是由于房價的持續(xù)走高，才使購房者甘冒風險購買城中村改造房。那么，已購買了城中村改造房的業(yè)主情況如何？記者近日在灃景園小區(qū)采訪了幾位業(yè)主，幾乎所有的受訪者都表示對房子的質量和小區(qū)的物業(yè)很不滿意，并且擔憂今后的產(chǎn)權問題。
    進豐小區(qū)張先生說，新房子裝修完不久，就有小裂縫，當時他沒有在意，后來裂縫越來越大，但物業(yè)公司不管，還說是房屋過冬后正常的裂縫，再后來一個臥室的門受擠壓變形，關不上了，他又和售樓部協(xié)調，物業(yè)公司才給他補了墻，修了門。
    剛搬進灃景園小區(qū)一個多月的王阿姨一見記者就倒苦水：“我現(xiàn)在真后悔不該買這個房。”她告訴記者，當初是熟人介紹她買這兒的房子：“他介紹別人買房是有提成的，我實在礙不過面子，而且看這房子確實便宜才買的。”王阿姨說，今年年初她開始裝修時發(fā)現(xiàn)這個房子的質量問題很多，鋪地板時，工人剛把水往地上一潑，水就往下滲，把樓下住戶的天花板、墻、家具都泡了。“這房子還不到一年就有裂縫了。”王阿姨指著一樓外立面的裂縫給記者看。
    不僅是張先生和王阿姨，對這種“小產(chǎn)權房”的質量，更多的住戶都表示了自己的不滿。在灃景園走親戚的郭女士告訴記者：她在方新村住，也是城中村改造房。她老公就是搞裝修的，人家商品房的墻很結實，砸起來很費勁，自己家的墻一砸一個窟窿，砸下來的沙子都是散的，很少見水泥塊。

專家觀點：買“小產(chǎn)權房”風險一串串

    “五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認為，“小產(chǎn)權房”存在諸多風險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權，不受法律的保護。陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學就“小產(chǎn)權房”談了自己的幾點看法。
    一、沒有房產(chǎn)證。
    這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。
    二、拆遷難補償。
    除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。
    三、質量難保證。
    房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
    四、配套不完善。
    這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。
    五、遺贈也麻煩。
    由于缺乏產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。
    一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾就馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩就都甩給了購房者。