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| 2007-04-17 作者:時寒冰 來源:上海證券報 |
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房價持續上漲，連續兩次調控都未能阻擋住其上漲的步伐，在北京、深圳等地，甚至出現了越調控漲速越快的情況。住房問題被民眾稱為新“三座大山”之一。那么，這一切問題的根源在哪里呢？
世界發達國家對住房有一個大致相同的態度和立場，即政府對住房問題負有不可推卸的責任。這一點從一些國家的法律規定中可以清晰地看出來：
在英國，1919年，英國頒布了《阿迪遜法》（又稱《住房和城鎮規劃法》），明確規定：解決住房問題屬于公共事物，政府應對公共住房建房提供支持。資料顯示，在1946－1951年間，英國政府負責建造的房屋總量高達全國建房總量的78％，由于政府的努力，住房短缺問題以最快的速度得到解決。
在荷蘭，早在1901年荷蘭就頒布了《住房法》，明確規定：政府應為公共住房建設提供補貼和制定建筑規范，政府在住房市場中扮演決定性的角色。其憲法中更是強調，“提供充足住房”是政府的責任。1974年，荷蘭又頒布了《租房與補貼白皮書》，強調“住房政策的目標就是為低收入階層提供合適的住房”。依據法律規定，荷蘭政府共建造了239.36萬套公共住房，這一數字在人口不多的荷蘭是相當驚人的。
在美國，1937年，美國聯邦政府出臺了《住房法案》，授權地方政府成立公共住房委員會負責低收入家庭的公共住房建設，居住者只需支付較低的房租。1949年，美國修訂的《住房法》批準政府建造公共住房，美國建造了大約130萬套公共住房，這些住房絕大部分建造在市中心，而不是像我國的經濟適用房那樣建造在偏僻的城外。隨后，美國又陸續頒布了諸如《住房和城市發展法》、《住房和社區發展法》等法律，住房的公共特性因此得到保證。
顯然，政府對住房公共產品特性的足夠重視是問題的根本。1998年，我國發布了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（簡稱23號文），明確“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”，按照23號文制定的住房供應體系，城市80％以上的家庭是由政府向他們供應經濟適用房，而不是開發商建造的商品房，開發商建造的商品房只占大約10％。
23號文的總體思想與西方國家一樣，強調了住房的公共產品特性，也強調了政府的責任。如果依照這一思路走下去，我國房價絕不會到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱18號文），把經濟適用房由“住房供應主體”換成了“具有保障性質的政策性商品住房”，同時，把房地產業定性為“促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展”的“國民經濟的支柱產業”。從此，住房供應基本落入了開發商手中。房地產商們聞聽18號文內容后欣喜若狂、彈冠相慶。地產大鱷潘石屹聞聽激動地說：“都是利好消息，只要讀懂了這個通知，房地產開發商都會很高興的。”（詳見新華社《瞭望東方周刊》沈曉杰文《房地產業成暴富制造器
八年房改為何催生社會不公》)。
正是從18號文起，住房的公共產品特性被削弱，房價開始飛速上漲，開發商憑借對房地產市場商品房開發和建房土地使用權的雙重壟斷，迅速成為一個暴富的群體。與西方國家集規劃、設計、建筑、裝修等為一體的房地產商不同，我國的許多連自有資金都非常少的開發商所扮演的只是一個“資源整合”的角色：規劃由規劃部門做，設計由設計單位負責，工程施工有建筑企業負責。就是這一不付出實質性勞動的群體，依靠雙重壟斷地位不斷攫取財富，導致住房成為日益嚴重的民生問題。
從經濟學的角度上看，開發商是批量生產，且更具有專業性，它建造的房屋成本應該遠低于個人建房和單位建房的成本，然而，開發商建造的住房在同品質下房價卻高出個人建房和單位建房的一半，其根源在于住房供應過分集中于開發商手中，形成了行業壟斷，市場競爭的作用失靈。雖然我國對房市進行了兩次大的調控，但都未真正觸及開發商的壟斷地位，也未能以法律的形式強化政府在住房保障中的責任，這是房市調控未能取得明顯效果的根源。
商人的本性是逐利，把住房保障寄托在商人身上是非�？膳碌�。面對日益上漲的房價和民眾日益增加的憂慮，我們應該對現在的開發商模式進行全面反思。 |
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