到了必須“出手”的時候

    記者：在半個月之內，包括物價局在內的有關部門連發３個文件，力圖穩定住房價格，為什么在這個時候接連“出擊”？

    張瑞忠：出臺加強房地產價格管理的政策措施，是有其時機背景和條件的。市委市政府對房地產市場的發展非常重視，南京的房地產市場這幾年發展很快，也是很健康的。２００５年南京房價上漲３．５％，２００６年上半年南京房價漲幅２．１％。但是，從２００６年四季度開始，尤其是今年一季度以來，房價上漲較快。這個趨勢，既不利于房市發展，也不利于社會穩定。在房價上漲過程中，少數開發企業為了謀取更多利潤，捂盤、惜售、自定價格、自提價格、哄抬房價等，老百姓對這種情況反應強烈。房價上漲過快、房價不斷攀高，群眾購房壓力增大，尤其是低收入群體買房難問題更加突出。
    市委市政府發現這種苗頭后，市政府多次召集有關部門開會研究加強房地產價格管理，并要求相關部門高度重視，控制房價過快上漲，要求相關管理部門要有所作為。與此同時，５月上旬，省物價局發出通知《進一步加強和完善商品住房價格管理的意見》，要求對普通商品住房實行政府指導價管理，要管好管到位，其中明確要求房價“一套一標”，明碼標價。在這樣的情況下，物價局會同房產、國土、工商、國稅、地稅等部門共同出臺了《關于進一步加強房地產市場管理的意見》，其指導思想很明確，即“穩定普通商品住房價格，促進房地產市場有序健康發展，維護群眾利益，規范市場秩序�！�

“六招”卡住房價要害

    記者：在穩定房價方面，這３個文件出臺的措施主要強調是哪些方面？為什么業界一些人反應強烈？

    張瑞忠：這３個文件最主要內容就是６點。
    一是加強對普通商品住房（含政策性住房）實行政府指導價管理。普通商品住房要通過價格部門核價，核定一個基準價，在這個基礎上，允許開發企業根據市場行情浮動房價，浮動幅度不超過５％。
    二是實施“三位一體”聯動管理。即物價部門審價、房產部門發放銷售許可證、稅務部門稅收征管。必須先由物價部門審價，然后由房產部門發放銷售許可證，稅務部門再根據銷售超過８５％的進行稅務清算。
    三是普通商品住房實行“一套一價”公示，而且三者一致的公示，即網上、銷售現場和報給物價部門的備查表三者一致，這是最核心問題。部分開發企業反映較多的就是這個，因為它讓房價更加透明，對房價的約束力很強。
    四是“一套一價”后，開發企業不得擅自上調價格，要上調必須報物價部門批準。而且，上調是有條件的，如果第一次“一套一價”公示５％的浮動幅度沒有用足，可以上調，不過得通過物價部門審核。如果第一次已經用足，就不能再上調。
    五是對于老項目，即已開始銷售，但尚未銷售完畢的，如何執行“一套一價”問題。５月２５日出臺的“實施意見”有明確規定，項目綜合平均銷售價格不得超過價格主管部門核定的基準價加規定的浮動幅度；尚未銷售面積部分按“一套一價”所標示的最高價格，應低于５月１４日前該樓盤實際成交的最高價格。
    對這一條開發企業反應強烈，這里面有個理解問題。５月１４日前，個別開發企業已售房子超過了政府的指導價，在這種高位情況下，不能讓它繼續飆升�！胺€定房價，抑制房價上漲過快”，５月１４日界限就是起這個作用的。
    六是對土地取得３年以上的可以重新評估成本，但要求更明確了，要求以土地使用權證所標注的土地使用權取得時間為準。

新政受到大部分開發企業的支持，已取得初步效果

    記者：新政實施一個多月以來，有３０家樓盤價格網上公示，至今沒有一家樓盤到物價部門申請漲價。在實施中，開發企業有沒有怨言？

    張瑞忠：這一個月以來，物價部門抓得很緊，加班加點，主要從四方面抓起：宣傳培訓，上門指導，督促檢查，回訪復查。首先是從物價系統到開發企業要了解掌握政策，然后我們的檢查人員要到開發企業，督促、提醒他們按“一套一價”標識，提醒了，警示了，還是不執行的，檢查部門發出處罰通知，目前看是少數，最近準備對幾家發處罰通知�；卦L復查是指，按“一套一價”標的，是不是按“一套一價”賣的，保證政策得到落實。
    總體來說，社會、老百姓、專家學者、政府部門對新政都持肯定態度。江蘇、南京一些專家學者認為，在房價上漲過快、房地產市場秩序受到挑戰的情況下，政府出臺較為嚴格的措施是必要的、應該的，有利于社會穩定，有利于維護老百姓利益。大部分開發企業也是歡迎和擁護的，這一個月，我跑了四五十家開發企業，大部分守信譽的開發企業老總都認為措施是好的，他們認為前段時間個別企業哄抬房價、“一天兩價”是不正常的，這要把行業搞壞，讓正規、守信的開發企業吃虧。正是由于各方面的支持和肯定，加上大部分開發企業積極配合支持，我們才能大力度全方位地推行新政。

    記者：您認為新政是否達到了預期效果？

    張瑞忠：穩定房價，是最近物價系統的中心工作。物價系統有一半以上的人投入其中，我們要求全系統的人全力以赴，加班加點，做好新政的有關工作。像上次審批鼓樓一個樓盤，我們加班到晚上１１點，第二天價格就上網了。我們要求提高效率，用效率說明物價部門貫徹新政的決心和態度，用效率來說明我們對企業是真誠的，新政是有利于開發企業的。
    到現在為止，全市有２００多家開發企業接受了培訓，３０家樓盤價格上網公示。目前看來，新政初顯成效，房價上漲過快趨勢得到抑制，房價水平趨于穩定。老百姓能夠明顯感到，今天８３００明天８５００這種情況沒了，“一天兩價”現象被終結了，擅自抬價的現象明顯收斂�！耙惶滓粌r”以后，消費者知情權得到保護，房價標得清清爽爽，老百姓購房恐慌心理、不確定心理得到緩解。不過，房價新政是政府六部門針對近期情況采取的具體措施，要想從長遠角度解決房價上漲過快的問題，還有賴于采取增加普通商品住房的上市量等措施，緩解目前房地產市場供求失衡的矛盾。

    記者：有沒有頂風違規的？

    張瑞忠：有 ！浦口查了一個，它兩天漲了４００元。南京市區目前還沒發現。

新政是有法可依的

    記者：政府指導價，“一套一價”，這些調控之舉被業界一些人士質疑，房地產大鱷任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)兩度在博客上撰文認為新政違背了市場經濟的基本規律。中國政法大學法學院副院長何兵指責這是“用計劃經濟的手段干預市場經濟”。省社科院院長宋林(宋林博客,宋林新聞,宋林說吧)飛教授則認為這是南京針對商品房價格的調控政策。對此您怎么看？

    張瑞忠：有人認為新政違反法律法規，我認為他們之所以這樣評價，主要原因是對江蘇普通商品住房的管理政策不了解。江蘇普通商品住房實施政府指導價，這是《江蘇省定價目錄》上規定的，這個定價目錄經省政府批準，報國務院價格主管部門審定后由省物價局下發的。定價目錄完全符合《價格法》的規定，《中華人民共和國價格法》第三章第十九條規定，“地方定價目錄由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門按照中央定價目錄規定的定價權限和具體適用范圍制定，經本級人民政府審核同意，報國務院價格主管部門審定后公布。” 
    有人說“我們用計劃經濟的辦法來進行市場經濟管理”，這也是站不住腳的。《中華人民共和國價格法》第三章第十八條明確規定，“與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品價格”、“資源稀缺的少數商品價格”等商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價。我們認為，普通商品住房是民生問題，特別是普通商品住房面對大部分群眾，是與人民生活關系重大的商品，所以用政府指導價來進行規范管理，合法合理。
    新政主要調控的是開發企業的利潤空間，政府指導價給開發企業的實際利潤空間達到１３％，已經充分尊重了市場規律

    記者：那么這種調控有沒有“違背市場經濟規律”呢？

    張瑞忠：我們的“價格管理”是在社會主義市場經濟條件下的指導價管理。指導價中，８０％是市場化的。在我們核定的基準價中，８０％是建設成本，是完全按照市場價格計入成本的。開發企業以每平方米２５００元拿土地，那么土地就是以２５００元每平方米進入成本，其他方面的建設成本也如此，市場成本是多少，我們就核多少。
    我們調控的部分是２０％左右，這２０％左右由哪些構成？包括管理費用、銷售費用、財務費用、稅金、利潤率，其中主要調控利潤率。我們規定基準價里利潤率只能是８％，考慮到讓開發企業更能適應市場競爭，我們規定企業可以在核定基準價的基礎上上�。担�，實際上就有１３％的利潤空間了。１３％的利潤已經不低了，在目前的市場熱銷情況下，開發企業的實際利潤空間可能比這個還會高些。比如，我們核定的銷售費用是２％，目前商品房銷售好，廣告費用降低，２％里就多了利潤空間。再如，管理費用為２％—３％，如果管理好省下來，就又是利潤。目前，在房子好銷的情況下，開發企業管理經營得好，利潤可在１３％以上。這比一般工業企業的利潤要高多了。
    我認為，企業要有良好的心態，追求高利潤不反對，但也要承擔些社會責任。房子是老百姓基本所需，在追求一定利潤的基礎上，應該要讓老百姓買得起房。比如，現在有極個別不規范開發企業申報的價格水分較大，我們通過比較法和經驗數據，可以把其水分擠出來。打個比方，某樓盤一大半是多層、少部分高層，樓盤報來的土建成本達到３８００元，而相鄰另一個樓盤都是高層，建筑品質還高于它，其土建成本只在３０００元左右。對于這樣的情況我們當然要擠壓水分。

將高房價水分擠干，新政會堅決推進下去

    記者：有開發企業稱，過分“打壓”房價的結果，可能導致老百姓買不到房，或者房價在一段時間后報復性反彈。

    張瑞忠：只要堅持政府指導價管理，執行“一套一價”政策，房價就沒法反彈。因為房價要審批，浮動幅度是有限制的，“一套一價”必須要審核公示。那么房價怎么彈？“彈出來”就是違規，我們就要進行查處。
    關于老百姓買不到房的問題，關鍵在于全市普通商品住房的供應量，據我所知，下半年全市普通商品住房的供應量是增加的。開發企業想要捂盤是捂不住的，房產部門有規定，領取銷售許可證１個月以上不銷售就是捂盤。如果開發企業捂盤，制造供不應求的假象，房產部門會查處。

    記者：一個月實行下來，新政是不是還存在一些漏洞？將會有哪些改進？

    張瑞忠：任何政策都不可能十全十美。房價新政跟以前的政策相比，有了更大的改進，比以前有效、合理得多。但在實踐中，我們也發現了一些問題，比如，目前“一套一價”的價目表還不夠完備，我們最近準備做調整修改，設計出更為合理科學的表格來，讓開發企業更好操作，讓消費者更容易看懂，讓社會更容易監督。

    記者：新政實施后，其前景一度不被看好。甚至有專家斷言，新政最終將不了了之。市民關心的是，新政會不會虎頭蛇尾？

    張瑞忠：原則性的內容肯定會堅持，不會調整，新政會堅決推行下去。